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Monatliche Themen für Vermieter und Interessierte.
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12.2024 - Mitgliederversammlung 2024
Im Rahmen seiner Eröffnungsansprache begrüßte der Vorsitzende zunächst als Hauptredner Herrn Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, den Spitzenvertreter unserer Organisation Haus & Grund. Danach ging der Vorsitzende auf das besondere Interesse der Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden bezüglich der 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels ein. Grund für diese geplante Fortschreibung war die Tatsache, dass die Vergleichszahlen in der 13. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels mit dem Stande vom 01.01.2021 auf Mieten basierten, die vor dem 31.05.2020 lagen. Woidich verwies darauf, dass es aus diesem Grunde unbedingt erforderlich sei, dass es zu einer 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels komme. Dies schon insbesondere deswegen, da infolge der galoppierenden Inflation der letzten Jahre die Mietspiegelwerte bei weitem nicht mehr das tatsächliche Mietniveau in Wiesbaden abbilden würden. Zwischenzeitlich war der Erhebungsbogen für die Vergleichsmieten an die Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden versandt worden. Die Resonanz auf die Bitte des Vorsitzenden, sich wie in den letzten Jahren an dieser Umfrage zu beteiligen, war phänomenal gewesen. Der Rücklauf an ausgefüllten Fragebogen betrug rund 6.000 Exemplare, so dass für die Auswertung zur 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels ein äußerst umfangreiches Vergleichsangebot vorliegt. Der Vorsitzende geht davon aus, dass bis zum Anfang des Jahres 2025 die 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels feststeht und verkündet werden kann.
Außerdem nahm der Vorsitzende noch einmal Stellung zu dem Zustand in der Wiesbadener Innenstadt. Es sei zwar im Oktober 2023 mit Jens Ackermann ein neuer Wiesbadener Citymanager von der Stadt Wiesbaden angestellt worden, ob dessen Tätigkeit aber zu einer Veränderung der Sauberkeit und Sicherheit in der Innenstadt Wiesbadens etwas veranlassen könne, müsse allerdings bezweifelt werden. Zwar habe Ackermann sogenannte „Müllscouts“ angekündigt, die durch direkte Ansprache und Aufklärung das Bewusstsein für Sauberkeit fördern sollten. Das Bestreben des Citymanagers sei zwar ehrenwert, wenn er glaubt, dass Aufklärung das Bewusstsein fördere. Lediglich Aufklärung wird das Problem aber nicht lösen. Insoweit sei schon mehrfach von mir in meinen Artikeln in unserer Haus & Grund Monatszeitschrift darauf hingewiesen worden, dass man das Müllproblem in der Wiesbadener Innenstadt nur durch konsequente Verfolgung der Müllsünder und der Verteilung von Bußgeldern in den Griff bekommen könne. Insoweit werde aber weder von den Stadtpolitikern noch von dem zuständigen Ordnungsamt etwas unternommen. Es sei festzustellen, dass die Gründe für die Misere der Wiesbadener Innenstadt in der sinkenden Attraktivität als Einkaufsstandort und die mangelnde Kundenfrequenz, ein fragwürdiges Publikum, zu wenige und zu teure Parkplätze und Parkhäuser sowie eine sinkende Attraktivität des Stadtbildes als Großstadt liegen würde.
Abschließend ging der Vorsitzende auf den für ihn wichtigsten Tagesordnungspunkt der Mitgliederversammlung ein, nämlich den Wahlen zum Vorstand. Woidich verwies darauf, dass er sich dieses Jahr nicht mehr zur Wiederwahl stellen werde. Grund hierfür sei, dass er fast 44 Jahre als Geschäftsführer, Justiziar, stellvertretender Vorsitzender sowie Vorsitzender für Haus & Grund Wiesbaden, seit März 1981 tätig gewesen sei. Zu diesem Zeitpunkt habe seine Tätigkeit für Haus § Grund Wiesbaden zunächst als Geschäftsführer, Justiziar und Rechtsberater für die Mitglieder, begonnen.
Vorgefunden habe er bei Beginn seiner Tätigkeit einen völlig desolaten Verein sowie ein heruntergekommenes Vereinshaus, das immerhin schon seit 1905 im Eigentum von Haus & Grund Wiesbaden stehe. Der Verein umfasste zu dieser Zeit noch gerade einmal 2.100 Mitglieder, das Vereinshaus Luisenstraße 19 war nach einem Kriegsschaden im Jahre 1943 auf dem Stande des Wiederaufbaus von 1946. Wenn man in die Geschäftsstelle im 1. Obergeschoss des Hauses gekommen sei, fühlte man sich in die Kaiserzeit zurückversetzt. Ein Holzverschlag mit einem Fenster, das zu den Öffnungszeiten nach oben geschoben wurde, 2 alten dunklen Schränken sowie mindestens 40 Jahre alten Holzstühlen habe den Eingangsbereich der Geschäftsstelle dargestellt. Die erste Aufgabe von Woidich sei es also gewesen, diesen Eingangsbereich zu modernisieren und in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Endgültig sei die Geschäftsstelle dann in den Jahren 1999 u. 2001 komplett neu umgebaut und modernisiert worden. Im Laufe seiner Tätigkeit sei das vereinseigene Geschäfts- und Wohnhaus komplett modernisiert und auf einen zeitgemäßen Zustand verbracht worden. Insgesamt seien im Rahmen seiner fast 44-jährigen Tätigkeit etwa 2 - 2½ Mio. Euro in das Vereinshaus gesteckt worden.
Weiter verwies Woidich darauf, dass die Mitgliederzahlen des Vereins während seiner Amtszeit von 2.100 Mitgliedern auf 5.200 Mitglieder gesteigert werden konnten. War er zu Beginn seiner Tätigkeit im Jahre 1981 alleiniger Rechtsberater und sonstiger Berater des Vereins, werden unsere Mitglieder zur Zeit durch Frau Gesina Jerey, Frau Daniela Best, Herrn Christian Streim und durch seine Person, also durch 4 Rechtsberater beraten. Hinzu komme mit Peter Gies ein Steuerberater, mit Andreas Heideck ein Berater in Architektur- und Baufragen, mit Wolfgang Rockel ein Berater in Schornsteinfegerfragen und Jan Lautenschläger ein Energieberater rund ums Haus. Zum Schluss konnte der Vorsitzende feststellen, dass er den Verein Haus & Grund Wiesbaden sowie das vereinseigene Haus Luisenstraße 19 in allerbestem Zustand an seine Nachfolger übergeben würde.
Abschließend bedankte sich der Vorsitzende noch bei allen Mitarbeiterinnen sowie den Beraterinnen und Beratern der Geschäftsstelle und den Vorstandsmitgliedern für die in dem abgelaufenen Geschäftsjahr 2024 geleistete Arbeit. Ohne dieses hervorragende Team hätte die erfolgreiche Tätigkeit von Haus & Grund Wiesbaden durch ihn nicht geleistet werden können.
Im Anschluss daran referierte unser Zentralverbandspräsident, Dr. Kai Warnecke, zu dem Thema „Zwischen Grundsteuer, Heizungsgesetz und Mietpreisbremse – Die letzten Monate der Ampelregierung“. Er verwies zunächst darauf, dass unser jetziger Bundeskanzler Scholz im Rahmen einer Veranstaltung bei einem Zentralverbandstag vor 3 Jahren darauf hingewiesen hatte, dass bei der Neuerfassung der Grundsteuermessbeträge, die von unserem Verfassungsgericht gefordert worden war, die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral gestaltet werden sollte, also keine Steuererhöhung darstelle, sondern dass lediglich alle Eigentümer nach den gleichen Grundsätzen behandelt werden sollten. Dennoch sei zwischenzeitlich eine Erhöhungsspirale der Grundsteuer in Gang gesetzt worden. Allein in diesem Jahr hätten 119 der Hessischen 421 Städte und Gemeinden die Grundsteuer B erhöht. Damit habe sich die Zahl der Hebesatzsteigerungen in Hessen verglichen mit 2023 mehr als verdoppelt. Dass die Tätigkeit des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland erfolgreich sei, begründete er mit den Änderungen bei dem Heizungsgesetz. Ursprünglich sei von dem Wirtschaftsminister Habeck geplant worden, dass ab dem 01.01.2024 keine neuen Gas- und Ölheizungen mehr in den Häusern installiert werden könnten. Es sei sogar geplant gewesen, dass bei einem Ausfall einer derartigen Heizung eine Reparatur hätte nicht mehr erfolgen können. Ab diesem Zeitpunkt wäre es Vorschrift gewesen, nur noch Wärmepumpen als Heizenergiequelle zu installieren. Nunmehr sei das Heizungsgesetz aufgrund der Intervention von Haus & Grund Deutschland abgemildert worden mit der Folge, dass nun auch weiterhin Reparaturen und Neuinstallationen von Gas- und Ölheizungen möglich seien. Was die Wohnungspolitik der Bundesregierung betreffe, so setze diese weiterhin auf die Verlängerung der Mietpreisbremse, die aufgrund des Mietrechtsnovellierungsgesetzes von 2015 in Kraft getreten war. Zum damaligen Zeitpunkt sei beabsichtigt gewesen, dass die Mietpreisbremse für höchstens 5 Jahre gelten sollte. Nunmehr sei geplant, die Mietpreisbremse für weitere 5 Jahre zu installieren. Laut dem Entwurf des Bundesjustizministers solle aber lediglich eine Verlängerung für 3 Jahre geplant sein. Dr. Warnecke verwies darauf, dass die Mietpreisbremse, gegen die der Zentralverband Haus & Grund eine Verfassungsbeschwerde eingelegt hatte, durch das Bundesverfassungsgericht nur deshalb als gerade noch verfassungskonform eingestuft worden sei, da sie lediglich für 5 Jahre gelten sollte. Dr. Warnecke verwies außerdem darauf, dass Haus & Grund Deutschland bei einer Verlängerung der Mietpreisbremse wiederum eine Klage bei dem Bundesverfassungsgericht einreichen werde.
Im Rahmen der Tagesordnung war von dem Vorsitzenden Woidich darauf hingewiesen worden, dass der Jahresbericht schon in der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund im Monat Mai 2024 veröffentlicht worden war. Den Kassenbericht trug der Schatzmeister Wolfgang Rockel vor. Der Kassenprüfer Moers bestätigte dem Vorstand und der Geschäftsführung eine ordentliche Kassenführung. Er empfahl daher der Versammlung, den Vorstand sowie die Geschäftsführung zu entlasten. Die Entlastung erfolgte dann einstimmig.
Bei den Wahlen der Kassenprüfer wurden die Herren Murr und Moers einstimmig wiedergewählt.
Bezüglich der Wahlen zum Vorstand hatte Woidich schon in seiner Begrüßungsrede darauf hingewiesen, dass er als Vorsitzender von Haus & Grund Wiesbaden aus Altersgründen nicht mehr kandidieren werde. Bei der anstehenden Vorstandswahl wurde dann sein bisheriger Stellvertreter, Christian Streim, zum Vorsitzenden von Haus & Grund Wiesbaden gewählt. Zum Stellvertreter wurde der bisherige Beisitzer Andreas Heideck gewählt. Die Wahlen erfolgten einstimmig. Als Ersatz für den bisherigen Beisitzer Andreas Heideck wurde der Steuerberater Emil Baumeister einstimmig als neuer Beisitzer gewählt. Der bisherige Vorsitzende Wilfried Woidich war sodann von der Versammlung – ebenfalls einstimmig – zum Ehrenvorsitzenden gewählt worden.
Im Rahmen des Tagesordnungspunktes „Verschiedenes“ wurde Woidich dann noch von dem neugewählten Vorstand für seine lange und erfolgreiche Tätigkeit als Geschäftsführer, stellvertretender Vorsitzender und Vorsitzender geehrt.
Wilfried Woidich
Ehrenvorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Artikel aus 2024
11.2024 - Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt werden. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist. Dies bedeutet, dass der Mieter bei einer verspätetet zugegangenen Betriebskostenabrechnung einen sich eventuell ergebenden Nachzahlungsbetrag nicht mehr zahlen muss. Wenn also die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr, also vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres abgerechnet werden, so endet die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für das Jahr 2023 am 31.12.2024. Geht dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 erst nach dem 31.12.2024 zu, kann er die Betriebskostennachzahlung verweigern. Sollten Sie als Vermieter daher die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 noch nicht erstellt haben, so ist jetzt Eile geboten. Als Vermieter sollte man allerdings nicht bis zum Jahresende warten, sondern die Betriebskostenabrechnung so früh als möglich vornehmen. Auch wenn nach Ablauf der 12-Monats-Frist dem Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr zusteht, kann der Mieter ein eventuelles Guthaben auch dann noch geltend machen, wenn ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach der Jahresfrist zugeleitet worden ist.
Aus Beweisgründen sollte daher die Betriebskostenabrechnung entweder per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zugestellt werden. Die Zustellung auf dem Postweg mit einfachem Brief ist sehr risikovoll, da der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 BGB zu vertreten hat. Oftmals behauptet der Mieter auch einfach, er habe die Betriebskostenabrechnung nicht vor dem 31.12. des Abrechnungsjahres erhalten, so dass der Vermieter auf seiner Betriebskostennachforderung sitzen bleibt. Zahlt der Mieter die Nachforderung, obwohl die Abrechnung verspätet zugegangen war, kann er sogar sein Geld zurück verlangen.
Generell ist der Mieter nach dem Gesetz nicht verpflichtet, Betriebskostenvorauszahlungen oder überhaupt sogar Betriebskosten zu zahlen. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist, dass der Mieter neben der Nettomiete auch monatlich Betriebskosten zu zahlen hat, ist er hierzu verpflichtet. Wurde im Mietvertrag aber eine Pauschale oder eine Inklusivmiete festgelegt, darf der Vermieter über die Betriebskosten nicht abrechnen und der Mieter ist auch nicht verpflichtet, Betriebskostennachforderungen zu leisten.
Zu beachten ist seitens des Vermieters auch, dass nur umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag über Wohnraum vereinbart werden können. Die einzelnen Betriebskostenpositionen, die auf den Mieter umgelegt werden können, sind in dem vom Landesverband Hessen herausgegebenen Mietvertragsformular eingedruckt. Auf keinen Fall umgelegt werden können z.B. Verwaltungskosten oder Reparaturaufwendungen und Instandhaltungskosten. Hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Betriebskostenpositionen. Sogenannte „sonstige Betriebskosten“ können immer nur dann umgelegt werden, wenn diese Positionen im Mietvertrag auch namentlich genannt werden.
Bei Beendigung eines Mietverhältnisses wird von dem ausziehenden Mieter immer wieder verlangt, dass der Vermieter entweder unverzüglich oder binnen Jahresfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Betriebskosten abzurechnen hat. Dieser Aufforderung muss der Vermieter nicht nachkommen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 4 BGB ist der Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Der Mieter selbst kann gegen die Abrechnung der Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung vorgehen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen.
Wichtig für den Vermieter ist es, eine formell und materiell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung mit folgenden Mindestangaben zu erstellen:
1. Es müssen die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten aufgeführt sein.
2. Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels muss vorhanden sein.
3. Der Betriebskostenanteil des jeweiligen Mieters muss je Betriebskostenart und als Summe errechnet werden.
4. Die Summe der Vorauszahlungen des Mieters muss angegeben werden.
5. Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters von seinem Betriebskostenanteil muss erfolgen.
6. Der Rechnungssaldo, also Guthaben oder Nachzahlung, muss ausgewiesen werden.
Soweit diese Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung seitens des Vermieters nicht beachtet werden, ist die gesamte Betriebskostenabrechnung schon formell unrichtig – mit der Folge, dass sie nur noch innerhalb des jährlichen Abrechnungszeitraumes nachgebessert werden kann. Ist der Abrechnungszeitraum aber schon abgelaufen, ist eine Nachbesserung nicht mehr möglich. Die Folge ist, dass der Vermieter keine Betriebskostennachforderung mehr stellen kann. Nur geringfügige inhaltliche Fehler können nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes noch korrigiert werden.
Die Betriebskosten werden nach der Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Es steht dem Vermieter aber frei, auch einen anderen Verteilerschlüssel, z.B. nach Personen, nach Messeinrichtungen oder nach Bruchteilen zu vereinbaren. Dieser Verteilerschlüssel muss aber ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein. Wurde im Mietvertrag kein bestimmter Verteilerschlüssel festgelegt, müssen die Betriebskosten zwangsläufig nach der Wohnfläche der Wohnung abgerechnet werden. Wie oben schon erwähnt, muss der verwendete Verteilerschlüssel dann auch in der Betriebskostenabrechnung genau erläutert werden. Wurde zum Beispiel vereinbart, dass die Kosten der Müllabfuhr nach Personenanzahl verteilt werden, so sind die Gesamtpersonenzahl und die Anzahl der Personen der abzurechnenden Wohnung anzugeben. Bei Leerstand einer Wohnung hat der Vermieter alle anfallenden Betriebskostenpositionen dieser leerstehenden Wohnung zu tragen.
Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen entsprechend der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. So ist es zum Beispiel zwingend vorgeschrieben, dass mindestens 50% der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Der Grundkostenanteil wird dann nach dem Flächenmaßstab verteilt. Fehlt eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung, so kann der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten nach § 12 der Heizkostenverordnung um 15% kürzen.
Zwischen Vermieter und Mieter wird immer wieder darüber gestritten, wer die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung der Heizkostenverteiler zu tragen hat. Diese Kosten sowie die Nutzerwechselgebühr dürfen dem ausziehenden Mieter nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Eine derartige Vereinbarung gibt es in § 8 Abs. 5 des von Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertrages.
Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung, so kann der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB angemessen erhöhen. Voraussetzung für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist aber eine formelle und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung. Ergibt diese Abrechnung ein Guthaben, kann der Mieter die Betriebskostenvorauszahlung reduzieren.
10.2024 - Zweckentfremdung von Garagen
Insoweit ist auf die Vorschrift des § 52 Abs. 6 Hessische Bauordnung hinzuweisen. Dort steht wortwörtlich: „Notwendige Stellplätze und notwendige Abstellplätze dürfen nicht zweckentfremdet werden“. Garagen dienen nämlich dazu, den ruhenden Verkehr unterzubringen und Autozubehör einzustellen. Dazu gehören etwa Winter- und Sommerreifen sowie Dachgepäckträger, aber nicht mehr. Eine Nutzung von Garagen als Lager und Abstellraum für andere Zwecke ist unzulässig, auch dann, wenn noch genug Platz übrig ist, um den Pkw in der Garage abzustellen. Selbst das Abstellen von Fahrrädern gehört nicht zur gesetzlich zulässigen Nutzung einer Garage. Dies wird aber in aller Regel geduldet und sollte dem Mieter auch nicht verboten werden.
Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch ein Verstoß gegen Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen darstellen. In Hessen dürfen aufgrund der Vorschrift des § 21 Abs. 2 der Garagenverordnung in Mittel- und Großgaragen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden. In Kleingaragen dürfen bis zu 200 L Dieselkraftstoffe und bis zu 20 L Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren und geeigneten Behältern aufbewahrt werden. Unerhebliche Mengen sind danach brennbare Gegenstände, die zum Auto gehören, zum Beispiel ein Satz Reifen, eine Dachbox, ein Fahrradträger oder Kindersitz, sofern die Nutzbarkeit des Stellplatzes nicht beeinträchtigt wird.
Soweit ein von unserem Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebener Mietvertrag für Garagen und Kfz-Abstellplätzen mit dem Mieter vereinbart worden ist, gilt die Vorschrift des § 4 dieses Vertrages. Danach ist eine Untervermietung der Garage nicht gestattet. Der Mieter ist nur berechtigt, sein eigenes Kraftfahrzeug oder das seiner Familienangehörigen, die mit ihm im gleichen Haushalt leben, auf dem vermieteten Einstellplatz abzustellen. Das Parken oder Abstellen des Fahrzeuges auf dem übrigen Grundstück ist nicht gestattet. Eine Nutzung als Lager, Werkstatt oder dergleichen ist nicht gestattet. Eine in diesem Sinne zweckfremde Nutzung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Sollten Sie als Vermieter also feststellen, dass ein Mieter die von Ihnen angemietete Garage zum Lagern von Möbeln und sonstigen Gegenständen zweckentfremdet und aus diesem Grunde die Garage nicht mehr zum Einstellen eines Kraftfahrzeuges genutzt werden kann, sollten Sie unverzüglich dagegen vorgehen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Bauaufsicht Sie auffordert, wegen der Zweckentfremdung der Garage durch den Mieter einzugreifen und Sie unter Umständen sogar mit einem Bußgeld belegt.
Soweit lediglich ein Kfz-Abstellplatz vom Mieter angemietet worden ist, ist auch dieser nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen des Mieters zu nutzen. Auf diesen Stellplätzen dürfen allerdings auch Anhänger abgestellt werden, wenn sie angemeldet und fahrtüchtig sind. Unzulässig ist die Nutzung eines Stellplatzes nur, falls dort dauerhaft ein nicht zugelassenes, fahruntüchtiges Kraftfahrzeug steht oder wenn von der Nutzung dauerhafte oder starke Beeinträchtigungen ausgehen, wenn zum Beispiel in einem engen Hof ein Wohnmobil abgestellt wird.
Anzumerken ist noch, dass die Bauaufsicht von sich aus nicht gegen die zweckentfremdete Nutzung von Garagen vorgeht. Lediglich wenn eine entsprechende Anzeige bei dem Bauaufsichtsamt eingeht, wird die Aufsichtsbehörde tätig. Die Bauaufsicht handelt dann aus pflichtgemäßem Ermessen, um dem Baurecht zur Geltung zu verhelfen. Die Stadt kann sogar ein Nutzungsverbot verhängen, um eine weitere Zweckentfremdung zu verhindern und die Besitzer gleichzeitig anweisen, ihren Garagenstellplatz so herzurichten, dass dort Autos geparkt werden können.
09.2024 - Der neue City-Manager für Wiesbaden
Auf den City-Manager kommen große Probleme zu, da sich 36% der Wiesbadener bei einer Umfrage des Wiesbadener Amtes für Statistik und Stadtforschung unzufrieden mit dem Angebot des hiesigen Einzelhandels zeigten. Nach Auffassung der Wiesbadener fehlt es in der Innenstadt an Individualität. Man findet in der Fußgängerzone fast nur noch den üblichen Einheitsbrei aus großen Filialisten, Handyshops, Nagelstudios etc. Zu viele Brillengeschäfte, zu viele Geschäfte mit reinen Funktionsklamotten, viele Boutiquen haben den gleichen Billigkram. Die Kaufkraft ist nach der Auffassung der Wiesbadener für hochwertige Geschäfte da, sie müssten nur aus Frankfurt zurückgewonnen werden. Auch ein großes Sportgeschäft mit großer Auswahl an Sportschuhen und kompetenter Beratung wünschen sich die Wiesbadener.
Ein weiteres Problem ist die Sauberkeit und Sicherheit in der Innenstadt, die von vielen befragten Wiesbadenern bemängelt werden. Insoweit kündigte Ackermann sogenannte „Müllscouts“ an, die durch direkte Ansprache und Aufklärung das Bewusstsein fordern sollen. Berichte aus anderen Städten zeigten, dass dadurch vor allem Kleinmüll wie Zigaretten, Kronkorken und Kaugummis reduziert werden könnten. Nach der Auffassung von Leserbriefen im Wiesbaden Kurier sei es zwar allerehrenwert, dass der City-Manager daran glaubt, dass Aufklärung das Bewusstsein fördere. Nach der Auffassung des Leserbriefschreibers bekomme man das Bewusstsein, wie man mit Müll umgeht, in der frühkindlichen Erziehung mit auf den Weg. Danach sei Aufklärung zwecklos. Er berichtet von den Straßen in den Einkaufgebieten und Fußgängerzonen in Californien, die sehr sauber aussehen. Und dies nicht, weil dort die Einwohner eine bessere Erziehung hätten oder schlauer seien als die Deutschen, nein, weil man dort für die Vermüllung der Stadt ab 1.500 Dollar Strafe zahlt. Ein weiterer Leserbriefschreiber berichtete von einem Besuch in Japan. Dort gäbe es die saubersten Städte der Welt. Es läge nicht einmal ein Bonbonpapier auf der Straße. Völlig entsetzt war er, als er nach Wiesbaden zurückkam. Er empfand unseren Lebensraum als eine einzige Müllhalde. Dies träfe insbesondere an Bushaltestellen zu. Insoweit hatte ich schon mehrfach in meinen Artikeln darauf hingewiesen, dass man das Müllproblem in der Wiesbadener Innenstadt nur durch konsequente Verfolgung der Müllsünder und der Verteilung von Bußgeldern in den Griff bekommen kann. Insoweit wird aber weder von den Politikern noch von dem zuständigen Ordnungsamt etwas unternommen.
Auch einzelne Maßnahmen zur Belebung der Innenstadt, die von Ackermann schon umgesetzt worden sind, bringen für die Attraktivität und die Leerstände in Wiesbaden nichts. Zu den jüngsten Projekten von Ackermann zählen die große Hollywoodschaukel auf dem Dernschen Gelände, die Sonnenschirme in der gesamten City und der Spielcontainer vor der Marktkirche. Dies mögen vielleicht interessante Freizeitangebote sein, die Innenstadt lässt sich hiermit nicht beleben.
Eine Änderung des desolaten Zustandes erreicht man aber auf keinen Fall damit, dass man potentielle Innenstadtbesucher mit allerlei „Grausamkeiten“ von dem Besuch der Innenstadt abhält. So wurde zum Beispiel von selbsternannten Innenstadtexperten die Erhebung einer sogenannten „Citymaut“ gefordert. Über eine derartige Citymaut sollten die Autofahrer für die Finanzierung öffentlicher Verkehrsmittel beteiligt werden. Schon existierende „Pförtnerampeln“ und die hohen Parkgebühren in den städtischen oder privat betriebenen Tiefgaragen und sonstigen Parkhäusern verleiten dem Publikum den Besuch der Innenstadt. 3 Euro Parkgebühr pro Stunde bedeuten bei einem ausgiebigen Einkaufsbummel, dass man schnell 9 – 12 Euro für das Abstellen seines Fahrzeuges zahlt. Man braucht sich dann nicht zu wundern, wenn Auswärtige zum Einkaufen lieber ins Main-Taunus-Zentrum fahren, als in Wiesbaden horrende Parkpreise, sowohl an den Parkscheinautomaten als auch in den Parkhäusern, zu bezahlen. Hinzu kommt noch der Verlust von vielfältigen innerstädtischen Parkflächen und die Verknappung des Verkehrsraumes für Pkws durch die Verengung von Straßen wie z.B. der Rheinstraße von 3 auf 1 Fahrspur. Wenn man dann noch längere Zeit an den sogenannten „Pförtnerampeln“ im Stau steht, wird man es sich sehr gut überlegen, ob man überhaupt nach Wiesbaden zum Einkaufen fährt.
Dass sich die Geschäftsleute, vor allem nach den langen Einschränkungen durch Corona, Unterstützung wünschen, kann man gut nachvollziehen. Allerdings wird sich an dem Wunsch nach mehr Kundschaft nicht viel ändern, wenn sich die Randbedingungen nicht grundlegend verbessern. Daran wird auch der neue City-Manager Jens Ackermann scheitern. Wer aus fadenscheinigen Gründen z.B. den Ball des Sports an einem im Verhältnis geringen Zuschuss zukünftig scheitern lässt, hat nichts verstanden.
08.2024 - Tauben und andere Schädlinge
Man kann nun trefflich darüber streiten, ob Tauben Schädlinge sind oder aber liebenswerte Tierkameraden. Für den Taubenzüchter sind es die Rennpferde des kleinen Mannes, für die Vermieter in Wiesbaden sind es ganz schlimme Schädlinge, die bekämpft werden müssen. Früher war dies in Wiesbaden einfach: Wenn die Taubenplage zu groß wurde, wurde ein Großteil der Tauben eingefangen, getötet und dann in der Fasanerie an die dortigen Tiere verfüttert. Dies ist nach der Novellierung des Tierschutzgesetzes nicht mehr möglich. Den rund 4.000 in Wiesbaden umherfliegenden wilden Tauben versucht man mit öffentlichen Taubenschlägen zu Leibe zu rücken. In diesen Taubenschlägen werden die Tauben gefüttert und deren Gelege werden regelmäßig gegen Gipseier ausgetauscht. Auf diese Art und Weise soll die Taubenpopulation kontrolliert und nach Möglichkeit auch verringert werden. Zur Zeit gibt es 4 derartige Taubenschläge, nämlich im Standesamt der Stadt Wiesbaden, im Europaviertel, auf dem Parkhausdach der Mauritius-Galerie und am Kranzplatz. Eine weitere Station war im Wiesbadener Hauptbahnhof eingerichtet gewesen, diese Einrichtung wurde aber von der Bundesbahn gekündigt und zwischenzeitlich beseitigt.
Eine andere Sicht haben selbstverständlich die Vermieter und Mieter, die infolge der vermehrt auftretenden wilden Tauben belästigt werden. Vollgekotete Balkone laden nicht zum Benutzen ein. Was nützt mir als Mieter der schönste Balkon, wenn er ständig mit Taubenkot übersät ist. Dies ist unappetitlich und auch wegen dem damit einhergehenden Taubenzeckenbefall krankheitserregend. Die dann notwendige Taubenabwehr wird üblicherweise durch Schädlingsbekämpfer durchgeführt. Es werden Netze gespannt zur Abwehr der Tauben und auch sonstige Abwehrmaßnahmen vorgenommen. Gerade die bauliche Gestaltung der Außenfassaden unserer denkmalgeschützten Häuser in Wiesbaden verpflichten sogar den Vermieter, auf seine Kosten Abwehrmaßnahmen zu treffen. Dies allerdings nicht, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Taubenplage durch ein Füttern der Tauben durch die Mieter erst eingetreten ist. Im Übrigen ist das Füttern der Tauben auf öffentlichen Straßen und Plätzen durch eine entsprechende Wiesbadener Satzung verboten. Wird der Wohnwert einer Wohnung deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand nach der Rechtsprechung in der Regel als großstadttypisch von den Mietern hinzunehmen. Der Mieter hat in diesem Falle keinen Anspruch auf eine Mietminderung und auch keinen generellen Anspruch auf die Durchführung von Abwehrmaßnahmen durch den Vermieter.
Egal, wie man nun über die in Wiesbaden umherfliegenden 4.000 Tauben (Stand der Zählung: Oktober 2019) denkt, was gar nicht geht, das ist, dass die Tauben mit Luftgewehren angeschossen und schwer verletzt werden. Dies ist ein Verstoß gegen das Tierschutzgesetz und auch gegen das Bundesjagdgesetz. Beim Schießen auf Tauben handelt es sich nach Angaben des Städtischen Ordnungsamtes um einen Verstoß gegen § 17 des Tierschutzgesetzes. Danach wird ein derartiger Verstoß mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder mit einer Geldstrafe bestraft. Die Strafe richtet sich selbstverständlich immer nach der Schwere des Delikts. Im Übrigen verbietet es sich, im Stadtgebiet mit Luftdruckwaffen zu schießen. Ein fehlgeleiteter Schuss kann auch Menschen schwer verletzen. Im Übrigen verbietet es sich schon aus allgemeinen Gesichtspunkten von selbst, mit Druckluftgewehren auf Tauben oder andere Vögel zu schießen.
Maßnahmen gegen eine eventuell auftretende Taubenplage werden durch ausgebildete Schädlingsbekämpfer durchgeführt. In der Schädlingsbekämpfung sind breite Kenntnisse verlangt: Naturschutz, Tierschutz, Gefahrenstoffverordnung, Biologie der Insekten und Wirbeltiere, Jagdrecht.
Außer der Abwehr von Tauben sind die Bekämpfung der Rattenplage in Wiesbaden die Hauptaufgaben der Schädlingsbekämpfer. Im August wird wahrscheinlich wieder die Wespen-Saison losgehen, so dass die Schädlingsbekämpfer vermehrt beschäftigt sind. Sollten Mieter oder Vermieter an ihren Wohnungen oder Häusern Wespennester feststellen, so ist der Schädlingsbekämpfer zu benachrichtigen, nicht die Feuerwehr. Die Feuerwehr übernimmt derartige Aufgaben schon seit vielen Jahren nicht mehr. Die Wespen werden von dem Schädlingsbekämpfer eingefangen und in der freien Natur wieder freigelassen. Getötet werden dürfen sie nicht. Dies ist nur dann möglich, wenn die Wespen ansonsten nicht eingefangen werden können und eine Gesundheitsgefahr von Menschen droht.
Solle sich also ein Schädlingsbefall einstellen, so ist auf jeden Fall immer ein zertifizierter Schädlingsbekämpfer zu Rate zu ziehen und unter Umständen auch zu beauftragen. Auch wenn Sie als Vermieter oder Mieter in Panik geraten, fallen Sie nicht auf Geschäftemacher aus dem Internet herein. Es gibt in Wiesbaden und im Rheingau geprüfte Schädlingsbekämpfer mit einer dreijährigen Ausbildung und einem IHK-Abschluss. Diese sind seriös und vereinbaren mit dem Kunden einen Festpreis für die Schädlingsbekämpfung.
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
07.2024 - Ungeziefer in der Mietsache
Jedes Jahr im Sommer häufen sich die Anfragen in unserer Geschäftsstelle, wer für die Beseitigung von Ameisen, Wespen und sonstigem Getier verantwortlich ist, wenn diese Plagen in die Mietsache eindringen oder aber die Wohnqualität beeinträchtigen. Hat sich im Rollladenkasten, auf dem Balkon, auf der Terrasse oder in dem mitangemieteten Garten ein Wespenschwarm eingenistet und baut fleißig an seinem Nest, rufen viele Mieter oder auch Hauseigentümer bei der Feuerwehr an und möchten das Wespennest beseitigen lassen. Die Feuerwehr verweist aber darauf, dass sie nicht für derartige Arbeiten zuständig ist, sondern empfiehlt, einen Schädlingsbekämpfer einzuschalten. In diesem Zusammenhang muss man wissen, dass Wespen geschützt sind und ihre Nester nur in Einzelfällen beseitigt werden können. Wespen zu töten ist absolut untersagt. Der beauftragte Schädlingsbekämpfer wird also zunächst einmal feststellen, ob das Wespennest gesundheitsgefährdend ist oder aber das Wohnverhalten des Mieters derart beeinträchtigt, dass es beseitigt werden muss.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Schädlingsbefall zu beseitigen. Drohen Gefahren für die Gesundheit oder werden Mieter durch Wespen, Ameisen oder Ungeziefer beeinträchtigt, sollten sie daher umgehend ihren Vermieter über den Befall informieren. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Der Vermieter ist es auch, der die Kosten für die Schädlingsbekämpfung übernehmen muss. Ungeziefer am oder im Haus stellt einen Mangel der Mietsache dar, so dass der Mieter sogar zur Mietminderung berechtigt ist. Wird also durch eine Taubenplage ein Balkon unbenutzbar, muss der Vermieter etwas tun, um die Tauben dauerhaft fernzuhalten. Man kann zum Beispiel Taubenstacheln am Balkon anbringen oder aber Netze spannen. Allerdings müssen Mieter auch mit Vogelschwärmen in ihrer Nachbarschaft leben. Die Belästigung durch Lärm und Kot von Vögeln ist als großstadttypisch hinzunehmen. Wenn sich in der Umgebung eines Hauses also vermehrt Tauben oder Krähen einfinden, kann ein Mieter nicht ohne weiteres vom Vermieter verlangen, Abwehrmaßnahmen zu ergreifen. So können Mieter zum Beispiel nicht erwarten, dass der Vermieter einen Baum fällen lässt, in dem sich ein Vogelschwarm angesiedelt hat. Zumal Bäume in der Regel nicht ohne behördliche Genehmigung gefällt werden dürfen. Auch ein Überspannen von Bäumen durch Netze kann ein Mieter nicht ohne weiteres einfordern. Er kann aber verlangen, dass zum Beispiel ein zur Wohnung gehörender Balkon geschützt wird.
In § 16 Abs. 2 unseres von Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertragsformulars für Wohnräume ist festgehalten, dass der Mieter die Mietsache nach Überlassung von Ungeziefer freizuhalten hat. Dies allerdings nur für den Fall, dass er die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder Untermieter oder Besucher den Befall verursacht haben. Soweit er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, haftet er für Schäden, die durch das Nichtbeseitigen von Ungeziefer entstehen. Ist der Schädlingsbefall allerdings nicht vom Mieter verursacht, steht wieder der Vermieter in der Pflicht zum Handeln. In diesem Fall hat der Mieter den Vermieter zu informieren, denn nur in diesem Fall kann der Vermieter sicherstellen, dass er frühzeitig gegen den Ungezieferbefall tätig werden kann. Versäumt es der Mieter, den Vermieter rechtzeitig zu informieren und vergrößert sich dadurch der Befall oder es entstehen sogar Schäden, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Die Mieter selbst können aber auch zur Schädlingsbekämpfung schreiten. Die anfallenden Kosten können sie aber nur dann vom Vermieter zurückverlangen, wenn sie den Vermieter in Verzug gesetzt haben, also ihm den Schädlingsbefall geschildert und die Beseitigung verlangt haben. Der Mieter muss in diesem Fall dem Vermieter eine angemessene Frist zur Schädlingsbekämpfung setzen. Hat der Mieter den Vermieter entsprechend zum tätig werden aufgefordert und der Vermieter tut nichts, kann der Mieter selbst tätig werden und dem Ungeziefer zu Leibe rücken.
Bei Schädlingsbefall kann der Mieter gegenüber dem Vermieter auch eine Mietminderung geltend machen. Dies geht nur dann nicht, wenn nur einzelne Schädlinge festzustellen sind. Dies gehört nämlich zu einer normalen Nutzung der Mietwohnung. Zum Beispiel berechtigt die Sichtung einer einzelnen Ratte oder einzelnen Maus den Mieter noch nicht zur Mietminderung. Zur Begründung eines Mangels des Mietobjektes bedarf es eines akuten und nachhaltigen Rattenbefalls (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.04.2016, AZ: 24 U 143 aus 15). Auch das Auftreten einzelner Ameisen berechtigt den Mieter noch nicht zur Mietminderung. Dies ist erst dann der Fall, wenn es zu einer richtigen Besiedlung durch die Ameisen kommt. Wird die Wohnung allerdings von Kakerlaken befallen, so kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Sind die Schädlinge dann durch einen Schädlingsbekämpfer erfolgreich beseitig worden oder aber die vorhandenen Wespen einschließlich dem Wespennest umgesiedelt worden, so stellt sich die Frage, ob diese Kosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgewälzt werden können. Dies ist immer nur dann der Fall, wenn eine Ungezieferbekämpfung regelmäßig, also mindestens jährlich, durchgeführt wird. Bei einzelnen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen verbleiben die Kosten bei dem Vermieter und können nicht auf den Mieter umgelegt werden und auch nicht in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Generell ist auch zu beachten, dass bei der Ungezieferbekämpfung die Belange des Umwelt- und Artenschutzes zu beachten sind. Aus diesem Grunde ist es immer ratsam, einen Schädlingsbekämpfer, der über einen Sachkundenachweis verfügt, mit der Bekämpfung der Schädlinge oder auch der Beseitigung von Wespennestern zu beauftragen.
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Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
06.2024 (2) - Hausaufgaben für ESWE Verkehr
Bis zum 4. Quartal des Jahres 2024 soll der Kommunale Verkehrsdienstleiter ESWE Verkehr grundlegende interne Prozesse ändern, insbesondere bei der Beauftragung externer Dienstleister wie Kommunikationsagenturen, Gutachten und Kanzleien vorsichtiger vorgehen. Dies geht aus einem Bericht hervor, den die Konzernrevision der ESWE Konzernmutter WVV verfasst hatte. Geprüft wurden die Unterlagen für den Zeitraum 2011 bis 2022. Einen Schwerpunkt bildeten die Geschäftsbeziehungen zwischen ESWE Verkehr und externen Dienstleistern im Zuge der Citybahn-Planungen. Aus dem Prüfbericht geht hervor, dass „in mindestens 4 Fällen“ es dazu gekommen ist, dass die Bestellung von Kommunikations- und Beratungsleistungen erst dann förmlich über die Einkaufabteilung ausgelöst wurden, als die Leistung selbst schon erbracht worden war.
Insofern hatten wir schon in der November-Ausgabe 2019 unserer Mitgliederzeitschrift Haus & Grund darauf hingewiesen, dass es zu Unregelmäßigkeiten bei der Vergabe von Aufträgen durch den damaligen Geschäftsführer der ESWE Verkehr, Hermann Zemlin, gekommen war. In einem Revisionsbericht zum Thema Citybahn hatte das Städtische Revisionsamt unter anderem „freihändige Vergaben ohne Wettbewerb“ und „Verstöße gegen stadtinterne Regelungen bei der Vergabe“ festgestellt. Zu dem damaligen Zeitpunkt waren für Kommunikations- und Rechtsberatungskosten ohne Ausschreibung 800.000 Euro an die Kommunikationsagenturen „CP Compartner“ und 229.000 Eur an die „RCC-Agentur für integrierte Kommunikation“ von dem inzwischen verstorbenen Geschäftsführer der ESWE Verkehrsgesellschaft mbH, Hermann Zemlin, vergeben worden. Zemlin kam seinerzeit aus Nordrhein-Westfalen und war früher als leitender Beamter in diesem Bundesland und im Bundesministerium für den öffentlichen Personennahverkehr zuständig gewesen. Die ESWE Verkehrsgesellschaft hatte ihn dann als Verantwortlichen für den Bau der Citybahn in Wiesbaden mit einem monatlichen Salär von um die 200.000 Eur eingestellt. Diese Position hatte er offensichtlich dazu benutzt, Aufträge an Kommunikationsagenturen, ohne Ausschreibung und sich an vorhandene Paragraphen zu halten, zu vergeben. Anrüchig war insbesondere die Vergabe eines Auftrages von mehr als 800.000 Eur an die „CP Compartner“ aus Essen. Ausgerechnet der Geschäftsführer der Firma „CP Compartner“, Michael Höffken, war einst enger Mitarbeiter von Zemlin gewesen. Dieses Essener Unternehmen hatte zuerst die Planungen für die Citybahn betreut und dabei wenig Durchschlagskraft bewiesen. Die verausgabten 800.000 Eur waren also in Schall und Rauch aufgegangen.
Wegen seiner Auftragsvergabe nach „Gutsherrenart“ wurde der ehemalige Geschäftsführer Zemlin Anfang Dezember 2021 endlich „in die Wüste geschickt“, er musste seinen Chefsessel bei ESWE Verkehr räumen. Dies hatte der Aufsichtsrat des Städtischen Unternehmens in einer Sondersitzung entschieden. Die Zusammenarbeit mit ESWE Verkehr wurde zum Ende Dezember 2021 beendet. Grund waren die neuen Vorwürfe gegenüber Zemlin und auch gegenüber dem ehemaligen 2. Geschäftsführer Jörg Gerhard wegen Kumpanei und Günstlingswirtschaft. Der 2. Geschäftsführer Jörg Gerhard, der ebenfalls in die Kritik geraten war, musste ebenfalls zum Ende des Jahres 2021 seinen Hut nehmen. Dies wurde damit begründet, dass er unter anderem gemeinsam mit seinem inzwischen verstorbenen Co-Geschäftsführer Hermann Zemlin Betriebsräte unzulässig begünstigt hatte. Sie sollen extreme Gehaltssprünge gemacht haben, die nicht durch ihre berufliche Qualifikation gerechtfertigt waren.
Nach dem Prüfbericht der Konzernrevision soll bis zum 4. Quartal des Jahres 2024 bei der Verkehrsgesellschaft nunmehr sichergestellt werden, dass derlei Dinge nicht mehr vorkommen. Änderungen bei der externen Rechnungsprüfung werden nunmehr von der Konzernrevision ebenso verlangt, wie die Beschränkung von Rechtsgutachten und die verbindliche und rechtzeitige Einbindung des Einkaufs in wesentliche Bestellvorgänge. Insoweit verweist ESWE nunmehr darauf, dass zahlreiche Prozesse überarbeitet worden sind. Dazu gehören nunmehr klare Vergabe- und Kontrollmechanismen und Vorgaben für handelnde Personen und Bereiche. Insofern sei eine eigene Einkaufsabteilung etabliert worden, es gäbe nun auch zusätzliche Vergaberechtsexpertisen im Unternehmen. Die getroffenen Maßnahmen minimieren laut ESWE insgesamt die Risiken in den Unternehmensprozessen, sie seien transparent und sicherten Regelkonformität.
Haus & Grund Wiesbaden hofft, dass diese neuen Einsichten bei ESWE Verkehr dazu führen, dass nicht weiterhin sinnlose Ausgaben wie z.B. die 8,5 Mio. Euro für die Planungen der später dann gescheiterten Citybahn getätigt werden. Da ESWE Verkehr höchst defizitär ist, müssen diese sinnlosen Ausgaben von der Stadt Wiesbaden durch Steuergelder ausgeglichen werden. Dies kann weder von den Steuerzahlern noch von den Nutzern der Städtischen Verkehrsbetriebe auf Dauer hingenommen werden.
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Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
06.2024 (1) - 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels
Schon in der April-Ausgabe unserer Mitgliederzeitschrift hatte ich darauf hingewiesen, dass geplant ist, den Wiesbadener Mietspiegel fortzuschreiben. Grund hierfür ist, dass die 13. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels mit dem Stand vom 01.01.2021 nämlich auf Mieten basiert, die vor dem 31.05.2020 liegen. Aus diesem Grunde ist es unbedingt erforderlich, dass es zu einer 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels kommt. Dies ist insbesondere deswegen notwendig, da infolge der galoppierenden Inflation der letzten Jahre die Mietspiegelwerte nicht mehr das tatsächliche Mietniveau in Wiesbaden abbilden.
Aus diesem Grunde traf sich der Arbeitskreis Mietspiegel, der sich zusammensetzt aus Haus & Grund Wiesbaden, dem Mieterbund Wiesbaden, der Städtischen Bewertungsstelle der Landeshauptstadt Wiesbaden und den Mietpreissachverständigen Deml-Moog und Brömer, am 24.04.2024 in den Räumen des Vermessungsamtes der Landeshauptstadt Wiesbaden.
Da ein qualifizierter ökologischer Mietspiegel die Landeshauptstadt Wiesbaden zwischen 200.000 und 300.000 Euro kosten würde, einigten sich die Teilnehmer darauf, dass der Wiesbadener Mietspiegel zum 01.01.2025 fortgeschrieben werden soll. Bis auf einige kleine Änderungen bleibt der bisherige Erhebungsbogen, der in vielen vorangegangenen Sitzungen des Arbeitskreises Mietspiegel erarbeitet worden war, unverändert und wird wie gewohnt an alle Teilnehmer versendet werden. Dies soll auf jeden Fall noch vor den hessischen Sommerferien durch die Interessenverbände erfolgen. Nach 6 Wochen Rücklaufzeit erfolgt dann die Auswertung durch die Verbände, so dass ein nächster Sitzungstermin für den 20.11.2024 vereinbart worden war.
Wir gehen davon aus, dass die Erhebungsbögen an alle Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden Anfang Juni 2024 versendet werden können.
Außerdem wird auch wie bei der Erhebung des Taunussteiner Mietspiegels das Ausfüllen eines Online-Fragebogens erfolgen können. Dieser wird noch bekanntgegeben werden und wird sodann auch auf der Homepage von Haus & Grund Wiesbaden veröffentlicht.
Schon jetzt wird darauf hingewiesen, dass sämtliche Angaben unserer Mitglieder streng vertraulich behandelt werden. Sie werden nur insoweit in Anwendung gebracht, als sie in die von uns zu erstellende Statistik der Mietpreise einfließen. Eine Weitergabe der Angaben unserer Mitglieder erfolgt nicht. Die Fragebogen werden nach Abschluss der Mietspiegelverhandlungen von uns vernichtet.
Schon jetzt möchten wir Sie auffordern, sich zahlreich an dieser Umfrage zu beteiligen, da nur hierdurch gewährleistet ist, dass die 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels mit realistischen Werten erstellt werden kann. Für Ihre Mitarbeit bedanken wir uns schon im Voraus.
Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
04.2024 (2) - 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels
Schon im November 2023 hatte ich bei der Landeshauptstadt Wiesbaden, Tiefbau- und Vermessungsamt, Städtische Bewertungsstelle, angeregt, den Wiesbadener Mietspiegel fortzuschreiben. Die 13. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels mit dem Stand vom 01.01.2021 basiert nämlich auf Mieten, die vor dem 31.05.2020 liegen. Aus diesem Grunde war von mir angeregt worden, dass es zu einer 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels kommt. Dies ist insbesondere deswegen notwendig, da infolge der galoppierenden Inflation der letzten Jahre die Mietspiegelwerte nicht mehr das tatsächliche Mietniveau in Wiesbaden abbilden.
Der stellvertretende Sachgebietsleiter des Tiefbau- und Vermessungsamtes hatte daraufhin den Mieterbund Wiesbaden angeschrieben und um Mitteilung gebeten, ob seitens des Mieterbundes ebenfalls Bedarf an einer weiteren Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels besteht. Die Antwort war, dass der Mieterbund erst in einer Vorstandssitzung zum Jahresbeginn 2024 dieses Thema erörtern und einen entsprechenden Beschluss fassen könne.
Da seitens des Mieterbundes bis in den Februar 2024 hinein keine Antwort kam, hatte ich das Tiefbau- und Vermessungsamt darum gebeten, einen Termin festzulegen, in dem die anstehende 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden erfolgen soll. Der Arbeitskreis Wiesbadener Mietspiegel wurde nunmehr für den 21.03.2024 zu einem ersten Besprechungstermin eingeladen.
Da die Landeshauptstadt Wiesbaden im Falle eines Scheiterns der bisherigen Verfahrensweise zur Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels gezwungen wäre, einen qualifizierten Mietspiegel mit einem Kostenaufwand zwischen 300.000 – 500.000 Euro zu erstellen, gehen wir davon aus, dass auch die 14. Fortschreibung unter Beteiligung des Mieterbundes Wiesbaden, Haus & Grund Wiesbaden, der Landeshauptstadt Wiesbaden und den Mietpreissachverständigen erfolgen kann. In diesem Falle werden wir von Haus & Grund Wiesbaden unsere Mitglieder auffordern, uns möglichst viele Vergleichsdaten für die 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels zu überlassen. Ein entsprechendes Anschreiben aller Mitglieder wird in diesem Falle von der Geschäftsstelle erfolgen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
04.2024 (1) - Die geplante Wassersteuer ist rechtswidrig
Schon in der Januar-Ausgabe 2024 der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund hatte ich darauf hingewiesen, dass m.E. das Ansinnen des regierenden Viererbündnisses in der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung aus Grünen, SPD, Linken und Volt, einen Zuschlag auf den Wasserverbrauch von 0,90 € pro Kubikmeter ab dem Jahr 2024 zu berechnen, rechtswidrig ist. Diese Abgabe in Höhe von etwa 16 Mio. Euro sollte in den allgemeinen Haushalt der Landeshauptstadt Wiesbaden aufgehen. Ich wies darauf hin, dass dies unzulässig ist, da die Wasserversorgung in städtischer Hand, also in öffentlicher Hand ist und aus diesem Grunde als Gebühr berechnet wird. Gebühren müssen aber vertretbar sein und möglichst kostendeckend festgesetzt werden. Insoweit bestimmt der § 10 Kommunalabgabengesetz (KAG) in Absatz 2 Folgendes: „Die Gebührensätze sind in der Regel so zu bemessen, dass die Kosten der Einrichtung gedeckt werden.“
Nach § 10 Abs. 1 KAG können die Kommunen und Landkreise als Gegenleistung für die Inanspruchnahme ihrer öffentlichen Einrichtungen Benutzungsgebühren erheben. Während der Beitrag bereits für die Möglichkeit der Inanspruchnahme erhoben wird, setzt die Gebühr eine tatsächliche Inanspruchnahme einer öffentlichen Einrichtung voraus. Sie ist damit auf die Deckung der laufenden Kosten im Sinne der Leistungserstellung gerichtet, während dessen die Erhebung des Beitrages zur unmittelbaren Deckung des für eine bestimmte beitragsfähige Maßnahme entstandenen Aufwandes führen soll. Das Gebührenaufkommen soll im Ergebnis die voraussichtlichen Kosten der Einrichtung nicht überschreiten. Die Rechtmäßigkeit der Gebührenbemessung richtet sich nach zahlreichen ungeschriebenen Grundsätzen bzw. der Regelungen in § 10 Abs. 3 KAG. Ohne einen rechtmäßigen Gebührenmaßstab bzw. eine vollständige Gebührenbemessungsregelung liegen die Voraussetzungen für eine rechtmäßige Gebührenerhebung nicht vor. Der Grundsatz der leistungsbezogenen Gebührenbemessung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 KAG beruht auf dem allgemeinen Grundsatz der Abgabengerechtigkeit. Eine Differenzierungsverpflichtung besteht also sowohl im Hinblick auf die Art als auch den Umfang der Inanspruchnahme. Das hier maßgebende Äquivalenzprinzip als Teil des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit ist verletzt, wenn zwischen der Leistung des Einrichtungsträgers und der dafür erhobenen Gebühr kein angemessenes Verhältnis mehr besteht. Dies wäre aber vorliegend der Fall, wenn tatsächlich über die tatsächliche Kostendeckung für die berechnete Wassergebühr ein Gewinn erwirtschaftet werde, der dann in den allgemeinen Haushalt der Landeshauptstadt Wiesbaden überführt werden sollte. Dies mit der Begründung, dass der städtische Haushalt aufgrund eines akuten Geldmangels aufgepolstert werden sollte.
Entsprechend dieser gesetzlichen Vorgaben des Kommunalen Abgabengesetzes hatte die CDU der Landeshauptstadt Wiesbaden eine Beschwerde bei der Kommunalaufsicht eingelegt. Diese Behörde hat nun angekündigt, die Zusatzabgabe zu beanstanden. Aus diesem Grunde verzichtet die Rathaus-Mehrheit nunmehr auf diese neue Abgabe. Die Kommunalaufsicht des Hessischen Innenministeriums kritisiert vor allem, dass auf Güter des täglichen Bedarfes, also auch auf Trinkwasser, keine Aufwands- und Verbrauchssteuern erhoben werden dürften. Die Stadt Wiesbaden, insbesondere die Rechtsdezernentin Milena Löbcke von den Linken, hält dagegen, dass auf Strom bereits eine eigene Steuer erhoben werde. Auch die Umsatzsteuer des Bundes mache bei Strom und Gas und vielen anderen Gütern des täglichen Bedarfs nicht halt. Insoweit verkennt diese sogenannte Rechtsdezernentin allerdings, dass das Hessische Kommunalabgabengesetz in § 10 KAG hier eindeutige Vorgaben macht, die von den Kommunen als Versorgungsträger und gebührenerhebende Behörden zu beachten sind. Die Rechtsdezernentin der Linken ist der Meinung, dass man mit der Steuer auf den Wasserverbrauch Neuland betreten habe und der Ausgang eines Gerichtsverfahrens nicht mit Gewissheit zu prognostizieren sei. In Ansehung der Vorschrift des § 10 KAG ist allerdings vorherzusehen, dass die Rathaus-Mehrheit aus Grünen, SPD, Linken und Volt hier mit einem negativen Ausgang eines Gerichtsverfahrens zu rechnen hat.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
03.2024 - Betreten und Besichtigen der Mieträume
Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist. Dies gilt z.B. bei Prüfungen von Schadensersatzansprüchen, bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter oder bei Mängelanzeigen durch den Mieter. Geregelt ist dies in § 20 des in unserem vom Landesverband Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertrages. Hiernach hat der Mieter während der üblichen Tageszeit (werktags bis 19 Uhr) zu gewährleisten, dass Vermieter, Beauftragte, Sachverständige und Interessenten die Mietsache aus begründetem Anlass – nach Terminvereinbarung – besichtigen können. In Fällen von Gefahr ist das Betreten zu jeder Tages- und Nachtzeit zu ermöglichen.
Außer der Regelung in § 809 BGB bestehen keine konkreten gesetzlichen Regelungen über ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters. Allerdings gibt es in unserem Mietvertragsformular die vorgenannte vertragliche Vereinbarung, nach der ein Betreten und Besichtigen der Wohnräume dem Vermieter in engen Grenzen zusteht. Er darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommen kann. Dies gilt z.B. bei Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist. Dies gilt z.B. bei einem Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, einer Besichtigung durch Kauf oder Mietinteressenten nach Kündigung, dem Ablesen von Messeinrichtungen, der Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt worden sind. Ohne Vorliegen eines konkreten Anlasses steht dem Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kein Recht zu, die Mietsache in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu besichtigen bzw. zu überprüfen. Eine entsprechende Formularklausel wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam. Aus diesem Grunde ist in unserem Mietvertragsformular vom Landesverband Haus & Grund Hessen auch eine derartige Vereinbarung nicht formularmäßig in § 20 des Mietvertrages aufgenommen worden.
Nach einer Mängelanzeige durch den Mieter hat der Vermieter aber immer das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht. Er kann sogar seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirken, wenn er Handwerkern wiederholt den Zutritt zur Wohnung verweigert. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels steht dem Mieter dann nicht mehr zu. Verweigert der Mieter standhaft die Besichtigung und erteilt dem Vermieter sogar noch ein Hausverbot, rechtfertigt dies nach Abmahnung die fristlose bzw. fristgerechte Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. In diesem Fall kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, dass er eine Klage auf Zutritt zu der Wohnung erhebt, um einen Duldungstitel zu erstreiten (LG Oldenburg, Urteil vom 03.08.2012, AZ 6 S 75/12).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.04.2019, AZ VIII ZR 12/18) darf der Mieter die Miete nicht zurückbehalten, wenn er eine Mangelbeseitigung ablehnt. In diesem Falle kann er wegen der angezeigten Mängel kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen und muss sogar einbehaltene Beträge nachzahlen.
Bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung muss der Vermieter nicht nur eine Ankündigungsfrist beachten und den Beginn der Arbeiten mitteilen, sondern auch deren voraussichtliches Ende, den Umfang der Arbeiten und das Maß der zu erwartenden Beeinträchtigungen erläutern, damit der Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung verpflichtet ist. Geschieht dies weder durch den Vermieter selbst, noch durch die von ihm beauftragten Handwerker, kann der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verwehren.
Eine Besichtigung der Wohnung muss dem Mieter in einer angemessenen Zeit vorher angekündigt werden. Üblicherweise beträgt die Ankündigungsfrist drei Tage bis eine Woche. Kürzere Ankündigungsfristen in Mietverträgen sind unwirksam. Nur im Ausnahmefall bedarf es keiner Terminabsprache, wenn zur Abwehr einer konkreten Gefahr die Mieträume zur Feststellung der Durchführung unaufschiebbarer Maßnahmen betreten werden müssen. Dies gilt z.B. bei einem Wasserrohrbruch oder sogar bei Brandgefahr in der Wohnung. Zur Gefahrenabwehr kann das Betreten einer Wohnung auch durch die zuständige Ordnungsbehörde angeordnet werden, wenn z.B. aufgrund von Vermüllung mit Essensresten und Abfällen der hinreichende Verdacht besteht, dass das Auftreten übertragbarer Krankheiten nicht ausgeschlossen werden kann.
Der Vermieter hat auch im Fall eines Betretungsrechts keinen Rechtsanspruch auf Aushändigung der Wohnungsschlüssel durch den Mieter, jedoch ist der Mieter bei persönlicher Verhinderung verpflichtet, trotzdem den Zugang zur Wohnung zu gewährleisten, indem er z.B. einen Schlüssel einer Person seines Vertrauens aushändigt, die dem Vermieter zum vereinbarten Termin Zutritt zur Wohnung ermöglicht. Dies ist in § 20 Abs. 3 unseres Mietvertragsformulars von Haus & Grund Hessen festgehalten. Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel, noch mit Gewalt öffnen, da er sich somit dem Vorwurf der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) aussetzen könnte. Ein Hausfriedensbruch könnte mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet werden. Vielmehr ist der Vermieter darauf angewiesen, Klage auf Zutritt vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben, wobei in eildürftigen Fällen das Betretungsrecht auf dem Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter so dringend auf die Besichtigung der Wohnung angewiesen ist, dass die Erwirkung eines Titels auf Zutritt zu der Wohnung im ordentlichen Verfahren nicht abgewartet werden kann. Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter grundsätzlich nicht zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter jedoch wegen der unberechtigten Verweigerung des Zutritts bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einem weiteren ihm mitgeteilten und zumutbaren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.
Der Vermieter kann grundsätzlich frei entscheiden, wen er bei der Besichtigung der Wohnung beauftragt und er kann auch seinen Ehepartner als Begleitperson bestimmen. Fotografien der Wohnung darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nur anfertigen, wenn dies zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich ist. Im Übrigen ist der Vermieter ohne Erlaubnis des Mieters nicht berechtigt, in der Wohnung zu fotografieren, um deren Zustand festzuhalten. Das Anfertigen von Lichtbildern der noch bewohnten Mieträume, die der Vermieter bzw. ein beauftragter Makler dann einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugängig machen will, stellt einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre des Mieters dar, den dieser nicht hinnehmen muss. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, die Anfertigung von Lichtbildern der Innenräume seiner Wohnung zwecks Verwendung für Kaufangebote im Internet zu dulden.
Die unberechtigte Verweigerung des Zutritts durch den Mieter verpflichtet diesen zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens. Dies gilt z.B. für Mehrkosten für die nochmalige An- und Abfahrt eines beauftragten Handwerkers. Außerdem ist der Mieter zum Ersatz des Mietausfalls verpflichtet, wenn er nach Kündigung der Wohnung die Besichtigung durch Mietinteressenten verhindert, z.B. dadurch, dass er vor Ende des Mietverhältnisses auszieht und für den Vermieter wegen Nichtangabe seiner neuen Anschrift nicht mehr erreichbar ist.
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass das Betreten und die Besichtigung der Mieträume durch den Vermieter erheblichen Einschränkungen unterworfen ist. Allerdings stehen dem Vermieter auch Rechte für den Fall zu, dass der Mieter unberechtigterweise den Zutritt zur Wohnung verweigert. Dies kann nach Abmahnung und Androhung einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Sollten in diesem Zusammenhang Probleme mit den Mietparteien auftreten, raten wir dazu, die Geschäftsstelle aufzusuchen, um die Fälle im Einzelnen zu besprechen und die Mietpartei unter Umständen schriftlich abzumahnen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
02.2024 - Verlängerung der Mietpreisbremse
Die von der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung im Jahre 2020 beschlossene Mietpreisbremse bei den beiden Wohnungsbaugesellschaften GWW und GeWeGe wurde nunmehr von den Stadtverordneten bis Ende 2024 verlängert. Diese Wiesbadener Mietpreisbremse besagt, dass für alle vor dem Jahr 2000 errichteten Wohnungen ab einer Kaltmiete von 6,50 €/m² die Miete nur noch um 1,66% pro Jahr steigen darf. Bei Neubauten und sehr günstigen Wohnungen, die eine Kaltmiete von weniger als 6,50 €/m² aufweisen, wird um 3,33% pro Jahr erhöht. Die von der Stadtverordnetenversammlung am 13. Februar 2020 beschlossene Mietpreisbremse für die Wohnungen bei der GWW und der GeWeGe, die zum Jahresende 2020 geendet hätte, wurde damit bis zum Ende 2024 verlängert.
Nach der Auffassung der FDP-Fraktion in der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung ist diese Mietpreisbremse ungerecht, unwirksam und auch umweltschädlich. Ungerecht, weil einzelne Leute bevorzugt werden, ohne dass man die Umstände ihres Einkommens beachtet. Unwirksam, weil keinerlei Dämpfungswirkung auf den gesamten Wohnungsmarkt davon ausgeht. Und umweltschädlich, weil dadurch den beiden Gesellschaften etwa 7 Mio. Euro fehlen, die zum Beispiel für Sanierungen verwendet werden könnten.
Schon vor der Einführung der Mietpreisbremse für Wiesbadens Kommunale Wohnungsbaugesellschaften hatte Haus & Grund Wiesbaden die dann schlussendlich 2020 eingeführte Mietpreisbremse abgelehnt. Wir gehen auch heute noch davon aus, dass diese Gesellschaften bei einem so schweren Eingriff in ihr Kerngeschäft wirtschaftlich nicht handlungsfähig bleiben. Außerdem sind die Kommunalen Wohnbaugesellschaften durch die Einführung der Mietpreisbremse nicht mehr in der Lage, neuen Wohnraum zu schaffen. Ein breites Wohnungsangebot ist aber der beste Mieterschutz. Der Bau von mehr Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet und damit auch in Wiesbaden entspannt den Wohnungsmarkt ganz erheblich. Bei dem vermehrten Bau von Wohnungen konsolidieren sich die Mieten und sogenannte Mietpreistreiber haben keinerlei Chance auf dem Wohnungsmarkt, überhöhte Mieten durchzusetzen. Seit der Einführung der Mietpreisbremse können die Kommunalen Wohnbaugesellschaften in Wiesbaden ihr Neubauprogramm nur deshalb konsequent fortsetzen, da dies hierfür notwendige Eigenkapital maßgeblich durch den Abverkauf neugebauter Eigentumswohnungen oder den Verkauf einiger Bestandsobjekte finanziert wird. Die erzielten Nettomieten, die im Wesentlichen den jeweiligen Mittelwert der 13. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels nicht übersteigen, reichen gerade dazu aus, notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Mietwohnungen durchzuführen. Durch die Einführung der Mietpreisbremse unterbleiben dringend notwendige Investitionen in den Wohnungsbestand der Kommunalen Wiesbadener Wohnbaugesellschaften. Dies führt dazu, dass diese Mietwohnungen verkommen und die jeweiligen Mieter darunter leiden.
Die nunmehr verlängerte Mietpreisbremse durch die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Wiesbaden bis Ende 2024 wird weiterhin durch Haus & Grund Wiesbaden abgelehnt. Durch sie wird kein neuer Wohnraum geschaffen und es werden lediglich die jetzigen Mieter der Kommunalen Wohnbaugesellschaften durch künstlich und willkürlich herabgesetzten Mieten bevorzugt.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
01.2024 - Alles wird teurer
Schon Anfang November 2023 hatten die Entsorgungsbetriebe der Landeshauptstadt Wiesbaden (ELW) angekündigt, dass die Abfallgebühren im kommenden Jahr, also im Jahr 2024, steigen werden. Die Stadtverordnetenversammlung mit den Stimmen der Rathauskooperation hatte nämlich beschlossen, dass die Abfallgebühren 2024 um ungefähr 18% steigen werden. Die Opposition in der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung hatte die Gebührenerhöhung abgelehnt. FDP und CDU setzten sich für eine „Gebührenbremse“ ein. Die allgemeine Inflation und die hohen Wohnkosten belasteten die Haushalte stark. Dabei hätten die Bürger „kaum eine Möglichkeit, ihre individuelle Belastung zu senken, da es sich bei den Angeboten um ein staatliches Monopol handelt“.
ELW begründete die Gebührenerhöhung unter anderem mit Tarifsteigerungen im öffentlichen Dienst sowie gestiegenen Material- und Treibstoffkosten. Einsparungen seien nicht mehr möglich. Allerdings ist nicht nachvollziehbar die Behauptung der Entsorgungsbetriebe, dass die Stadt Wiesbaden zwischenzeitlich sauberer geworden sei und die Zufriedenheit sehr hoch sei. Die Feststellungen der Bürger und Besucher der Stadt Wiesbaden sehen dies völlig anders. Nach deren Eindrücken wird gerade die Innenstadt in Wiesbaden immer verdreckter, sodass ein Besuch kaum noch lohnt. Nach dem Ansinnen der Opposition in Form von FDP und CDU in der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung sollten die Entsorgungsbetriebe und die Wasserversorgungsbetriebe der Landeshauptstadt Wiesbaden mit gutem Beispiel vorangehen und Gebührensteigerungen minimieren und eventuell sogar Gebühren senken. Trotz dieses Ansinnens der Opposition wurden Anfang Dezember 2023 die neuen Gebührenbescheide der Entsorgungsbetriebe an die Wiesbadener Bürger verschickt, die ab 2024 gelten.
Völlig unverständlich und meines Erachtens rechtswidrig ist das Ansinnen des regierenden Vierer-Bündnisses in der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung aus Grünen, SPD, Linken und Volt, einen Zuschlag auf den Wasserverbrauch von 0,90 € pro Kubikmeter ab dem Jahr 2024 berechnen zu wollen. Dies soll einen „Nachhaltigkeitsbeitrag Wassersparen und Klimaschutz“ darstellen. Offensichtlich soll diese Abgabe, die 16 Millionen Euro in die Stadtkasse spülen soll, in den allgemeinen Haushalt der Landeshauptstadt Wiesbaden aufgehen. Dies ist unzulässig, da die Wasserversorgung in städtischer Hand, also öffentlicher Hand ist und aus diesem Grunde als Gebühr berechnet wird. Gebühren müssen aber vertretbar sein und möglichst kostendeckend festgesetzt werden. Es kann nicht sein, dass hier ein Gewinn erwirtschaftet wird, der dann in den allgemeinen Haushalt der Landeshauptstadt Wiesbaden überführt werden soll. Kritik hierzu gab es auch sofort von der FDP Fraktion, welche die geplante Anhebung der Wasserpreise als „Duschsteuer“ bezeichnete. Zur Verdeutlichung dieser These präsentierte der FDP Fraktionschef Christian Diers, dass eine vierköpfige Familie im Jahr mit zusätzlichen 180,00 € belastet werde. Hinzu kämen dann noch 30,00 € mehr für Straßenreinigung und Entsorgung.
Zu den vorgenannten höheren Kosten für Wasser und Müllentsorgung kommen dann noch ab Januar 2024 mit dem Auslaufen der Strom- und Gaspreisbremsen erhebliche Mehrkosten auf die Bürger zu. Nicht nur, dass der Gasverbrauch wieder mit 19% MwSt. versteuert wird, auch die Strom- und Gaspreisbremsen laufen aus. Dies mit einem Verweis auf angeblich deutlich gesunkene Energiepreise. Nach der Auffassung von Bundeskanzler Olaf Scholz seien in Deutschland wieder Strom- und Gastarife verfügbar, die zwar deutlich höher liegen als vor der Energiekrise, aber meist unterhalb der Obergrenzen der Preisbremsen lägen und ebenfalls spürbar unter den Preisen im vergangenen Herbst und Winter. Auch auf Grund der gut gefüllten Gasspeicher sei mit plötzlichen Preissprüngen nicht zu rechnen. Ob dies dann tatsächlich so sein wird, bleibt dahingestellt.
Um gerade den Gebührensteigerungen bei den Abfallgebühren entgegenzuwirken, sollten die Haushalte überprüfen, ob tatsächlich die vorhandenen Abfallbehälter in ihrer Größe und Umfang notwendig sind. Ziel sollte es sein, möglichst Abfall zu vermeiden und kleinere Gebinde bei den Entsorgungsbetrieben der Landeshauptstadt Wiesbaden zu bestellen. Damit könnte der Gebührensteigerung bei den Abfallgebühren entgegengewirkt werden. Durch eine konsequente Mülltrennung könnte eventuell eine kleine Restmülltonne pro Haushalt ausreichen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Artikel aus 2023
Mitgliederversammlung 2023
Am 16. Oktober 2023 fand im Herzog-Friedrich-August-Saal der Wiesbadener Casino-Gesellschaft in der Friedrichstraße in Wiesbaden unsere diesjährige Mitgliederversammlung statt, an der 90 Mitglieder teilnahmen.
Im Rahmen seiner Eröffnungsansprache machte der Vorsitzende Woidich einen Rückblick auf die im Vorfeld der Landtagswahl in Hessen am 05. September 2023 auf Einladung des Landesverbandes Haus und Grund Hessen stattgefundene Veranstaltung zu dem Thema „Landtagswahl als Richtungswahl“. Grund für die Diskussion war die Tatsache, dass in Ballungsräumen das Wohnraumangebot mit der stetig steigenden Nachfrage nicht mehr schritthalten könne. Explodierende Baukosten, Lieferengpässe, eine hohe Inflation und steigende Finanzierungskosten wirkten sich zwischenzeitlich massiv auf die Baubranche aus. Steigende Mieten und Kaufpreise seien das marktwirtschaftlich nachvollziehbare Resultat. Gleichzeitig drohten ländliche Regionen abgehängt zu werden. Fraglich sei zudem, wie die von der Bundesregierung geforderten Klimaschutzziele erreicht werden könnten, ohne die Gesellschaft zu überfordern. Die Diskussion war sehr interessant und Dr. Stefan Naas von der FDP erhielt mit seinen Ausführungen den meisten Applaus. Trotz allem war die FDP bei der recht erfreulich ausgefallenen Landtagswahl mit einem Minus von 2,5% abgestraft und nur mit Mühe und Not wieder in den Landtag gewählt worden. Die Diskussion zu den wohnungspolitischen Themen war zwar sehr interessant, aber eine Lösung zu dem Thema des immer knapper werdenden Wohnraumes in den Ballungsgebieten und insbesondere im Rhein-Main-Gebiet konnte keiner der Diskutanten aufzeigen.
Vorschläge, die von Haus & Grund Wiesbaden zu diesem Thema gemacht werden, werden einfach ignoriert. Mehrfach hatte der Vorsitzende Woidich in seinen Beiträgen in der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund darauf hingewiesen, dass es eine schnelle Lösung für neuen Wohnraum gibt. Durch eine Lockerung der Stellplatzsatzung könnten durch den Ausbau von Dachgeschossen im vorhandenen Hausbestand zusätzliche Wohnungen in Wiesbaden geschaffen werden. Wiederholt forderte er, dass die Stellplatzsatzung derart geändert wird, dass für den Ausbau von Dachgeschossen überhaupt kein Ablösebetrag mehr für die nicht vorhandenen Stellplätze gezahlt werden müsste. Es gäbe schon genug Hindernisse für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen, die es den Bauherren erheblich erschwerten bzw. fast unmöglich machten, neuen Wohnraum in leeren Speicherräumen oder Mansarden zu schaffen. Nach den Ermittlungen von Haus & Grund Wiesbaden könnten in Wiesbaden durch den Ausbau von Dachgeschossen bzw. der Aufstockung von Gebäuden in kürzester Zeit mehrere tausend Wohnungen geschaffen werden und damit den Wohnungsmarkt erheblich entlasten.
Abschließend wies der Vorsitzende Woidich darauf hin, dass der Wiesbadener Kurier bei rund 400 Personen eine Umfrage gemacht hatte, welche Geschäfte in der Stadt fehlen. Die Wunschliste war lang und auch sehr interessant und auch sicherlich nachvollziehbar. Leider sind die Ladenflächen, die unsere Mitglieder in der Wiesbadener Innenstadt anbieten, nur noch schwer zu vermieten. Insbesondere der inhabergeführte Einzelhandel kränkelt, immer mehr Einzelhändler geben auf und die Läden stehen dann leer. Unsere Mitglieder würden ja gerne die Läden an das gewünschte Klientel an Anbietern vermieten, wenn es genug Interessenten für kleine inhabergeführte individuelle Läden gäbe. Eine Bevölkerungsbefragung im Herbst 2022 hatte allerdings aufgezeigt, dass 43% der Befragten angaben, unzufrieden mit der Attraktivität der Wiesbadener Innenstadt zu sein. Die Gründe sind vor allen Dingen eine schlechte Erreichbarkeit mit dem Auto und eine zu unsichere Atmosphäre. Die angegebenen Gründe waren zwar unterschiedlich, eines aber hatten sie gemeinsam: sie sind schlecht für das Geschäft der dort ansässigen Einzelhändler und Unternehmen. Bei der Befragung jedenfalls gaben 45% an, dass sie vermehrt andernorts oder außerhalb der Innenstadt einkaufen würden.
Nach der Auffassung des Vorsitzenden sind die Gründe in der sinkenden Attraktivität des Einkaufsstandortes und die mangelnde Kundenfrequenz, ein fragwürdiges Publikum, zu wenige und zu teure Parkplätze und Parkhäuser sowie eine sinkende Attraktivität des Stadtbildes als Kurstadt zu sehen. Insbesondere die mangelnde Sauberkeit in der Innenstadt wird von den Passanten, die interviewt worden waren, als Grund für die schwindende Attraktivität der Innenstadt der Landeshauptstadt Wiesbaden genannt. Hiergegen wird aber weder von den Politikern noch von dem zuständigen Ordnungsamt etwas unternommen. Der Vermüllung der Innenstadt kann man aber nur durch konsequentes überprüfen und sanktionieren mit Bußgeldern zu Leibe rücken.
Im Anschluss daran referierte der Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland, Gerold Happ, kompetent und nachvollziehbar zu dem Thema „CO2-Bepreisung, Auswirkungen auf die Vermieter“. Seit dem 01. Januar 2021 wird auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes eine CO2-Abgabe auf Öl und Erdgas erhoben. Bundesregierung und Bundestag hatten beschlossen, dass Vermieter ab 2023 an den CO2-Kosten beteiligt werden. Die Höhe der Beteiligung richtet sich nach dem Verbrauch des Mieters und dem verwendeten Brennstoff. Die Regelung trat am 01. Januar 2023 in Kraft. Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter erfolgt anhand eines 10-Stufen-Models, das schon mehrfach in unserer Mitgliederzeitschrift Haus & Grund Hessen vorgestellt worden war. Danach müssen Vermieter bei Wohnungen mit besonders hohen CO2-Emissionen ab 52 kg CO2 pro m²-Wohnfläche und Jahr 95% und Mieter 5% der CO2-Abgabe tragen. Je niedriger die CO2-Emissionen pro m²-Wohnfläche des Gebäudes sind, desto niedriger ist der Anteil des Vermieters an den CO2-Kosten. Die Verordnung gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023. Die neue Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter wird daher in der Regel erst mit den im Jahr 2024 erstellten Abrechnungen notwendig. Einige Abrechnungsdienstleister haben bereits angekündigt, dass sie die Einstufung der Immobilien in das 10-Stufen-Model und die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter automatisch mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung übernehmen. Den Abrechnungsdienstleistern müssen hierfür die auf den Rechnungen des Energieversorgers separat ausgewiesenen CO2-Mengen und die CO2-Kosten mitgeteilt werden. Für Nichtwohngebäude gilt dieses Stufenmodel nicht. In diesen Fällen werden die CO2-Kosten je zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen.
Um den Hauseigentümern die Berechnung der CO2-Abgabe zu erleichtern, hat der Hessische Landesverband inzwischen einen CO2-Kostenrechner entwickelt. Dieser bietet den Mitgliedern die Möglichkeit, eine individuelle Kostenprognose hinsichtlich der CO2-Kostenaufteilung zu erstellen. Die Nutzung des Rechners ist kostenfrei und es werden nur wenige Angaben benötigt. Der CO2-Kostenrechner wurde in der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund Hessen veröffentlicht. Die zahlreichen Fragen aus dem Auditorium wurden von Herrn Gerold Happ während und auch zum Ende des Vortrages ausführlich beantwortet. Es war festzustellen, dass das gewählte Thema einen sehr großen Anklang gefunden hatte.
Im Rahmen der Tagesordnung war von dem Vorsitzenden Woidich darauf hingewiesen worden, dass der Jahresbericht schon in der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund Hessen veröffentlicht worden war. Den Kassenbericht trug der Schatzmeister Wolfgang Rockel vor. Der Kassenprüfer Murr bestätigte dem Vorstand und der Geschäftsführung eine ordentliche Kassenführung. Er empfahl daher der Versammlung, den Vorstand sowie die Geschäftsführung zu entlasten. Die Entlastung erfolgte dann einstimmig.
Im Rahmen des Tagesordnungspunktes „Beitragsanpassung“ erläuterte der Schatzmeisters Rockel ausführlich, weshalb eine Beitragsanpassung von derzeit 95 € auf 110 € ab dem 01.01.2024 erforderlich wird. Diese Beitragsanpassung wurde dann bei 3 Gegenstimmen mehrheitlich beschlossen. Einstimmig wurde daraufhin der Haushaltsvoranschlag 2024 des Schatzmeisters Rockel, in dem die Beitragsanpassung schon eingearbeitet worden war, beschlossen.
Bei den Wahlen der Kassenprüfer wurden die Herren Murr und Moers einstimmig wiedergewählt. Bei den Wahlen zum Vorstand wurden die Vorstandsmitglieder Jerey und Heideck einstimmig wiedergewählt.
Die Jahreshauptversammlung endete um 20:30 Uhr nach harmonischem Verlauf.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Kündigung wegen Eigenbedarf
In der letzten Zeit wird die Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden wieder vermehrt bezüglich der Durchführung von Eigenbedarfskündigungen in Anspruch genommen. Dies wird zum Anlass genommen, auf einzelne Problemkreise zu dem Thema Kündigung wegen Eigenbedarf einzugehen.
Der Eigenbedarf gilt grundsätzlich als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung eines unter Kündigungsschutz stehenden Mietverhältnisses. Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die vermieteten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden.
Ein Benötigen zu anderen Zwecken, zum Beispiel gewerblichen oder beruflichen Zwecken, stellt im Prinzip keinen Eigenbedarf dar. Ein Benötigen der vermieteten Räume ist immer dann gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat. Dies ist immer dann gegeben, wenn ein noch bei seinen Eltern wohnendes volljähriges Kind zwecks Gründung eines eigenen Hausstandes in die vermietete und deshalb gekündigte Wohnung einziehen will. Grundsätzlich kann auch der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, Eigenbedarf geltend machen. In seine eigene Wohnung einzuziehen, ist jedenfalls ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt. Auch der Erwerb einer Wohnung, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, berechtigt den neuen Eigentümer zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf. Wird der gekündigte Wohnraum für eine künftige Pflegeperson eines Angehörigen des Vermieters benötigt, gilt dies ebenfalls als Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse ist auch immer dann gegeben, wenn der Vermieter eine im Erdgeschoss liegende Wohnung kündigen will, weil er aufgrund seines Gesundheitszustandes seine im oberen Geschoss liegende Wohnung nur noch mit Mühe erreichen kann.
Zu dem begünstigten Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, zählen die Familienangehörigen, also jedenfalls die Kinder, die Enkel, der Ehegatte sowie die Kinder der Geschwister, d.h. also Neffen und Nichten. Weiterhin die Eltern und Großeltern, die Schwiegerkinder und Schwiegereltern, Stiefkinder, Pflegekinder und auch Pflegeeltern. Entferntere Verschwägerte und Verwandte (z.B. Schwager oder Schwägerin) gehören nur dann zu den Familienangehörigen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine enge Bindung des Vermieters zu dieser Person ergeben oder ihnen der Vermieter rechtlich oder zumindest moralisch zur Gewährung von Unterhaltung oder Fürsorge verpflichtet ist und sich daraus die Verantwortlichkeit des Vermieters für den Wohnbedarf des Angehörigen ergibt.
Angehörige des Haushaltes des Vermieters sind Personen, die dieser bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Hierzu zählen jedenfalls der Lebenspartner, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen.
Soweit gegenüber dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, so hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 17. März 2010 (VIII ZR 70/09) die zu stellenden formellen Anforderungen festgelegt. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck des § 573 Abs. 3 BGB besteht darin, dem Mieter zum frühstmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Dies bedeutet aber nicht, dass der Vermieter hierbei seine komplette Privatsphäre preisgeben muss. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 30. April 2014 (AZ VIII ZR 107/13) entschieden. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung reicht es demnach aus, wenn die Eigenbedarfspersonen identifizierbar benannt und das Interesse an der Wohnung dargelegt wird. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter den Auszug verweigert, da er die Eigenbedarfskündigung des Vermieters für unbegründet hielt, da für die Tochter des Vermieters und deren Lebensgefährte wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war und der Name des Lebensgefährten nicht mit in der Kündigung angegeben worden war. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es in dem konkreten Fall ausreichte, dass die Tochter des Vermieters namentlich benannt und ihr Interesse an der größeren Wohnung zwecks Gründung eines gemeinsamen Hausstandes mit ihrem Lebensgefährten dargelegt wurde. Wer der Lebensgefährte ist, spielt hierbei keine Rolle.
Eine Eigenbedarfskündigung ist auch nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil sie bereits kurze Zeit nach Abschluss eines langfristig angedachten Mietvertrages ausgesprochen wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 04.02.2015, AZ VIII ZR154/14) ist der Vermieter weder verpflichtet, von sich aus vor dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages unaufgeforderte Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen, noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Es liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung zumindest nicht erwogen hatte. Etwas anderes gilt immer nur dann, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat. Hat der Vermieter bei Vertragsabschluss also Kenntnis von einem in naher Zeit anstehenden Eigenbedarf, so muss er dies dem Mietinteressenten mitteilen. Macht er es nicht, kann er jedenfalls nicht innerhalb von wenigen Jahren nach Vertragsschluss wegen Eigenbedarf kündigen.
Aufgrund einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04. März 2015 (AZ VIII ZR 166/14) haben die Amts- und Landgerichte grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnraum verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Zudem ist der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lassen sich keine Richtwerte bei der zu beanspruchenden Wohnfläche aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.
Eine Vorratskündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht zulässig. In einem Urteil vom 23.09.2015 (VIII ZR 297/14) entschied der Bundesgerichtshof, dass sogenannte Vorratskündigungen unzulässig sind. Die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Zwar ist es nicht erforderlich, dass sich die Eigennutzung unmittelbar an das Ende des Mietverhältnisses anschließt, aber der Vermieter darf nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren nutzen will. Eine feste zeitliche Grenze wurde allerdings nicht festgelegt. Eine auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützte Eigennutzung kann nur dann die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn er auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend konkretisiert ist. Eine vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung nicht.
Streit gibt es zwischen Vermieter und Mieter immer dann, wenn die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt worden ist und der Vermieter zwecks künftiger Planung von Umbauarbeiten und Renovierungsarbeiten in der gekündigten Wohnung diese besichtigen möchte. Insoweit hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 10. April 2014 (AZ 2-11 S 57/14) entschieden, dass dem Vermieter der Zutritt zur Wohnung durch den Mieter eingeräumt werden muss, da der Vermieter nur auf diese Weise ein Informationsbedürfnis hinsichtlich des Zustandes der Räumlichkeiten und der noch vorzunehmenden Arbeiten befriedigen kann und ihm nur so eine Planung für mögliche Um- und Ausbauarbeiten eröffnet wird. Insoweit muss der Informationsbedarf möglichst in einem Besichtigungstermin befriedigt werden.
Liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, werden also die vermieteten Räumlichkeiten gleichzeitig als Wohnung und zum Betrieb eines Gewerbes genutzt, so muss der Vermieter zunächst prüfen, wie er das Mietverhältnis einzuordnen hat. Sollte das Mietverhältnis aufgrund der überwiegend gewerblichen Nutzung insgesamt als ein Gewerbemietverhältnis einzustufen sein und wurde auch ein entsprechender Gewerbemietvertrag abgeschlossen, bedarf es keines berechtigten Interesses für eine Kündigung. In diesem Falle können die angemieteten Räumlichkeiten ohne Angabe von Gründen fristgerecht gekündigt werden. Überwiegt allerdings die Wohnraumnutzung oder sind die vorzufindenden Verhältnisse im Rahmen des Mietverhältnisses unklar, so sollten die Kündigungsgründe, also zum Beispiel Eigenbedarf, in die Kündigungserklärung aufgenommen werden. Es muss also das berechtigte Interesse im Einzelnen dargelegt werden. Dieses muss sich dann aber nur auf den Wohnraum beziehen. Ob die ebenfalls in den Räumlichkeiten ausgeübte gewerbliche Nutzung dort von dem Mieter fortgeführt werden soll, ist unerheblich.
Zu dem Thema der Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf könnten hier noch weitere seitenlange Ausführungen gemacht werden, da es sich hierbei um ein sehr komplexes Rechtsgebiet handelt. Sofern die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf geplant ist, sollte auf jeden Fall rechtlicher Rat auf der Geschäftsstelle eingeholt werden. Es ist auch ratsam, dass die Kündigung des Mietverhältnisses in diesem Falle durch die Rechtsberater der Geschäftsstelle ausgesprochen wird. Ansonsten besteht die nicht unerhebliche Gefahr, dass eine unwirksame Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen worden ist, mit der Folge, dass nach Ablauf der Kündigungsfrist wegen der unwirksamen Kündigungserklärung eine neue Kündigung ausgesprochen werden muss. Dies gilt es unbedingt zu vermeiden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Zweckentfremdung von Garagen
Seit einiger Zeit häufen sich die Beschwerden unserer Mitglieder wegen der Zweckentfremdung von angemieteten Garagen durch die Mieter, indem diese die Garagen mit allerlei Hausrat und Gartengeräten vollstellen.
Ständig kommt es vor, dass Mieter seitens unserer Geschäftsstelle aufgefordert werden müssen, die Garagen leerzuräumen, damit das Auto der Mietpartei wieder in der Garage untergebracht werden kann. Es ist nicht zulässig, dass die Garage zum Lagern von Hausrat und sonstigen Gegenständen zweckentfremdet wird. Ist die Garage nämlich vollgestellt, stellen die Mieter wie selbstverständlich ihren Pkw vor der Garage ab, obwohl die Zufahrt zu der Garage nicht als Stellplatz mitvermietet ist.
Insoweit ist auf die Vorschrift des § 52 Abs. 6 Hessische Bauordnung hinzuweisen. Dort steht wortwörtlich: „Notwendige Stellplätze und notwendige Abstellplätze dürfen nicht zweckentfremdet werden“. Garagen dienen nämlich dazu, den ruhenden Verkehr unterzubringen und Autozubehör einzustellen. Dazu gehören etwa Winter- und Sommerreifen sowie Dachgepäckträger, aber nicht mehr. Eine Nutzung von Garagen als Lager und Abstellraum für andere Zwecke ist unzulässig, auch dann, wenn noch genug Platz übrig ist, um den Pkw in der Garage abzustellen. Selbst das Abstellen von Fahrrädern gehört nicht zur gesetzlich zulässigen Nutzung einer Garage. Dies wird aber in aller Regel geduldet und sollte dem Mieter auch nicht verboten werden.
Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch ein Verstoß gegen Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen darstellen. In Hessen dürfen aufgrund der Vorschrift des § 19 Abs. 3 der Garagenverordnung in Mittel- und Großgaragen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden. In Kleingaragen dürfen bis zu 200 L Dieselkraftstoffe und bis zu 20 L Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren und geeigneten Behältern aufbewahrt werden. Unerhebliche Mengen sind danach brennbare Gegenstände, die zum Auto gehören, zum Beispiel ein Satz Reifen, ein Gepäckträger oder maximal 3 Kindersitze.
Soweit ein von unserem Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebener Mietvertrag für Garagen und Kfz-Abstellplätzen mit dem Mieter vereinbart worden ist, gilt die Vorschrift des § 4 dieses Vertrages. Danach ist eine Untervermietung der Garage nicht gestattet. Der Mieter ist nur berechtigt, sein eigenes Kraftfahrzeug oder das seiner Familienangehörigen, die mit ihm im gleichen Haushalt leben, auf dem vermieteten Einstellplatz abzustellen. Das Parken oder Abstellen des Fahrzeuges auf dem übrigen Grundstück ist nicht gestattet. Eine Nutzung als Lager, Werkstatt oder dergleichen ist nicht gestattet. Eine in diesem Sinne zweckfremde Nutzung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Sollten Sie als Vermieter also feststellen, dass ein Mieter die von Ihnen angemietete Garage zum Lagern von Möbeln und sonstigen Gegenständen zweckentfremdet und aus diesem Grunde die Garage nicht mehr zum Einstellen eines Kraftfahrzeuges genutzt werden kann, sollten Sie unverzüglich dagegen vorgehen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Bauaufsicht Sie auffordert, wegen der Zweckentfremdung der Garage durch den Mieter einzugreifen und Sie unter Umständen sogar mit einem Bußgeld belegt.
Soweit lediglich ein Kfz-Abstellplatz vom Mieter angemietet worden ist, ist auch dieser nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen des Mieters zu nutzen. Auf diesen Stellplätzen dürfen allerdings auch Anhänger abgestellt werden, wenn sie angemeldet und fahrtüchtig sind. Unzulässig ist die Nutzung eines Stellplatzes nur, falls dort dauerhaft ein nicht zugelassenes, fahruntüchtiges Kraftfahrzeug steht oder wenn von der Nutzung dauerhafte oder starke Beeinträchtigungen ausgehen, wenn zum Beispiel in einem engen Hof ein Wohnmobil abgestellt wird.
Anzumerken ist noch, dass die Bauaufsicht von sich aus nicht gegen die zweckentfremdete Nutzung von Garagen vorgeht. Lediglich wenn eine entsprechende Anzeige bei dem Bauaufsichtsamt eingeht, wird die Aufsichtsbehörde tätig. Die Bauaufsicht handelt dann aus pflichtgemäßem Ermessen, um dem Baurecht zur Geltung zu verhelfen. Die Stadt kann sogar ein Nutzungsverbot verhängen, um eine weitere Zweckentfremdung zu verhindern und die Besitzer gleichzeitig anweisen, ihren Garagenstellplatz so herzurichten, dass dort Autos geparkt werden können.
Auf keinen Fall sollte der Vermieter die Zweckentfremdung seiner vermieteten Garage als Lagerplatz für allerlei Gegenstände hinnehmen. Garagen werden dazu gebaut, dass sie Kraftfahrzeuge aufnehmen und diese nicht im öffentlichen Verkehrsraum oder auf nicht mitvermieteten Hofflächen abgestellt werden. Unter Umständen sollte sogar der Vermieter von der Möglichkeit Gebrauch machen, eine fristlose Kündigung der angemieteten Garage auszusprechen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Ungeziefer in der Mietsache
Jedes Jahr im Sommer häufen sich die Anfragen in unserer Geschäftsstelle, wer für die Beseitigung von Ameisen, Wespen und sonstigem Getier verantwortlich ist, wenn diese Plagen in die Mietsache eindringen oder aber die Wohnqualität beeinträchtigen.
Hat sich im Rollladenkasten, auf dem Balkon, auf der Terrasse oder in dem mitangemieteten Garten ein Wespenschwarm eingenistet und baut fleißig an seinem Nest, rufen viele Mieter oder auch Hauseigentümer bei der Feuerwehr an und möchten das Wespennest beseitigen lassen. Die Feuerwehr verweist aber darauf, dass sie nicht für derartige Arbeiten zuständig ist, sondern empfiehlt, einen Schädlingsbekämpfer einzuschalten. In diesem Zusammenhang muss man wissen, dass Wespen geschützt sind und ihre Nester nur in Einzelfällen beseitigt werden können. Wespen zu töten ist absolut untersagt. Der beauftragte Schädlingsbekämpfer wird also zunächst einmal feststellen, ob das Wespennest gesundheitsgefährdend ist oder aber das Wohnverhalten des Mieters derart beeinträchtigt, dass es beseitigt werden muss.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Schädlingsbefall zu beseitigen. Drohen Gefahren für die Gesundheit oder werden Mieter durch Wespen, Ameisen oder Ungeziefer beeinträchtigt, sollten sie daher umgehend ihren Vermieter über den Befall informieren. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Der Vermieter ist es auch, der die Kosten für die Schädlingsbekämpfung übernehmen muss. Ungeziefer am oder im Haus stellt einen Mangel der Mietsache dar, so dass der Mieter sogar zur Mietminderung berechtigt ist. Wird also durch eine Taubenplage ein Balkon unbenutzbar, muss der Vermieter etwas tun, um die Tauben dauerhaft fernzuhalten. Man kann zum Beispiel Taubenstacheln am Balkon anbringen oder aber Netze spannen. Allerdings müssen Mieter auch mit Vogelschwärmen in ihrer Nachbarschaft leben. Die Belästigung durch Lärm und Kot von Vögeln ist als großstadttypisch hinzunehmen. Wenn sich in der Umgebung eines Hauses also vermehrt Tauben oder Krähen einfinden, kann ein Mieter nicht ohne weiteres vom Vermieter verlangen, Abwehrmaßnahmen zu ergreifen. So können Mieter zum Beispiel nicht erwarten, dass der Vermieter einen Baum fällen lässt, in dem sich ein Vogelschwarm angesiedelt hat. Zumal Bäume in der Regel nicht ohne behördliche Genehmigung gefällt werden dürfen. Auch ein Überspannen von Bäumen durch Netze kann ein Mieter nicht ohne weiteres einfordern. Er kann aber verlangen, dass zum Beispiel ein zur Wohnung gehörender Balkon geschützt wird.
In § 16 Abs. 2 unseres von Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertragsformulars für Wohnräume ist festgehalten, dass der Mieter die Mietsache nach Überlassung von Ungeziefer freizuhalten hat. Dies allerdings nur für den Fall, dass er die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder Untermieter oder Besucher den Befall verursacht haben. Soweit er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, haftet er für Schäden, die durch das Nichtbeseitigen von Ungeziefer entstehen. Ist der Schädlingsbefall allerdings nicht vom Mieter verursacht, steht wieder der Vermieter in der Pflicht zum Handeln. In diesem Fall hat der Mieter den Vermieter zu informieren, denn nur in diesem Fall kann der Vermieter sicherstellen, dass er frühzeitig gegen den Ungezieferbefall tätig werden kann. Versäumt es der Mieter, den Vermieter rechtzeitig zu informieren und vergrößert sich dadurch der Befall oder es entstehen sogar Schäden, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Die Mieter selbst können aber auch zur Schädlingsbekämpfung schreiten. Die anfallenden Kosten können sie aber nur dann vom Vermieter zurückverlangen, wenn sie den Vermieter in Verzug gesetzt haben, also ihm den Schädlingsbefall geschildert und die Beseitigung verlangt haben. Der Mieter muss in diesem Fall dem Vermieter eine angemessene Frist zur Schädlingsbekämpfung setzen. Hat der Mieter den Vermieter entsprechend zum tätig werden aufgefordert und der Vermieter tut nichts, kann der Mieter selbst tätig werden und dem Ungeziefer zu Leibe rücken.
Bei Schädlingsbefall kann der Mieter gegenüber dem Vermieter auch eine Mietminderung geltend machen. Dies geht nur dann nicht, wenn nur einzelne Schädlinge festzustellen sind. Dies gehört nämlich zu einer normalen Nutzung der Mietwohnung. Zum Beispiel berechtigt die Sichtung einer einzelnen Ratte oder einzelnen Maus den Mieter noch nicht zur Mietminderung. Zur Begründung eines Mangels des Mietobjektes bedarf es eines akuten und nachhaltigen Rattenbefalls (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.04.2016, AZ: 24 U 143/15). Auch das Auftreten einzelner Ameisen berechtigt den Mieter noch nicht zur Mietminderung. Dies ist erst dann der Fall, wenn es zu einer richtigen Besiedlung durch die Ameisen kommt. Wird die Wohnung allerdings von Kakerlaken befallen, so kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Sind die Schädlinge dann durch einen Schädlingsbekämpfer erfolgreich beseitig worden oder aber die vorhandenen Wespen einschließlich dem Wespennest umgesiedelt worden, so stellt sich die Frage, ob diese Kosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgewälzt werden können. Dies ist immer nur dann der Fall, wenn eine Ungezieferbekämpfung regelmäßig, also mindestens jährlich, durchgeführt wird. Bei einzelnen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen verbleiben die Kosten bei dem Vermieter und können nicht auf den Mieter umgelegt werden und auch nicht in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Generell ist auch zu beachten, dass bei der Ungezieferbekämpfung die Belange des Umwelt- und Artenschutzes zu beachten sind. Aus diesem Grunde ist es immer ratsam, einen Schädlingsbekämpfer, der über einen Sachkundenachweis verfügt, mit der Bekämpfung der Schädlinge oder auch der Beseitigung von Wespennestern zu beauftragen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Abriss des Schandfleckes Zollspeicher
Die Ruine des Zollspeichers am Wiesbaden-Biebricher Rheinufer hatte Biebrichs Ortsvorsteher Horst Klee wie folgt beschrieben: „Der Zollspeicher sieht aus, als ob er von Mainz aus beschossen wurde“. Was Horst Klee so charakteristisch beschrieben hat, ist der augenblickliche Zustand des Zollspeichers und des Grundstückes, auf dem er steht.
Seit 20 Jahren beklagen sich die Biebricher Bürger über den „Schandfleck“ am Wiesbaden-Biebricher Rheinufer. Nachdem nunmehr die Stadt Wiesbaden seit Anfang diesen Jahres wieder als Eigentümerin im Grundbuch über die Fläche des Zollareals und des Zollspeichers steht, ist Handlungsbedarf angesagt.
Haus & Grund Wiesbaden ist der Auffassung, dass der Zollspeicher nebst anschließender Bebauung endlich abgerissen wird und einem Neubau Platz machen muss. Allerdings verhindert der Denkmalschutz den Abriss des Zollspeichers.
Die Geschichte des Zollspeichers ist schnell erzählt. Seit 1838 befindet sich in Wiesbaden-Biebrich ein Zollamt. Der 5-geschossige Zollspeicher stammt aus den 1950-er Jahren. Die Stadt Wiesbaden kaufte 2005 das gesamte Ensemble einschließlich der Ufermauer für 475.000 € vom Bund, damit das Rheinufer wieder passierbar gemacht werden konnte. 2008 besann man sich aber eines anderen. Die Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) war beauftragt worden, einen Investor für das gesamte Objekt zu suchen. Die entsprechende Magistratsvorlage sah ein Konzept mit Gastronomie, kultureller Nutzung, Büros und Wohnungen vor. 2010 beschlossen die Wiesbadener Stadtverordneten den Verkauf des gesamten Ensembles. Im Juli 2012 wechselte das Gebäude für 1,68 Mio. an den Investor „Deutsche Denkmal AG“. Dieser Investor plante, den Zollspeicher in Wohnungen umzubauen, für die öffentliche Nutzung blieb nur noch die Gastronomie übrig. Auch Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden hatten sich in die geänderte Planung eingekauft und Wohnungen erworben. Diese wurden aber niemals von der „Deutschen Denkmal AG“ realisiert, so dass es zu Stornierungen der Kaufverträge kam. 2017 verkaufte der Investor das gesamte Ensemble an einen neuen Bauträger. Daraufhin vollzog die Stadt Wiesbaden ihre mit der „Deutschen Denkmal AG“ vereinbarten Rückkauf-Klausel. Die Denkmal AG verlangte eine Entschädigungssumme in Höhe von 3,3 Mio. Euro. Ein Prozess gegen den Zweitkäufer, die „Immobilien Wiesbaden Projektgesellschaft“ gewann die Stadt Wiesbaden in einem Verfahren vor dem Landgericht Wiesbaden im August 2022. Die Immobilien Wiesbaden Projektgesellschaft musste einer Eigentumsumschreibung an die Landeshauptstadt Wiesbaden sowie einer Löschungsvereinbarung im Grundbuch zustimmen. Gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden hatte der unterlegene Geschäftsführer Martin Brunkhorst zunächst Berufung eingelegt, diese aber später zurückgenommen. Seit Anfang 2023 steht die Stadt Wiesbaden nun wieder als Eigentümerin im Grundbuch und kann über die Fläche des Zollareals einschließlich des Zollspeichers verfügen.
Die Biebricher Bevölkerung verlangt vehement den Abriss des Zollspeichers und eine Neugestaltung des gesamten Geländes. Der Zollspeicher selbst steht aber nach wie vor unter Denkmalschutz, was einem Abriss entgegensteht. Der Schandfleck bleibt als unwürdiges „Entrée“ an der Wiesbaden-Biebricher Uferpromenade erhalten. Wie es mit dem Areal konkret weitergehen soll, kann nach der eigenen Aussage der Stadt Wiesbaden nicht vorhergesagt werden. Der Vorgang befindet sich „in der finalen Abwicklungsphase“ und einzelne Optionen müssten abgestimmt werden. Selbst der Leiter der Unteren Denkmalschutzbehörde, Herr Martin Horsten, kann sehr gut nachvollziehen, dass gerade in der Biebricher Bevölkerung einiges an Unmut da ist. Es gäbe zwar den Willen aller Beteiligten, den Zustand von Zollamt und Zollspeicher kurzfristig so zu verbessern, damit er nicht weiter ein Unort bleibt. Seiner Ansicht nach biete der Zollspeicher eine „grundsolide Bausubstanz, mit der man eine ganze Menge machen kann“. Nach der Aussage der Denkmalschutzbehörde plane man, nach der Sommerpause 2023 mit Zwischenergebnissen auf die politischen Gremien zukommen zu können. Die Leiterin der Bauaufsicht, Sandra Matzenauer, bestätigte, bei der Landesdenkmalpflege habe man „die Präsenz des Themas erkannt“. Die vielfach geäußerte Meinung „der olle Kasten muss weg“, sei aber sicher nicht die favorisierte Lösung.
Nunmehr hat die Stadtentwicklungsgesellschaft im Auftrag der Stadt Wiesbaden am Biebricher Zollspeicher einen sogenannten „Pop-Up-Biergarten“ eingerichtet. Die Stadt wollte den Biebrichern am Rheinufer die lange nur als Investitionsruine und Problemimmobilie bekannten Gebäude der Öffentlichkeit zurückgeben. Da nach der Schließung des Griechischen Lokals „Metropol“ vor einigen Jahren am Biebricher Rheinufer bis auf den Weinprobierstand keinerlei Gastronomie mehr vorhanden war, soll nunmehr mit dem „Pop-Up-Biergarten“ wieder ein gastronomisches Angebot eröffnet werden. Der Biergarten hat jeweils Donnerstag bis Sonntag geöffnet.
Im Laufe des Jahres 2023 soll es konkrete Nutzungsplanungen für das Zollensemble geben. Haus & Grund Wiesbaden ist aber entgegen der Auffassung der Denkmalschutzbehörde der Meinung, dass die vorhandenen Gebäude komplett abgerissen werden sollten und eine Neuplanung des gesamten Geländes einschließlich einer funktionierenden Gastronomie neu geplant werden sollte. Der jetzige Zustand ist unmöglich und unwürdig und verschandelt das gesamte Biebricher Rheinufer. Nach 20 Jahren Stillstand und etlichen Fehlplanungen sollten Nägel mit Köpfen gemacht werden und der Klotz (Zollspeicher) abgerissen werden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Quelle: Haus & Grund Wiesbaden
Verbot von Schottergärten
Aufgrund einer Novelle des Hessischen Naturschutzgesetzes, die der Hessische Landtag in Wiesbaden Ende Mai 2023 mit der Schwarz-Grünen-Mehrheit verabschiedet hatte, sind Schottergärten in Hessen künftig verboten.
Die neue Regelung bezieht sich nicht auf bereits existierende Schottergärten, sondern nur auf diese, die künftig angelegt werden sollen. Außerdem soll in Wiesbaden die seit 1979 geltende Vorgartensatzung entsprechend geändert werden, mit dem Ziel, dass in den Vorgärten keine Schottergärten mehr angelegt werden dürfen und außerdem vorhandene Autoabstellplätze wieder rückgebaut werden müssen. Für die Aufstellung der Vorgartensatzung ist das Stadtplanungsamt zuständig, für die Überprüfung und Ahndung von Verstößen die Bauaufsicht.
Bei der Erstellung von neuen Gebäuden werde die Vorgartensatzung konsequent angewendet und von der Bauüberwachung auch kontrolliert. Was allerdings nicht regelmäßig kontrolliert werden könne, sei die nachträglich ungenehmigte Änderung eines Vorgartens durch das Errichten von Stellplätzen. Nach der Auskunft der Bauaufsicht sei es personell nicht möglich, die Vielzahl der Verstöße aufzunehmen und zu kontrollieren, weil sowohl rechtlich als auch aus Gründen der Gleichbehandlung ein flächendeckendes und konzeptionelles Vorgehen erforderlich wäre. Hierfür würden die Stellen für die Kontrolle und Abarbeitung sowie für die anschließenden Rechtstreitigkeiten, also Widerspruchs- u. Klageverfahren, nicht ausreichen. Die Bauaufsicht habe lediglich 3 Stellen zur Verfügung, notwendig wären aber für die Überprüfung und Ahndung bei der Errichtung von ungenehmigten Kfz-Abstellplätzen in den Vorgärten mindestens 5 Stellen.
Entgegen der Auskunft der Bauaufsicht sind aber zum Beispiel in der Adolfsallee in Wiesbaden viele ungenehmigte Kfz-Abstellplätze von der Bauaufsicht aufgegriffen und verboten worden bzw. der Rückbau in Vorgärten angeordnet worden. Dies sei keine willkürliche Handlung, sondern es sei hier ein ganzer Straßenzug aufgegriffen und die entsprechenden Verwaltungsverfahren eingeleitet worden. Auch habe sich bei der näheren Prüfung herausgestellt, dass einige der Stellplätze über Baugenehmigungen verfügten und aus diesem Grunde nicht beseitigt werden mussten. Die Stadtverordnetenversammlung hatte schon im Sommer letzten Jahres beschlossen, die Personalausstattung der Bauaufsicht vom Magistrat prüfen zu lassen. Außerdem soll die Vorgartensatzung überarbeitet und die Nutzung von Vorgärten in dieser Satzung festgelegt werden. Nachdem nunmehr die Novelle des Hessischen Naturschutzgesetzes vorliegt, gehen wir davon aus, dass es in Kürze eine neue Vorgartensatzung in Wiesbaden geben wird.
Die neue Vorgartensatzung soll die 43 Jahre alte Vorgartensatzung mit dem Ziel überarbeiten, dass die natürliche, standorttypischen Boden- und Klimafunktionen der Vorgärten bewahrt werden und ihre Wiederherstellung durchgeführt werden kann. Dies bedeutet, dass die Hauseigentümer, die ihre Vorgärten unrechtmäßig in einen Parkplatz oder Schottergarten umgewandelt haben, nun damit rechnen müssen, dass sie von der Bauaufsicht zum Rückbau aufgefordert werden. Sollten die Hauseigentümer über keine Baugenehmigung verfügen, wird es hier sicherlich zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten kommen. Zu erwarten ist aber jetzt schon, dass bei dem Rückbau der vorhandenen Kfz-Abstellplätze es gerade in der Adolfsallee zu erheblichen Parkplatzproblemen kommen wird. In der ganzen Stadt Wiesbaden werden hunderte von Stellplätzen wegbrechen, die durch vorhandene andere Parkmöglichkeiten nicht aufgefangen werden können. Die städtische Tiefgarage in der Adolfsallee ist hier keine echte Alternative. Sie ist viel zu klein dimensioniert und mit 100 € monatlichen Parkplatz-Gebühren sehr teuer. Haus und Grund Wiesbaden ist daher der Auffassung, dass zumindest die vorhandenen Parkplätze in den ehemaligen Vorgärten der Häuser erhalten werden sollten, um das Parkraumdefizit in der Stadt nicht noch weiter zu verschlimmern. Allerdings sind auch wir der Meinung, dass vorhandene Vorgärten nicht mit Schottersteinen zugeschüttet werden sollten und damit in sogenannte „Gärten des Grauens“ verändert werden. Auch sollten diese Vorgärten nicht in Parkplätze umgewandelt werden. Wird zum Beispiel bei der Anlage eines Schottergartens eine wasserundurchlässige Folie oder gar Beton verwendet, wird die gesamte Fläche versiegelt. Bei Regen kann das Wasser dann nicht im Boden versickern, sondern muss an der Oberfläche ablaufen und landet in der Kanalisation. Dadurch wird bei Starkregenereignissen das Entwässerungssystem schnell überlastet und es gibt dadurch ein höheres Risiko, dass Kellerräume oder Souterrainwohnungen überschwemmt werden.
Es ist darauf zu verweisen, dass in der Hessischen Landesbauordnung vorgesehen ist, dass die nicht mit Gebäuden bebauten Flächen von Grundstücken wasseraufnahmefähig bleiben müssen oder aber wasseraufnahmefähig gestaltet werden. Die unbebauten Flächen sind zu begrünen oder zu bepflanzen, soweit sich dadurch kein Konflikt zu einer anderen zulässigen Verwendung der Flächen ergibt.
Haus und Grund Wiesbaden geht davon aus, dass es nach Verabschiedung der überarbeiteten Fassung der Vorgartensatzung von 1979 zu erheblichen Auseinandersetzungen mit der Bauaufsicht kommen wird. In diesem Falle sollten sich die Hauseigentümer vertrauensvoll an die Geschäftsstelle mit der Überprüfung eventueller von der Bauaufsicht der Stadt Wiesbaden erlassener Verfügungen wenden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Leerstände in der Innenstadt
Schon in der September-Ausgabe 2022 unserer Mitgliederzeitschrift hatte ich darauf hingewiesen, dass seit einiger Zeit Ladenflächen in der Wiesbadener Innenstadt nur noch schwer zu vermieten sind. Insbesondere der inhabergeführte Einzelhandel kränkelt, immer mehr Einzelhändler geben auf und die Läden stehen dann leer.
Aus diesem Grunde hatte das Wiesbadener Amt für Statistik und Stadtforschung im Rahmen seiner Bürgerumfrage „Leben in Wiesbaden“ ausgewählte Wiesbadener im Alter von 18 bis 90 Jahren zur Attraktivität der Innenstadt befragt. Die Bevölkerungsbefragung fand im Herbst 2022 statt. Es zeigte sich ein eindeutiges Ergebnis: 43% der Befragten gaben an, unzufrieden mit der Attraktivität der Wiesbadener Innenstadt zu sein. Die Gründe sind: zu wenig Einkaufsvielfalt, schlechte Erreichbarkeit mit dem Auto und eine zu unsichere Atmosphäre. Die angegebenen Gründe sind zwar unterschiedlich, eines aber haben sie gemeinsam: sie sind schlecht für das Geschäft und der dort ansässigen Einzelhändler und Unternehmen.
Insgesamt ergibt sich aus der im Herbst 2022 durchgeführten Befragung eine klare Verschlechterung gegenüber einer im Jahre 2018 durchgeführten Umfrage. Zu dem damaligen Zeitpunkt hatten lediglich 29% ihre Unzufriedenheit geäußert. Insgesamt sprachen sich bei der Befragung 76% für eine künftig stärkere Attraktivitätsförderung zentraler Innenstadtbereiche aus. Bei der Befragung gaben 45% an, dass sie vermehrt andernorts oder außerhalb der Innenstadt einkaufen. 36% fühlten sich von den Einkaufsangeboten oder der Vielfalt der Angebote nicht angesprochen. Ein Drittel der Befragten absolvierte seine Einkäufe oder sonstigen Besorgungen über Online-Kanäle.
Über das Ergebnis der Umfrage äußerte sich die zuständige Wirtschaftsdezernentin Christiane Hinninger (Grüne) wie folgt:
„Die abnehmende Bedeutung der Innenstadt als Einkaufsort ist ein bundesweiter Trend, die Umfrage spiegelt dies für Wiesbaden wieder. Die Ursachen liegen unter anderem in einem veränderten Konsumverhalten und dem Anwachsen des Online-Handels. Die Zentren durchlaufen eine Transformation. Der Grund Shopping ist nicht mehr alleine Anlass, die Innenstadt zu besuchen.“
Laut Hinninger käme es deshalb vermehrt darauf an, konsumfreie Aufenthaltsmöglichkeiten zu schaffen und der Gestaltung des öffentlichen Raums mehr Priorität einzuräumen. Auch der Handel sei hierbei gefordert: Steigender Konkurrenzdruck durch das Internet bedeutet die Notwendigkeit, zusätzliche Anreize für Kunden zu bieten. Dies kann die Ladengestaltung sein, die Kundenbetreuung, die Emotionalisierung des Einkaufs.
Nach der Auffassung unserer Wirtschaftsdezernentin Hinninger soll eine „Bespaßung“ der potentiellen Kunden dazu führen, dass die Innenstadt wieder attraktiver wird. Bei den Ladeninhabern handelt es sich aber nicht um „Konsumclowns“, sondern um Kaufleute, die einfach nur ihr Geschäft, also den Verkauf von Waren, betreiben wollen. Es bringt auch nichts, wenn in der Innenstadt eine Vielzahl von zusätzlichen Gaststätten oder sonstige „konsumfreie Aufenthaltsmöglichkeiten“ geschaffen werden. Die Wiesbadener Innenstadt lebt nun einmal davon, dass es attraktive Einkaufsmöglichkeiten für den persönlichen Konsum gibt.
Dies erreicht man auf keinen Fall damit, dass man potentielle Innenstadtbesucher mit allerlei „Grausamkeiten“ von dem Besuch der Innenstadt abhält. So wurde zum Beispiel von selbsternannten Innenstadtexperten die Erhebung einer sogenannten „Citymaut“ gefordert. Über eine derartige Citymaut sollten die Autofahrer für die Finanzierung öffentlicher Verkehrsmittel beteiligt werden. Schon existierende „Pförtnerampeln“ und die hohen Parkgebühren in den städtischen oder privat betriebenen Tiefgaragen und sonstigen Parkhäusern verleiten dem Publikum den Besuch der Innenstadt. 3 Euro Parkgebühr pro Stunde bedeuten bei einem ausgiebigen Einkaufsbummel, dass man schnell 9 – 12 Euro für das Abstellen seines Fahrzeuges zahlt. Man braucht sich dann nicht zu wundern, wenn Auswärtige lieber ins Main-Taunus- Zentrum zum Einkaufen fahren, als in Wiesbaden horrende Parkpreise, sowohl an den Parkscheinautomaten als auch in den Parkhäusern, zu bezahlen. Hinzu kommt noch der Verlust von vielfältigen innerstädtischen Parkflächen und die Verknappung des Verkehrsraumes für Pkws durch die Verengung von Straßen wie zum Beispiel der Rheinstraße von 3 auf 1 Fahrspur. Wenn man dann noch längere Zeit an der sogenannten „Pförtnerampel“ im Stau steht, wird man es sich sehr gut überlegen, ob man überhaupt nach Wiesbaden zum Einkaufen fährt. Diesbezüglich hatten sich die Befragten auch zu Problemen im Bereich der Mobilität geäußert. Dazu zählen die Parksituation im Innenstadtbereich und die generelle Erreichbarkeit mit dem eigenen Auto. 31% zeigten sich bei diesen Punkten unzufrieden. Ein Grund hierfür waren auch die vermehrt im Innenstadtbereich durchgeführten langwierigen Baustellen wie zum Beispiel in der Wiesbadener Bahnhofstraße.
Ein weiterer, größerer Faktor für die Umfrageergebnisse waren auch die Sicherheitsbedenken, da 29% der Befragten angaben, sich in der Innenstadt nicht sicher oder zumindest nicht wohl zu fühlen. Hinzu kam die mangelnde Sauberkeit der Innenstadt.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Gründe vielmehr in der sinkenden Attraktivität als Einkaufsstandort und die mangelnde Kundenfrequenz, ein fragwürdiges Publikum, zu wenige und zu teure Parkplätze und Parkhäuser sowie eine sinkende Attraktivität des Stadtbildes als Kurstadt liegen. Insbesondere die mangelnde Sauberkeit in der Innenstadt wird von den Passanten, die interviewt worden waren, als Grund für die schwindende Attraktivität der Innenstadt der Landeshauptstadt Wiesbaden genannt. Hiergegen wird aber weder von den Politikern noch von dem zuständigen Ordnungsamt etwas unternommen. Der Vermüllung der Innenstand kann man nur durch konsequentes Überprüfen und Sanktionieren mit Bußgeldern zu Leibe rücken.
Solange die Wiesbadener Innenstadt weiterhin ein wenig attraktives Erscheinungsbild zeigt, die Parkgebühren nicht sinken und die Zufahrt zu der Innenstadt und damit zu den Parkhäusern behindert wird, ändert sich an der Verödung der Wiesbadener Innenstadt nichts. Hieran ändert auch die Auffassung der zuständigen Wirtschaftsdezernentin Hinninger nichts, dass in der Innenstadt ein Mix da sein muss, der eine möglichst breite Zielgruppe anspricht. Um Angebotsvielfalt zu bieten, würden weiterhin Filialisten benötigt, die viele Produkte in oftmals großflächigen Betrieben abdeckten. Diese Filialisten oder sonstigen Ladeninhaber werden sich hüten, in eine zunehmend unattraktiver werdende Innenstadt zu investieren. In diesem Fall wird nämlich kein Geld verdient, sondern dies lediglich verbrannt.
Für die Wiesbadener Hauseigentümer ist der Zustand der unattraktiven Innenstadt fatal. Durch den Leerstand von Ladenflächen verlieren sie Mieteinnahmen und können ihre zumeist alten und sanierungsbedürftigen Häuser nicht instandhalten. Die Hauseigentümer sind auf diese Mieteinnahmen dringend angewiesen. Mit den Mieteinnahmen werden die Häuser verschönert und damit auch das gesamte Stadtbild der Landeshauptstadt Wiesbaden verbessert. Die Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden sind daher daran interessiert, die Innenstadt möglichst attraktiv zu erhalten bzw. wieder zu verbessern. Nur eine attraktive und kundenorientierte Innenstadt ist die Gewähr dafür, dass eine Verödung nicht stattfindet.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Wohnungseigentumsrecht
Wer trägt die Kosten bei Schäden im Sondereigentum?
Der Fall ist vielen Wohnungseigentümern bekannt: Das Dach einer Wohnungseigentumsanlage ist undicht, es tritt Feuchtigkeit ein und die Dachgeschosswohnung wird durch den Feuchtigkeitseintritt erheblich beschädigt. Ein Mangel am Gemeinschaftseigentum bewirkt also einen Schaden am Sondereigentum. Der betroffene Sondereigentumseigentümer erleidet Schäden in Form von Sanierungskosten und meist auch Mietausfallschäden, da der Mieter in diesem Fall wegen der vollständigen oder teilweisen Unbewohnbarkeit seiner Wohnung Mietminderungen geltend machen kann. Es stellt sich nun die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Sondereigentümer für den ihm eingetretenen Schaden haftet.
Grundsätzlich gibt es keine verschuldensunabhängige Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den jeweiligen Sondereigentümern. Beruhen also vom Gemeinschaftseigentum verursachte Schäden im Sondereigentum nicht auf einem Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern entstehen sie durch Abnutzung, Alterung oder durch Baumängel, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Sondereigentümer nicht für den Ersatz seines Schadens. Feuchtigkeitsschäden treten oftmals durch undichte Dächer oder schadhafte Isolierungen an Außenwänden, Terrassen und Balkonen auf. Der Sondereigentümer muss in diesem Fall seinen Schaden selbst regulieren, da es – wie oben schon dargestellt – keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt. In § 14 Ziff. 4 WEG ist zwar geregelt, dass der Sondereigentümer immer dann einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, wenn eine Instandsetzung oder Instandhaltung am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich ist und in dessen Folge dann ein Schaden am Sondereigentum entsteht. Der Klassiker hier ist die Reparatur oder Erneuerung der Abdichtung der Bodenplatte eines Balkons, in dessen Zusammenhang dann der im Sondereigentum stehende Fliesenbelag auf dem Balkon zerstört wird. In diesem Falle hat der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass der Fliesenbelag nach Abschluss der Sanierungsarbeiten an der Bodenplatte auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft wieder erneuert wird.
Der Sondereigentümer hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aber immer dann Schadensersatzansprüche, wenn die Gemeinschaft ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen ist, die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache zu beheben. Wenn also die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen und umgesetzt wird, entsteht ein derartiger Schadensersatzanspruch. In diesem Fall liegt nämlich ein Verschulden der Gemeinschaft vor. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum erstmalig auftritt und dadurch der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem Verwalter bekannt wird. Grundsätzlich kann also festgehalten werden, dass Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers immer dann möglich sind, wenn die Wohnungseigentumsgemeinschaft es pflichtwidrig unterlässt, die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum zu beheben. Infolge dessen kann auch der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage schadensersatzpflichtig sein, wenn er seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht nachkommt.
Insoweit hat das Oberlandesgericht Frankfurt in einem Beschluss vom 06.01.1984 darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet ist, alle notwendigen Verwaltungsmaßnahmen zu treffen, damit dem Sondereigentümer keine Schäden entstehen. Nach Auffassung der mit dem damaligen Fall befassten Richter genügen die Wohnungseigentümer diesen Pflichten nicht bereits dann, wenn sie in Eigentümerversammlungen für die Durchführung notwendiger Maßnahmen die Bereitstellung der Mittel sorgen. Insbesondere dann, wenn ihnen der mangelhafte Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums bekannt sei, habe jeder einzelne Eigentümer sich im eigenen Interesse und Gemeinschaftsinteresse nach Kräften darum zu bemühen, dass Schadensquellen beseitigt werden und nicht noch zusätzliche Folgeschäden am Sondereigentum entstehen können oder sich ausweiten. Dazu könnten sie mindestens versuchen, die Verwaltung zu einer Sanierungsmaßnahme oder zur Einberufung einer Versammlung zu veranlassen.
Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber auch dann möglich, wenn sich schon beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen verzögern oder so schlecht erfüllt werden, dass der Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht behoben wird. Dann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich auch für das Verschulden der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker, Bauunternehmen und Sachverständigen.
Da der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, haftet er immer dann auf Schadensersatz, wenn er diese Pflicht verletzt und aus diesem Grunde danach in Folge des Schadens am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum auftreten. Der Verwalter muss also Hinweisen auf mögliche Schäden nachgehen und bei Gefahr in Verzug Notreparaturen veranlassen. Außerdem muss er der Gemeinschaft geeignete Instandsetzungsmaßnahmen zur Beschlussfassung vorlegen.
Soweit dem Sondereigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht, so umfasst dieser sowohl die Beseitigung des Substanzschadens als auch Mietausfall infolge von Mietminderungen, die der Mieter einer vermieteten Wohnung gegenüber dem Sondereigentümer geltend macht. Bei dem Schadensersatzanspruch, den der Sondereigentümer der Gemeinschaft gegenüber geltend machen kann, ist allerdings immer zu beachten, dass ein entsprechender Abzug „Neu für Alt“ vorgenommen werden muss. Sind in der beschädigten Wohnung also Schönheitsreparaturen schon über einen längeren Zeitraum nicht mehr durchgeführt worden, so kann der Sondereigentümer nicht verlangen, dass seitens der Gemeinschaft die Kosten für eine vollständige Sanierung der Wohnung übernommen werden. Der entstandene Mietausfall aufgrund der vom Mieter durchgeführten Mietminderungen ist meines Erachtens allerdings vollständig von der Gemeinschaft zu übernehmen. Musste der Sondereigentümer bei der Ermittlung der Schadensursache und dem Umfang des eingetretenen Schadens einen Sachverständigen einschalten, so sind die Kosten für ein derartiges Sachverständigengutachten ebenfalls von der Gemeinschaft dem Sondereigentümer zu ersetzen.
Wichtig ist in diesen Fällen immer, dass der eingetretene Schaden umfassend durch die beteiligten Personen, also den Sondereigentümern und dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage dokumentiert und protokolliert werden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Schnelle Lösung für neuen Wohnraum
Schon seit vielen Jahren fordert Haus & Grund Wiesbaden eine Änderung oder zumindest eine Lockerung der Stellplatzsatzung, damit durch den Ausbau von Dachgeschossen im vorhandenen Hausbestand zusätzliche Wohnungen in Wiesbaden geschaffen werden können.
Nachdem sich der Ausschuss für Planung, Bau und Verkehr im März 2018 dafür ausgesprochen hatte, die Stellplatzsatzung zu lockern, damit Hausbesitzer ohne zusätzlichen finanziellen Aufwand ihr Gebäude aufstocken oder aber vorhandene Dachgeschossflächen zu Wohnraum umbauen können, wurde die Stellplatzsatzung dahingehend geändert, dass bei Wohnungsbau, der durch Aufstockung, moderaten Anbau oder Ausbau des Dachgeschosses entsteht, notwendige Stellplätze für jeweils 3.000,00 € abgelöst werden können, wenn sie nicht anderweitig errichtet werden können. Haus & Grund Wiesbaden fordert insoweit, dass die Stellplatzsatzung derart geändert wird, dass für den Ausbau von Dachgeschossen überhaupt kein Ablösebetrag mehr für die nicht vorhandenen Stellplätze gezahlt werden muss. Es gibt schon genug Hindernisse für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen, die es dem Bauherrn erheblich erschweren bzw. fast unmöglich machen, neuen Wohnraum in leeren Speicherräumen oder Mansarden zu schaffen. Es gibt Vorgaben, nämlich den Denkmalschutz, aus der Gestaltungssatzung der Stadt Wiesbaden und der Hessischen Bauordnung, die einen Ausbau von leeren Speicherräumen behindern. Will ich als Hauseigentümer entweder den vorhandenen leeren Speicher ausbauen oder aber das Dach aufstocken, brauche ich eine Genehmigung von der Bauaufsicht. Aufstockungen sind aber immer nur dann möglich, wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, etwa Vorgaben aus vorhandenen Bebauungsplänen. Dabei geht es vor allem um die Anzahl der maximal erlaubten Geschosse sowie der Geschossflächenzahl. Zum Schutz der Nachbarn muss ausreichend Abstand gehalten werden, damit diese auch nach einem eventuellen Aufbau noch genug Luft und Licht bekommen. Schwierig kann es nach Auskunft der Bauaufsicht bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles werden. Zudem kann es zu veränderten Anforderungen beim Brandschutz kommen, wenn ein Gebäude durch Aufstockung in eine andere Gebäudeklasse wechselt. Geprüft werden muss auch, ob und unter welchen Voraussetzungen die Statik eines Gebäudes eine Aufstockung zulässt.
Schon 2018 und 2019 hatte Haus & Grund Wiesbaden vorgeschlagen, privaten Eigentümern Anreize zu geben, Wohnflächenressourcen auf ihren Grundstücken zu heben und dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Dabei lag unser Augenmerk insbesondere auf dem Dachgeschossausbau. Gerade in Wiesbaden mit seinem hohen Altbaubestand gibt es entsprechendes Potential. Schon Ende 2019 hatte die TU Darmstadt für den Landesverband Haus & Grund Hessen e.V. einen 6-Punkte-Plan für diese Maßnahmen erstellt und errechnet, dass im Rhein-Main-Gebiet durch Aufstockung auf Wohngebäuden relativ schnell etwa 100.000 Wohnungen erstellt werden könnten. Allein für Wiesbaden wurde von uns ein Potential von 2.000 zusätzlichen Wohnungen errechnet.
Warum denken Hauseigentümer nicht über solche Ausbaumaßnahmen nach? Es sind vor allem die regiden Bauvorschriften, die dazu führen, dass Bauherren abgeschreckt werden. Es wäre zu wünschen, dass das Land durch eine Änderung der Bauordnung die Anforderungen an eine Baugenehmigungserteilung durch die Bauaufsichtsbehörde absenkt, aber auch, dass die Stadt Wiesbaden durch eine Änderung der Stellplatzsatzung darauf verzichtet, dass für solchen zusätzlichen Wohnraum Stellplätze entweder geschaffen oder abgelöst werden müssen. Angesicht der teilweise kleinteiligen Bauweise im Innenstadtbereich ist es nämlich nicht möglich, dort überhaupt Parkplätze zu schaffen. Diese mussten früher vom Hauseigentümer mit horrenden Summen abgelöst werden. Insoweit ist die Stellplatzsatzung schon dahingehend entschärft worden, dass nunmehr nur noch maximal 3.000 € pro neu errichteter Wohnung als Ablösebetrag fällig werden, wenn kein zusätzlicher Parkplatz auf dem Grundstück geschaffen werden kann. Insoweit hat sich unser Vorstandsmitglied und Architekt Andreas Heideck mit einem Schreiben vom 25. Januar 2023 an die Wiesbadener Bauaufsicht gewandt. Er verwies darauf, dass eine überarbeitete Stellplatzsatzung, welche den Eigentümern einen neuen Handlungsspielraum einräumt, die aktuellen Probleme auf dem Wohnungsmarkt sicherlich nicht lösen würde, aber einen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten könnte.
Bei der Planung für den Ausbau von Dachgeschossen oder der Aufstockung von vorhandenen Gebäuden sehen viele Eigentümer sich vor unüberwindbare Hindernisse gestellt, weil sie nicht über Planungsabteilungen wie große Wohnungsbaugesellschaften verfügen, sondern den Eindruck gewinnen, dass man ihnen immer nur sagt, wie es nicht geht. Damit ist aber keinem geholfen, schon gar nicht dem Wohnungsmarkt. Die Landeshauptstadt Wiesbaden könnte hier mit gutem Beispiel vorangehen und eine Stabstelle für solche Baumaßnahmen schaffen, als Anlaufstelle für bauwillige Eigentümer mit der Möglichkeit, dass man nur einen einzigen Ansprechpartner hat und sich nicht mit verschiedenen Behörden auseinandersetzen muss. Das wäre ein positiver Effekt, der schnell zu einer Entlastung auf dem Wohnungsmarkt führen könnte. Unsere Mitglieder sind solchen Maßnahmen gegenüber aufgeschlossen. Es gibt verschiedene Beispiele, die zeigen, wie solche Ressourcen im Dachgeschoss genutzt wurden und wie die Bewohner davon profitieren. Ein Beispiel hierfür ist der Architekturpreis, den die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft GWW für die Aufstockung von Gebäuden im Bestand erhalten hat. In der Begründung der Jury, die den Architekturpreis vergeben hatte, heißt es: „Aufstockungen sind eine zukunftsfähige Lösung, um nach Verdichten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“. Der Bau neuer Infrastrukturen und weitere Flächenversiegelung würden dadurch vermieden werden.
Unsere Forderung an die verantwortlichen Politiker der Landeshauptstadt Wiesbaden heißt also: Lockern Sie die Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Wiesbaden dahingehend, dass bei dem Ausbau von Dachgeschosswohnungen und der Aufstockung von Gebäuden keine Ablösesummen für nicht vorhandene Stellplätze gezahlt werden müssen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Streitpunkt Treppenhaus
Da sich in letzter Zeit die Anfragen und Beratungen in unserer Geschäftsstelle wegen der Treppenhausnutzung häuften, soll in meinem heutigen Artikel eine Zusammenfassung der wichtigsten Fragen zu diesem Thema erfolgen.
Informiert werden soll sowohl bezüglich der Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter und auch die Fragen des Wohnungseigentums sollen in diesem Zusammenhang behandelt werden.
Grundsätzlich gilt:
Das Treppenhaus ist ein nicht mitvermieteter Hausteil und darf vom Mieter nur zum Zwecke des Begehens zu seiner Wohnung, dem Dachboden oder dem Keller genutzt werden. Zwar ist dem Mieter gestattet, bei schlechtem Wetter, die Schuhe vor der Wohnungsabschlusstür auszuziehen und dort kurzfristig bis zur Reinigung abzustellen. Aus dieser Ausnahmesituation darf aber keine Gewohnheit werden, denn das Treppenhaus ist kein Dauerabstellplatz für Schuhe oder sogar einen Schuhschrank. Auch eine Garderobe darf der Mieter nicht im Treppenhaus oder Hausflur aufbauen. Er darf das Treppenhaus nicht mit Blumen, Bildern oder sonstigen Gegenständen „schmücken“. Eine Fußmatte gehört allerdings zum üblichen Wohngebrauch und ist deshalb zu dulden. Kurz abstellen kann der Mieter vor der Wohnungsabschlusstür auch seinen Einkauf, um ihn dann zeitnah in die Wohnung zu verbringen.
Da der Vermieter für die Verkehrssicherungspflicht im Treppenhaus zu sorgen hat, kann er in der Hausordnung die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, also auch des Hausflures, einschränken. Flur und Treppenhaus sind Fluchtwege, daher darf dort prinzipiell eigentlich überhaupt nichts abgestellt werden.
Zu dieser Grundregel gibt es allerdings gerichtlich festgelegte Ausnahmen:
Die Mieter sind berechtigt, Kinderwagen, Rollstühle oder Rollatoren im Treppenhaus an geeigneter Stelle abzustellen, wenn sie hierauf angewiesen sind und die Größe des Hausflures und des Treppenhauses das Abstellen zulässt. Hierbei ist darauf zu achten, dass Fluchtwege oder der Zugang zu dem Briefkasten oder dem Kellerabgang nicht erschwert oder sogar verstellt wird. Ein Durchgang von etwa 1 m Breite ist dabei zu gewährleisten. Das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus oder Hausflur ist generell nicht gestattet, da es sich hier um Transportmittel handelt, die entweder in die Wohnung, den Keller oder bei Vorhandensein in den Fahrradabstellraum gehören.
Hausordnungen, die eine Bestimmung enthalten, wonach das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus unzulässig ist, gelten nur dann, wenn für den Mieter eine zumutbare anderweitige Abstellmöglichkeit besteht oder der Vermieter oder andere Hausbewohner erheblich beeinträchtigt werden. Das nach Ansicht des Vermieters beeinträchtigte Erscheinungsbild des Hausflures reicht dazu nicht aus.
Auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften steht das Treppenhaus einer Wohnungseigentümeranlage zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Es steht also allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, so dass einzelne Wohnungseigentümer es nicht für ihre Zwecke in Beschlag nehmen dürfen. Dies bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der zum Beispiel eine Garderobe im Hausflur anbringen möchte, die Wohnungseigentümergemeinschaft um Zustimmung hierfür bitten muss. Gleichfalls darf der einzelne Wohnungseigentümer das Treppenhaus und den Hausflur nicht nach seinem Geschmack dekorieren, da auch das Aufhängen von Bildern oder Abstellen von sonstigen schmückenden Gegenständen über den individuell durchsetzbaren ordnungsmäßigen Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Erforderlich für das Ausschmücken des Treppenhauses ist daher die Zustimmung aller Eigentümer. Allerdings ist das zeitweise Anbringen von Dekorationen an der Wohnungsabschlusstür (z.B. Weihnachtsschmuck oder Osterschmuck) gestattet und kann auch nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer untersagt werden. Die alternde Gesellschaft in Deutschland führt seit einiger Zeit zu Auseinandersetzungen unter den Wohnungseigentümern, ob einem wegen Gebrechlichkeit darauf angewiesenen Wohnungseigentümer der Einbau eines Treppenhausliftes gestattet werden muss. Der Einbau eines Treppenhausliftes in das gemeinschaftliche Treppenhaus stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Im Rahmen der Interessenabwägung zwischen dem Eigentumsrecht und dem bestehenden Verbot, Behinderte gegenüber Gesunden zu benachteiligen, ist der Einbau eines Treppenhausliftes durch behinderte Wohnungseigentümer zu dulden. Voraussetzung ist allerdings, dass bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte wie die Sicherheit der Fluchtwege dem Einbau nicht entgegenstehen. Der ungehinderte Gebrauch des Treppenhauses muss gewährleistet bleiben. Zwischen Treppenhauslift und dem inneren Treppengeländer müssen mindestens 1 m Breite verbleiben. Einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht es zudem, den betreffenden Wohnungseigentümer zu verpflichten, das volle Haftungsrisiko zu übernehmen und Sicherheiten für einen späteren Rückbau des Treppenhausliftes zu hinterlegen.
Oberstes Gebot in all diesen Fällen ist allerdings:
Jeder sollte sich tolerant und rücksichtsvoll seinem Mitbewohner gegenüber verhalten und versuchen, auftretende Probleme gütlich miteinander zu regeln.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Die Unverbesserlichen
Mit einem epochalen Bürgerentscheid vom 01. November 2020 hatten die Wiesbadener Bürger dem Ansinnen der Wiesbadener Stadtverordnetenversammlung von Mitte November 2016, eine Citybahn für die Landeshauptstadt Wiesbaden zu bauen, eine krachende Abfuhr erteilt.
62,1% der Wiesbadener, also fast 2/3 der abgegebenen Stimmen der stimmberechtigten Bevölkerung, hatten sich gegen dieses unsinnige Verkehrsprojekt ausgesprochen. Lediglich 37,9% hatten für den Bau einer Citybahn gestimmt. Am Ende standen sich 59.829 Nein-Stimmen und 36.591 Ja-Stimmen gegenüber. Dies immerhin bei einer so hohen Wahlbeteiligung von 46,2%. Die hohe Wahlbeteiligung zeigte, wie wichtig sich diese Entscheidung zum Bau einer Citybahn in Wiesbaden für unsere Bürger dargestellt hatte.
Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christuskind, sondern auch die Befürworter des Baus einer Citybahn in Wiesbaden melden sich zu Wort. Aus dem Verein „Bürger pro Citybahn Wiesbaden“ war im Frühjahr 2021 der neue Verein „Wiesbaden neu bewegen“ hervorgegangen. Immer zum Stichtag 01.11. eines jeden Jahres meldet sich dieser Verein zu Worte und behauptet: „Und wir brauchen die Straßenbahn doch!“ Behauptet wird immer wieder, mit normalen Bussen seien die Verkehrsprobleme in Wiesbaden nicht zu lösen. Zum einen habe ESWE Verkehr nicht genügend Fahrer, zum anderen liege die Transportfähigkeit der Busse an der Kapazitätsgrenze. Behauptet wird, dass das jetzige Angebot von ESWE nicht ausreiche und aus diesem Grunde Wiesbaden unweigerlich wieder über eine Straßenbahn diskutieren müsse. Offensichtlich wartet der Verein „Wiesbaden neu bewegen“ nur darauf, dass die dreijährige Bindungsfrist an den Bürgerentscheid vom 01. November 2020 in diesem Jahr ausläuft. Angeblich fehle den Wiesbadener Bürgern häufig der Einblick. Diese würden von hohen Kosten hören und aus diesem Grunde aus dem Bauch heraus entscheiden. Aus diesem Grunde sollten die Politiker als Volksvertreter den Bau einer Citybahn in Wiesbaden einfach durchziehen und den Bürger überhaupt nicht mehr beteiligen. Zumindest müsste man bei einem zwingenden nächsten Anlauf die Bürger besser vorbereiten, da die Citybahn-Gegner viele Fehlinformationen verbreitet hätten, wie zum Beispiel die, dass alle Bäume auf der Biebricher Allee gefällt werden müssten. Oberstes Ziel des Vereins bleibt es jedoch, „das Thema Straßenbahn in Wiesbaden zu puschen und die Stimmung zu drehen“.
Ein Leserbrief im Wiesbadener Kurier bezeichnet dies als „undemokratisch, Trumpismus oder ewig gestrig?“ Nach Auffassung dieses Leserbriefschreibers gäben diese „Straßenbahnfetischisten“ keine Ruhe und zweifelten Bürgerentscheide einfach an. Können sich denn diese Leute nicht an demokratische Regeln halten? Es wurde doch mit großer Mehrheit entschieden, dass es in Wiesbaden keine Straßenbahn geben soll.
Einig sind wir bei Haus & Grund Wiesbaden über die weitere Argumentation dieses Vereins, dass die Reaktivierung der Aartalbahn auf der politischen Agenda steht. Es ist richtig, dass diese Strecke das Potenzial hat, Pendlerinnen und Pendler aus dem Taunus von der Straße zu holen. Aus diesem Grunde sei es sinnvoll, dass die Stadt Wiesbaden an der Reaktivierung der Aartalbahn arbeitet. Nach Sanierung dieser Trasse könnte man mit modernen Batterie- oder Wasserstofftriebwagen von Bad Schwalbach über Taunusstein, Kohlheck, Dotzheim, Waldstraße, Hauptbahnhof, Wiesbaden-Ost nach Frankfurt, zum Flughafen oder in den Rheingau kommen. Da außerdem die Deutsche Bahn die Ländchesbahn ausbaut, könnte das geplante Baugebiet „Ostfeld“ mit dieser Bahn angeschlossen werden. Im Gegensatz zur Ab- lehnung der Citybahn würde die baldige Reaktivierung der Aartalbahn auf große Zustim- mung der Bevölkerung in Wiesbaden und im Rheingau-Taunus-Kreis stoßen.
Im Übrigen muss diesseits noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass der Bau einer Citybahn und der Betrieb derselben zu einer noch höheren Unterdeckung bei ESWE Verkehr führen würde, als diese ohnehin schon zu verzeichnen ist. Diese bedeutet nämlich, dass die Gas- und Stromkunden von ESWE Versorgung diese Unterdeckung querfinanzieren müssen – mit der Folge, dass ESWE Versorgung gezwungen ist, die schon ohnehin überdimensionalen Strom- und Gaspreise weiter zu erhöhen. Aus dem Geschäftsbericht der WVV Wiesbaden Holding GmbH (die Abkürzung WVV steht für „Wohnen, Versorgen, Verkehr“) für das Geschäftsjahr 2021 geht nämlich hervor, dass der größte Überschussbringer traditionell die ESWE Versorgung ist, die im Geschäftsjahr 2021 24,44 Mio. Euro an die WVV abführte. Am stärksten schlägt die Unterdeckung bei ESWE Verkehr ins Kontor. Von den insgesamt 39,56 Mio. Euro minus bei ESWE Verkehr werden 30,3 Mio. Euro aus Mitteln der WVV übernommen. Der Rest, etwas über 9 Mio. Euro bleibt zur Deckung am Städtischen Haushalt hängen – und damit sogar etwas mehr, als die WVV an die Stadt abführt. Die Ausschüttung der WVV an die Wiesbadener Stadtkasse beträgt im Jahr 2021 lediglich 8,8 Mio. Euro. Alleine diese Zahlen zeigen, dass die Einnahmen aus dem ÖPNV-Betrieb schon jetzt die laufenden Kosten nicht decken. Wäre die Citybahn gebaut worden, wäre diese Unterdeckung ins Unermessliche gestiegen. Dies alles auf Kosten der Energiekonsumenten bei ESWE Versorgung oder Steuermitteln der Landeshauptstadt Wiesbaden. Es wäre dann sofort wieder von den verantwortlichen Politikern eine Erhöhung der Gewerbesteuer und Grundsteuer in die Diskussion gebracht worden.
Man stellt sich nur einmal vor, dass man nach der Havarie der Salzbachtalbrücke und deren Sprengung im Jahr 2022 mit dem Bau der Citybahn begonnen hätte. Das Verkehrschaos in Wiesbaden ist aufgrund des durch das Stadtgebiet fließenden Umleitungsverkehrs wegen der fehlenden Salzbachtalbrücke und der dadurch bedingten Sperrung der Autobahn so schlimm, dass der Verkehr in den morgendlichen und abendlichen Berufsverkehrszeiten zusammenbricht. Hinzu kommt noch eine unendliche Zahl von örtlichen Straßenbauarbeiten, die den laufenden Verkehr nochmals behindern. Auf diese Straßenbauarbeiten hätte man bis zur Fertigstellung der Salzbachtalbrücke und dem Wiederaufnehmen des überörtlichen Verkehrs auf der Autobahn nach Frankfurt verzichten können. Aber offensichtlich ist es von unserem Verkehrsdezernenten Kowol gewollt, dass der Verkehr in Wiesbaden regelmäßig zusammenbricht. Dies hilft ihm bei der Argumentation gegen den privaten Autoverkehr. Wenn dann noch eine völlig unnötige Innenministerkonferenz der G7-Innenminister im Kloster Eberbach und nicht in Wiesbaden durchgeführt wird und die Wiesbadener Innenstadt an zwei Tagen im morgendlichen Berufsverkehr praktisch abgeschottet wird, fehlen einem einfach die Worte. Die Innenministerkollegen unserer Innenministerin Nancy Faeser wohnten alle im 5-Sterne-Hotel Nassauer Hof an der Wilhelmstraße. Man hätte das Innenministertreffen ohne große Probleme in unserem wunderschönen Kurhaus abhalten können. In diesem Falle hätten keine tausend Polizisten an zwei Tagen in Wiesbaden Dienst schieben müssen, die Wiesbadener Innenstadt wäre verkehrsmäßig nicht lahmgelegt worden, die arbeitende Bevölkerung wäre pünktlich zu ihren Arbeitsplätzen gekommen, die Schüler hätten nicht stundenlang in den Bussen der ESWE sitzen müssen, da die Schulen nicht erreichbar waren und die tagenden Innenminister hätten nur die Wilhelmstraße überqueren müssen, um dann im Wiesbadener Kurhaus tagen zu können. Die Kosten für die Schutzmaßnahmen wären deutlich niedriger ausgefallen.
Was die angedachten Bestrebungen des Vereins „Wiesbaden neu bewegen“ zum Bau einer Citybahn betrifft, so können wir nur mahnen mit den Worten: „Währet den Anfängen“. Der Bürgerentscheid vom 01. November 2020 hat gezeigt, dass man als Politiker am Bürger nicht einfach vorbeiregieren kann. Die Meinung der Wiesbadener Bürgerschaft war von Beginn an der Diskussion um den Bau einer Citybahn gegen diese völlig überzogene und teure Baumaßnahme ausgerichtet. Aus diesem Grunde werden auch die weiteren Bestrebungen des Vereins „Wiesbaden neu bewegen“ zum Bau einer Citybahn in Wiesbaden scheitern.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Artikel aus 2022
Mitgliederversammlung 2022
Am 17. Oktober 2022 fand im Herzog-Friedrich-August-Saal der Wiesbadener Casino-Gesellschaft in der Friedrichstraße in Wiesbaden unsere diesjährige Mitgliederversammlung statt, an der 94 Mitglieder teilnahmen.
Auch in diesem Jahr hatten wir die Mitgliederversammlung auf den Oktober verlegt, da wir befürchten mussten, dass es hinsichtlich von Veranstaltungen in Sälen im Frühjahr wegen der Covid19-Pandemie zu Einschränkungen hätte kommen können.
Im Rahmen seiner Eröffnungsansprache wies der Vorsitzende Woidich auf die Fertigstellung des Mietspiegels für Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und Niedernhausen hin. In zwei Sitzungen im April und Juli 2022 waren die von Haus & Grund Wiesbaden, Haus & Grund Idstein, Haus & Grund Bad Schwalbach und Umgebung sowie des Mieterbundes Wiesbaden ausgewerteten Fragebogen der einzelnen Vermieter in entsprechende Tabellen für die beteiligten Kommunen eingearbeitet worden. Der neue Mietspiegel für diese Kommunen datiert auf den Stand vom 01. Juli 2022. Im Rahmen einer Pressekonferenz am 08. November 2022 wurde er nunmehr im Rathaus der Stadt Idstein vorgestellt. Ab diesem Zeitpunkt kann er zum Zwecke der Durchführung von Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden.
Weiterhin wies Woidich darauf hin, dass ab dem 01. Januar 2023 das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz in Kraft tritt. Es regelt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter innerhalb von 10 Gebäude-Effizienzstufen. Die CO2-Kosten, die im Zusammenhang mit dem Energieverbrauch für Wärme und Warmwasser entstehen, sollen nun abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes auf Mieter und Vermieter verteilt werden. Hierzu hat die Bundesregierung ein 10-Stufen-Modell entwickelt. Je höher die CO2-Emmission des Ge- bäudes für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser ausfällt, desto höher ist auch der Anteil, den der Vermieter zahlen muss. Nach dem Willen der Bundesregierung soll diese Regelung die Hauseigentümer motivieren, in die Energieeffizienz der Liegenschaften zu investieren. Wie jeder einzelne Hauseigentümer die nach diesem Stufenmodell vorgesehene CO2-Bepreisung errechnen und dann auf den Mieter umlegen soll, ist im Prinzip nicht nachvollziehbar. Der normale Hauseigentümer, der nur eine oder wenige Wohnungen vermietet, kann diesen Verwaltungsaufwand überhaupt nicht erfüllen. Es würde also wie immer dazu kommen, dass hier Spezialisten diese Klassifizierung und die Einordnung in das Stufenmodell vornehmen werden und dies natürlich mit erheblichen Kosten. Wie schon bei vielen für die Mieter gut gemeinten Regelungen wird dies selbstverständlich wieder zu einer Erhöhung der Mietpreise führen. Insoweit hatte der Zentralverbandspräsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Warnecke, schon darauf hingewiesen, dass den CO2-Preis derjenige zahlen muss, der das CO2 verursacht. Nach seiner Meinung darf es nicht sein, dass Vermieter den Preis für den CO2-Ausstoss der Mieter zahlen müssen. Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass der Vermieter auf die Heizgewohnheiten der Mieter keinen Einfluss nehmen kann. Die CDU bemängelte jedenfalls die neue Regelung als bürokratischen Wahnsinn. Der Vorsitzender Woidich konnte dem nur beipflichten.
Weiter verwies Woidich darauf, dass die Ampelkoalition aus SPD, Grünen und FDP bei Übernahme ihrer Regierungsarbeit im November 2021 sich zum Ziel gesetzt hatte, 400.000 Wohnungen jedes Jahr neu zu errichten. Nunmehr werden in 2022 höchstwahrscheinlich gerade einmal 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. In den nächsten Jahren werden die Zahlen voraussichtlich unter 100.000 im Jahr rutschen. Waren die Prognosen schon von Anfang an unrealistisch, so kommen jetzt noch weiter verschlechternde Rahmenbedingungen hinzu. Die Zinsen für Bauvorhaben haben sich praktisch vervierfacht, es herrscht ein gewaltiger Fachkräftemangel und die Materialkosten haben sich zwischen 25% und 50% erhöht. Hinzu kommt, dass den Bauwilligen durch überbordende Gesetzesvorlagen und Restriktionen das Bauen von Wohnraum verdorben wird. Beispiele wie die Funkablesung von Heizkostenverteilern nebst der monatlichen Dokumentation des Verbrauchs, die Einführung und Verteilung der CO2-Steuer, die Mietpreisbremse und die geplante Weiterführung der Mietpreisbremse sowie andere Vorschriften und Eingriffe in das Baurecht vermiesen dem Investor den Bau von Wohnraum. Wer Geld in den Bau von Wohnungen investiert, will auch irgendwann einmal eine Rendite sehen. Nunmehr fordert der Deutsche Mieterbund sogar, dass die Kappungsgrenze von derzeit 15% bzw. 20% sogar noch reduziert werden soll auf 11% mit der Folge, dass im Wege einer Mieterhöhung nicht einmal mehr ein Inflationsausgleich stattfinden kann. Dies werden sicherlich keine Investoren für den Wohnungsbau auf den Plan rufen. Diese alle für den Mieter wohlgemeinten Vorschriften schrecken Investoren ganz massiv ab und werden dazu führen, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum immer schwieriger wird.
Im Rahmen des angekündigten Hauptreferates sprach der Geschäftsführer Jan Lautenschläger von der Energieagentur rhein-neckar zu dem Thema: „Mit Köpfchen der Öl- und Gaskrise begegnen! Zukunft gestalten mit fachlicher Unterstützung und Fördermitteln!“. Herr Jan Lautenschläger von der Energieagentur rhein-neckar hatte ab Juli 2021 die Beratung unserer Mitglieder in Energiefragen rund ums Haus übernommen. In seinem Vortrag wies er darauf hin, dass ab dem 21.09.2022 die Höchstgrenze förderfähiger Kosten bei Wohngebäuden maximal 60.000 € pro Wohneinheit und maximal 600.000 € insgesamt für ein Gebäude festgelegt worden ist. Dies entspricht 10 Wohneinheiten. Bei Nichtwohngebäuden maximal 1.000 € pro m² Nettofläche, insgesamt maximal 5 Mio. Euro. Die Mindestinvestitionssumme beträgt 2.000 € bzw. 300 € bei der Heizungsoptimierung. Ab dem 21.09.2022 werden im Rahmen des Programmes BEG EM Heizungsoptimierung nur noch Gebäude mit bis zu 5 Wohneinheiten und bei Nichtwohngebäuden auf höchstens 1.000 m² beheizter Fläche, gefördert. Wohngebäude ab 6 Einheiten und Nichtwohngebäude über 1.000 m² beheizter Fläche werden nicht mehr gefördert. Gefördert werden Haus- und Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Mieter und Pächter und Nießbrauchsberechtigte. Voraussetzung ist, dass das Haus in Deutschland steht, der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss mindestens 10 Jahre zurückliegen und das Gebäude dient überwiegend dem Wohnen. Von den anfallenden Beratungskosten für den Energieberater werden 80%, jedoch höchstens 1.300 € für Ein- und Zweifamilienhäuser, 1.700 € für Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten gefördert. Für die Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es einen zusätzlichen Zuschuss von bis zu 500 € bei der Vorstellung des Energiekonzeptes in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung. Die Vorort-Energieberatung übernimmt die detaillierte Beratung zum Thema Energieeffizienz, die Erstellung eines Gesamtkonzeptes mit einem individuellen Sanierungsfahrplan, das Aufzeigen von Förderungen für zukünftige Maßnahmen, gefördert durch das BAFA, und die Antragstellung mit gesamter Abwicklung durch einen zugelassenen Energieberater.
Die Energieberatung erfolgt im Rahmen des durch Haus & Grund Wiesbaden zu leistenden Beitrages durch eine erste Beratung auf der Geschäftsstelle. Soweit Herr Lautenschläger von der Energieagentur rhein-neckar die komplette Betreuung im Rahmen der Energieberatung, der Planung und Baubegleitung übernehmen soll, ist er von dem jeweiligen Hauseigentümer gesondert zu beauftragen. Diese Leistungen übernimmt Haus & Grund Wiesbaden nicht. Der Jahresbericht war schon in der Juni-Ausgabe von Haus & Grund Hessen veröffentlicht worden. Den Kassenbericht trug der Schatzmeister Wolfgang Rockel vor. Die Kassenprüfer Murr und Moers bestätigten dem Vorstand und auch der Geschäftsführung eine ordentliche Kassenführung. Sie empfahlen daher der Versammlung, den Vorstand sowie die Geschäftsführung zu entlasten. Die Entlastung erfolgte dann einstimmig. Einstimmig wurde auch der Haushaltsvoranschlag des Schatzmeisters Rockel für das Jahr 2023 angenommen. Bei den Wahlen der Kassenprüfer wurden die Herren Murr und Moers einstimmig wiedergewählt. Bei den Wahlen zum Vorstand wurden die Vorstandsmitglieder Wolfgang Rockel und Erhard Wintermeyer einstimmig wiedergewählt.
Unter dem Punkt Verschiedenes regte ein Mitglied an, dass seitens Haus & Grund mehr Öffentlichkeitsarbeit geleistet werden solle. Darauf äußerte der stellvertretende Vorsitzende Christian Streim auch in seiner Funktion als Vorsitzender der Vereinigung Haus & Grund Hessen, dass sich sowohl das hierfür vorgesehene Budget als auch der entsprechende Einsatz in den letzten Jahren bereits erheblich gesteigert hätte. Die Jahreshauptversammlung endete um 20:05 Uhr nach harmonischem Verlauf.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Mietspiegel
Mietspiegel für Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und Niedernhausen ist fertig
Seit dem 01. Juli 1983 gibt es für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Stadt Taunusstein einen Mietspiegel. Ab dem 01. Juli 2013 war der Mietspiegel auch für die Stadt Idstein erweitert worden. Die 9. Fortschreibung des Mietspiegels für die Stadt Taunusstein und die 1. Fortschreibung des Mietspiegels für die Stadt Idstein datierten auf den 01.01.2018, so dass die Stadtverwaltung der Stadt Idstein mit Schreiben vom 05. Juli 2021 sich an Haus & Grund Wiesbaden mit der Bitte wandte, eine 10. Fortschreibung für den Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Stadt Taunusstein und eine 2. Fortschreibung für die Stadt Idstein zu erstellen.
In einer ersten Sitzung am 19. August 2021 wurde allerdings angeregt, das Interesse der Gemeinde Niedernhausen und der Stadt Bad Schwalbach zur Beteiligung an dem Mietspiegel zu prüfen. Bei der zweiten Sitzung der Mietspiegelkommission am 21.10.2021 bekundeten die Stadt Bad Schwalbach und die Gemeinde Niedernhausen ihr Interesse für die Erstellung eines gemeinsamen Mietspiegels. Im Rahmen der Sitzung wurde beschlossen, dass ein gemeinsamer neuer Mietspiegel für die vorbezeichneten vier Kommunen erstellt wird. Eine Fortschreibung in der bisherigen Form für die Städte Idstein und Taunusstein entfiel aus diesem Grunde. Statt einer weiteren Fortschreibung sollte daher ein ganz neuer Mietspiegel für die Städte Bad Schwalbach, Idstein und Taunusstein sowie die Gemeinde Niedernhausen erstellt werden. Dies veranlasste uns, unter unseren Mitgliedern, die Haus- und Wohnungseigentum in den vorbezeichneten Kommunen haben, eine Erhebung von Vergleichswerten durchzuführen, die dann in den neuen Mietspiegel einfließen sollten. Zu diesem Zweck wurde von dem Arbeitskreis Mietspiegel ein Fragebogen, mit dem die Vergleichswerte für die vier betroffenen Kommunen ermittelt werden sollten, erstellt. Mit einem Anschreiben von Anfang Januar 2022 hatten wir alle Mitglieder, die in den betreffenden Kommunen Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und Niedernhausen wohnen, zwei Exemplare des vom Arbeitskreis Mietspiegel erstellten Fragebogen zugeschickt. Diese Fragebogen waren dann bis Ende Februar 2022 an Haus & Grund Wiesbaden zurückgesandt worden. Für jede vermietete Wohnung war ein Fragebogen auszufüllen.
Aufgrund eines vom Bundestag am 19. Dezember 2019 verabschiedeten Gesetzes sind bei der Erstellung von Mietspiegeln die Mieten der vergangenen sechs Jahre bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Es wurden daher die Mietwerte der Wohnungen abgefragt, die in dem Zeitraum von Januar 2016 bis Dezember 2021 neu vermietet oder bei denen die Mieten in diesem Zeitraum erhöht worden waren. Der Fragebogen konnte auch online über einen Link, der auf der Homepage von Haus & Grund Wiesbaden veröffentlicht worden war, ausgefüllt werden. Wie immer waren die Angaben unserer Mitglieder streng vertraulich behandelt worden. Sie wurden nur insoweit in Anwendung gebracht, als sie in die von uns zu erstellende Statistik der Mietpreise einflossen. Eine Weitergabe der vermieterseits gemachten Angaben an andere Personen oder Stellen erfolgte nicht. Die Fragebogen waren dann nach Abschluss der Mietspiegelverhandlungen von Haus & Grund Wiesbaden vernichtet worden.
In zwei weiteren Sitzungen am 27. April und 08. Juli 2022 waren die von Haus & Grund Wiesbaden, Haus & Grund Idstein, Haus & Grund Bad Schwalbach und Umgebung sowie des Mieterbundes Wiesbaden ausgewertet und in entsprechende Tabellen für die beteiligten Kommunen eingearbeitet worden.
Die Tabellenwerte stellen sich wie folgt dar:
Der neue Mietspiegel für die Städte Idstein, Taunusstein, Bad Schwalbach und die Gemeinde Niedernhausen datiert auf den Stand vom 01. Juli 2022. Er wird im Rahmen einer Pressekonferenz am 08. November 2022 im Rathaus der Stadt Idstein vorgestellt werden. Ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung kann er dann zum Zwecke der Durchführung von Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden. Die Mietspiegeltabellen werden online kostenlos zur Verfügung gestellt. Eine gedruckte Fassung inkl. der Textpassagen kann auf unserer Geschäftsstelle für einen Unkostenbetrag von 3 € erworben werden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Betriebs- und Heizkostenabrechnung
Wegen der exorbitant angestiegenen Energiekosten erreichen die Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden eine Vielzahl von Anfragen unserer Mitglieder zur Möglichkeit der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen.
Bezüglich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist insgesamt darauf zu achten, dass nach der Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB die Betriebs- und Heizkosten jährlich abgerechnet werden müssen, wenn der Mieter neben der Nettomiete eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung leistet. Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt werden. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist. Dies bedeutet, dass der Mieter bei einer verspätetet zugegangenen Betriebskostenabrechnung einen sich eventuell ergebenden Nachzahlungsbetrag nicht mehr zahlen muss. Wenn also die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr, also vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres abgerechnet werden, so endet die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für das Jahr 2021 am 31.12.2022. Geht dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 erst nach dem 31.12.2022 zu, kann er die Betriebskostennachzahlung verweigern. Sollten Sie als Vermieter daher die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 noch nicht erstellt haben, so ist jetzt Eile geboten. Als Vermieter sollte man allerdings nicht bis zum Jahresende warten, sondern die Betriebskostenabrechnung so früh als möglich vornehmen. Auch wenn nach Ablauf der 12-Monats-Frist dem Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr zusteht, kann der Mieter ein eventuelles Guthaben auch dann noch geltend machen, wenn ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach der Jahresfrist zugeleitet worden ist.
Aus Beweisgründen sollte daher die Betriebskostenabrechnung entweder per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zugestellt werden. Die Zustellung auf dem Postweg mit einfachem Brief ist sehr risikovoll, da der Vermieter ein Verschulden der Post gem. § 278 BGB zu vertreten hat. Oftmals behauptet der Mieter einfach, er habe die Betriebskostenabrechnung nicht vor dem 31.12. des Abrechnungsjahres erhalten, so dass der Vermieter auf seiner Betriebskostennachforderung sitzen bleibt. Zahlt der Mieter die Nachforderung, obwohl die Abrechnung verspätet zugegangen war, kann er sogar sein Geld zurückverlangen. Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist der Vermieter zur Abrechnung über die Betriebskosten, auf die die Mieter Vorauszahlungen geleistet haben, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Allerdings ist diese Frist bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Ausschlussfrist. Der § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 27.01.2010, AZ XII ZR 22/07). Da für Gewerberäume die Abrechnungs- und Ausschlussfristen des Wohnungsmietrechts nicht gelten, kann der Vermieter von Gewerberäumen eine fehlerhafte Abrechnung zwar grundsätzlich nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren. Jedoch ist dieses Recht nach Treu und Glauben verwirkt, wenn der Vermieter längere Zeit (etwa 2 Jahre) untätig bleibt und er trotz Aufforderung des Mieters die Abrechnung nicht überprüft.
Erstellt der Vermieter trotz der gesetzlich vorgegebenen Jahresfrist keine Betriebskostenabrechnung, so ist es dem Mieter sogar gestattet, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen so lange zurückzuhalten, bis der Vermieter die fällige Abrechnung erstellt. Dies hat der Bundesgerichtshof schon im Jahre 2006 entschieden. Die einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungsbeträge muss der Mieter erst dann an den Vermieter zahlen, wenn dieser eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung angefertigt hat. Ist das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden, kann der Mieter den Vermieter sogar auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verklagen.
Generell ist der Mieter nach dem Gesetz nicht verpflichtet, Betriebskostenvorauszahlungen oder überhaupt sogar Betriebskosten zu zahlen. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist, dass der Mieter neben der Nettomiete auch monatlich Betriebskosten zu zahlen hat, ist er hierzu verpflichtet. Wurde im Mietvertrag aber eine Pauschale oder eine Inklusivmiete festgelegt, darf der Vermieter über die Betriebskosten nicht abrechnen und der Mieter ist auch nicht verpflichtet, Betriebskostennachforderungen zu leisten. Zu beachten ist seitens des Vermieters auch, dass nur umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag über Wohnraum vereinbart werden können. Die einzelnen Betriebskostenpositionen, die auf den Mieter umgelegt werden können, sind in dem vom Landesverband Haus u. Grund Hessen herausgegebenen Mietvertragsformular eingedruckt. Auf keinen Fall umgelegt werden können z.B. Verwaltungskosten oder Reparaturaufwendungen und Instandhaltungskosten. Hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Betriebskostenpositionen. Sogenannte „sonstige Betriebskosten“ können immer nur dann umgelegt werden, wenn diese Positionen im Mietvertrag auch namentlich genannt werden.
Bei Beendigung eines Mietverhältnisses wird von dem ausziehenden Mieter immer wieder verlangt, dass der Vermieter entweder unverzüglich oder binnen Jahresfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Betriebskosten abzurechnen hat. Dieser Aufforderung muss der Vermieter nicht nachkommen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 4 BGB ist der Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Der Mieter selbst kann gegen die Abrechnung der Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung vorgehen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen.
Wichtig für den Vermieter ist es, eine formell und materiell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung mit folgenden Mindestangaben zu erstellen:
- Es müssen die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten aufgeführt sein.
- Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels muss vorhanden sein.
- Der Betriebskostenanteil des jeweiligen Mieters muss je Betriebskostenart und als Summe errechnet werden.
- Die Summe der Vorauszahlungen des Mieters muss angegeben werden.
- Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters von seinem Betriebskostenanteil muss erfolgen.
- Der Rechnungssaldo, also Guthaben oder Nachzahlung, muss ausgewiesen werden.
Soweit diese Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung seitens des Vermieters nicht beachtet werden, ist die gesamte Betriebskostenabrechnung schon formell unrichtig – mit der Folge, dass sie nur noch innerhalb des jährlichen Abrechnungszeitraumes nachgebessert werden kann. Ist der Abrechnungszeitraum aber schon abgelaufen, ist eine Nachbesserung nicht mehr möglich. Die Folge ist, dass der Vermieter keine Betriebskostennachforderung mehr stellen kann. Nur geringfügige inhaltliche Fehler können nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes noch korrigiert werden.
Die Betriebskosten werden nach der Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Es steht dem Vermieter aber frei, auch einen anderen Verteilerschlüssel, z.B. nach Personen, nach Messeinrichtungen oder nach Bruchteilen zu vereinbaren. Dieser Verteilerschlüssel muss aber ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein. Wurde im Mietvertrag kein bestimmter Verteilerschlüssel festgelegt, müssen die Betriebskosten zwangsläufig nach der Wohnfläche der Wohnung abgerechnet werden. Wie oben schon erwähnt, muss der verwendete Verteilerschlüssel dann auch in der Betriebskostenabrechnung genau erläutert werden. Wurde zum Beispiel vereinbart, dass die Kosten der Müllabfuhr nach Personenanzahl verteilt werden, so sind die Gesamtpersonenzahl und die Anzahl der Personen der abzurechnenden Wohnung anzugeben. Bei Leerstand einer Wohnung hat der Vermieter alle anfallenden Betriebskostenpositionen dieser leerstehenden Wohnung zu tragen.
Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen entsprechend der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. So ist es zum Beispiel zwingend vorgeschrieben, dass mindestens 50% der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Der Grundkostenanteil wird dann nach dem Flächenmaßstab verteilt. Fehlt eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung, so kann der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten nach § 12 der Heizkostenverordnung um 15% kürzen.
Zwischen Vermieter und Mieter wird immer wieder darüber gestritten, wer die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung der Heizkostenverteiler zu tragen hat. Diese Kosten sowie die Nutzerwechselgebühr dürfen dem ausziehenden Mieter nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Eine derartige Vereinbarung gibt es in § 8 Abs. 5 des von Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertrages.
Ergibt sich aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung eine Nachforderung, so kann der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB angemessen erhöhen. Im Prinzip wird eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung immer erst nach einer formell und inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung vorgenommen. Die Vorauszahlungen können aber auch bei zu erwartenden Kostensteigerungen vorgenommen werden. Es ist eine Prognose über das Jahr anzustellen. Zu beachten ist allerdings, dass ein pauschaler Sicherheitszuschlag nicht zulässig ist. Die Erhöhung der Vorauszahlung kann also nicht nur mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden, sondern sie kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen ist und die Abrechnungsreife eingetreten ist, die Abrechnung aber noch nicht erfolgt ist. Der Bundesgerichtshof begründet dies in einem Urteil vom 18.05.2011 (VIII ZR 271/10) damit, dass mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung erreicht werden soll, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter durch hohe Vorauszahlungen ein zinsloses Darlehen gewährt, noch der Vermieter angesichts zu niedriger Vorauszahlungen die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Zu beachten ist allerdings, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen immer nur für die Zukunft erfolgen kann, sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Ergibt die Abrechnung allerdings ein Guthaben, kann der Mieter die Betriebskostenvorauszahlung sogar reduzieren.
Zu dem Thema Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung gibt es eine Vielzahl von Problemen und Einzelfragen. Auskunft hierzu erhalten Sie selbstverständlich in unserer Geschäftsstelle oder aber Sie erwerben bei uns die Broschüre „Betriebskosten, wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen“, die wir selbstverständlich für Sie vorrätig haben.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Leerstände in der Innenstadt
Schon seit einiger Zeit sind Ladenflächen in der Wiesbadener Innenstadt nur noch schwer zu vermieten. Insbesondere der inhabergeführte Einzelhandel kränkelt, immer mehr Einzelhändler geben auf und die Läden stehen dann leer.
Um die hessischen Innenstädte, insbesondere auch die Wiesbadener Innenstadt, wieder attraktiv zu machen, verteilt das Land Hessen über ein Förderungsprogramm Geld. Ob diese Förderprogramme die vorgenannten Probleme allerdings beheben werden, muss stark bezweifelt werden.
Wiesbaden hatte sich 2021 für das Förderprogramm beworben und die Höchstfördersumme von 250.000 € zugesprochen bekommen. Von den geplanten Projekten ist aber in der Innenstadt bisher nichts zu sehen. Gefördert wurden ein „CoLab“ (ein experimenteller Popup-Store, temporäre Ladeneinheiten), ein „CoGrow-Space“ (ein geteilter Popup-Store für Startups) und ein „CoShow-Space“ (eine offene Fläche, beispielsweise für Ausstellungen oder Veranstaltungen). Welch hanebüchener Unsinn. Mit derartigen Experimenten wird lediglich nach dem Gießkannenprinzip Geld verschleudert. Derartige Förderprogramme bringen für die Innenstadt und damit für die Beseitigung leerstehender Ladenflächen nicht das geringste. Es wird lediglich wie bei der Planung für die „Citybahn“ Geld verbrannt. In dieser Hinsicht ist die Stadt Wiesbaden und deren Verantwortliche Weltmeister.
Hinzu kommt dann noch die Forderung von selbsternannten Experten, eine sogenannte „Citymaut“ zu erheben. Über eine derartige Citymaut sollen die Autofahrer für die Finanzierung öffentlicher Verkehrsmittel beteiligt werden. Schon existierende „Pförtnerampeln“ und die hohen Parkgebühren in den städtischen oder privat betriebenen Tiefgaragen und sonstigen Parkhäusern verleiten dem Publikum den Besuch der Wiesbadener Innenstadt. 3 Euro Parkgebühr pro Stunde bedeuten bei einem ausgiebigen Einkaufsbummel, dass man schnell 9 – 12 Euro für das Abstellen seines Fahrzeuges zahlt. Man braucht sich dann nicht zu wundern, wenn Auswärtige lieber ins Main-Taunus-Zentrum zum Einkaufen fahren, als in Wiesbaden horrende Parkpreise, sowohl an den Parkscheinautomaten als auch in den Parkhäusern, zu bezahlen. Hinzu kommt noch der Verlust von vielfältigen innerstädtischen Parkflächen. Wenn man dann noch längere Zeit an der sogenannten „Pförtnerampel“ im Stau steht, wird man es sich sehr gut überlegen, ob man überhaupt nach Wiesbaden zum Einkaufen fährt.
Behauptet wird immer wieder, dass insbesondere die zu hohen Ladenmieten dazu führen, dass der inhabergeführte Einzelhandel daniederliegt. Eine über 100 Seiten lange Studie, die vom Wiesbadener Amt für Statistik und Stadtforschung sowie dem Geografischen Institut der Uni Mainz seit März 2020 durchgeführt worden war, zeigt aber, dass bei der Auswertung auf Basis qualitativer Interviews von Einzelhändlern in der Innenstadt lediglich 15% zu hohe Ladenmieten als Grund für leerstehende Ladenflächen angegeben haben. Die Gründe liegen vielmehr in der sinkenden Attraktivität als Einkaufsstandort und die mangelnde Kundenfrequenz, ein fragwürdiges Publikum, zu wenige und zu teure Parkplätze und Parkhäuser sowie eine sinkende Attraktivität des Stadtbildes als Kurstadt. Insbesondere die mangelnde Sauberkeit in der Innenstadt wird von den Passanten, die interviewt worden waren, als Grund für die schwindende Attraktivität der Innenstadt der Landeshauptstadt Wiesbaden genannt. Schon im Jahre 2012 war von der damals zuständigen Stadträtin Birgit Zeimetz ein „Runder Tisch – Sauberkeit“ von der Landeshauptstadt Wiesbaden installiert worden, um diesem Problem zu begegnen. Es wurden die verschiedensten Vorschläge zur Beseitigung dieses Problems gemacht. Der entscheidende Aspekt, der von mir in die Diskussion eingebracht worden war, dass man der Vermüllung der Innenstadt nur durch konsequentes Überprüfen und Sanktionieren mit Bußgeldern zu Leibe rücken kann, wurde zwar zur Kenntnis genommen, aber nicht weiterverfolgt. Solange die Wiesbadener Innenstadt weiterhin ein wenig attraktives Erscheinungsbild zeigt, die Parkgebühren nicht sinken und die Zufahrt zu der Innenstadt und damit zu den Parkhäusern behindert wird, ändert sich an der Verödung der Wiesbadener Innenstadt nichts.
Warum interessiert dieses Problem nunmehr Haus & Grund Wiesbaden? Die leerstehenden Ladenflächen gehören den Wiesbadener Hauseigentümern, also insbesondere unseren Mitgliedern. Durch den Leerstand verlieren sie Mieteinnahmen und können ihre zumeist alten und sanierungsbedürftigen Häuser nicht instandhalten. Die Hauseigentümer sind auf diese Mieteinnahmen dringend angewiesen. Mit den Mieteinnahmen werden die Häuser verschönert und damit auch das gesamte Stadtbild der Landeshauptstadt Wiesbaden verbessert. Die Mitglieder von Haus & Grund Wiesbaden sind daher daran interessiert, die Innenstadt möglichst attraktiv zu erhalten bzw. wieder zu verbessern, damit insbesondere auch im Hinblick auf die coronabedingten Schließungen der Geschäfte wieder die Kunden in die Innenstadt strömen und damit das Stadtbild beleben. Nur eine attraktive und kundenorientierte Innenstadt ist die Gewähr dafür, dass eine Verödung nicht stattfindet. Wir sind also alle gefordert, unser schönes Wiesbaden attraktiv und lebenswert zu erhalten.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Die Mietminderung
Da sich in letzter Zeit die Anfragen in der Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden zu dem Thema Mietminderung wegen Mängel in der Wohnung oder Lärmbeeinträchtigungen durch Bautätigkeiten gehäuft haben, nehme ich mit meinem Artikel in der heutigen Ausgabe der Mitgliederzeitschrift Haus & Grund zu diesem Thema noch einmal ausführlich Stellung:
Gemäß § 536 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietwohnung zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat oder aber ein Mangel während der Mietzeit entsteht. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert. Das gleiche gilt, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder aber wegfällt (§ 536 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird (§ 536 Abs. 3 BGB). Auf ein Verschulden des Vermieters am Mangel kommt es nicht an, auch nicht darauf, ob der Vermieter den Mangel überhaupt beseitigen kann. Das Ausmaß der Mietminderung richtet sich nach dem Maß der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch. Ist die Tauglichkeit gänzlich aufgehoben, entfällt die Pflicht zur Mietzahlung. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt jedoch außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Mietminderung ist kein Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflicht. Sie besteht für die Dauer des Mangels. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Miete ist, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, in dem Umfang geringer, um den der objektive Gebrauchswert der Miete gemindert ist.
Eine Mietminderung tritt ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. Der Mieter muss also seine Minderungsabsicht und die Höhe der Minderungsquote der Miete dem Vermieter nicht mitteilen. Er muss den Mangel nur anzeigen. Die Minderung endet mit der Beendigung der Gebrauchsbeeinträchtigung. Ein Recht zur Minderung steht dem Mieter allerdings nicht zu, solange er die Mängelbeseitigung verweigert. Nur wenn der Mieter über einen langen Zeitraum in Kenntnis des Mangels die volle Miete bezahlt, kann das Minderungsrecht verwirkt sein.
Es stellt sich nun die Frage, wie ein Vermieter Mietminderungen verhindern kann. Sind zum Beispiel dem Vermieter nicht sichtbare Mängel in der Wohnung bekannt, sollte er den Mieter darauf hinweisen und in den Mietvertrag aufnehmen, dass der Mieter den Mangel kennt, die Wohnung dennoch übernimmt und auf eine Mietminderung verzichtet. Kennt ein Mieter einen Mangel bei Einzug, ist er weder zur Mietminderung berechtigt, noch kann er Schadensersatz geltend machen oder Ersatz für erforderliche Aufwendungen für die Mängelbeseitigung verlangen. Um dokumentieren zu können, dass der Mieter von einem vorhandenen Mangel schon bei Beginn des Mietverhältnisses Kenntnis hatte, empfiehlt sich die Aufnahme in den Mietvertrag. Anfänglich bekannte Mängel können zum Beispiel ein lärmender Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft sein, schon vorhandene Großbaustellen, feuchte Keller, eine Hellhörigkeit des Hauses oder undichte Fenster.
Soweit während der Mietzeit ein Mangel in der Mietsache auftritt, besteht für den Mieter die Verpflichtung, den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt der Mieter die rechtzeitige Anzeige, darf er keine Mietminderung geltend machen und auch keinen Schadensersatz verlangen. Unverzüglich in diesem Sinne bedeutet, dass der Mieter ohne schuldhaftes Zögern den Vermieter informieren muss, nachdem er von dem Mangel Kenntnis erlangt hat. Grundsätzlich gilt also, dass innerhalb von einigen Tagen entsprechende Mängel dem Vermieter angezeigt werden müssen. Soweit es sich um sicherheitsrelevante Mängel an der Mietsache handelt, muss der Mieter sofort tätig werden. Als nicht ausreichend erachtet es die Rechtsprechung, wenn Mängel gegenüber einem Handwerker des Vermieters oder anderen Personen angezeigt werden. Für den Vermieter ergibt sich dann die Verpflichtung, unmittelbar nach Erhalt der Mängelanzeige den Mangel in Augenschein zu nehmen und dann auch zügig zu beseitigen.
Vertraglich kann die Minderung bei Wohnraum nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt insofern für Formularmietverträge als auch für individuelle Vereinbarungen. Klauseln, die beispielsweise das Mietminderungsrecht ausschließen, beschränken oder erschweren, sind unwirksam. So ist zum Beispiel auch eine Klausel im Mietvertrag, wonach ein Minderungsrecht von einer vorherigen Ankündigung abhängig ist, unwirksam. Das Minderungsrecht selbst darf nicht von der Einhaltung irgendwelcher Fristen abhängig gemacht werden.
Ausgeschlossen ist eine Mietminderung dann, wenn es sich um einen nur unerheblichen Mangel handelt. Bei sogenannten Bagatellmängeln kann der Mieter keine Mietminderung vornehmen. Eine Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter selbst zu vertreten ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich in der Wohnung wegen einer unzureichenden Belüftung und Beheizung der Räumlichkeiten Schimmel bildet. Auch für den Fall des Annahmeverzuges ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn also der Mieter einen vom Vermieter beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung lässt, um die angezeigten Mängel in Augenschein zu nehmen und dann zu beseitigen.
Wie oben schon erwähnt, richtet sich die Höhe der Mietminderung immer nach dem Maß der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Dies ist im Einzelnen meist nicht eindeutig und vor allen Dingen nicht in der Höhe feststellbar. Eine Mietminderung kann man nicht mit dem Metermaß messen, so dass es hier immer auf den speziellen Einzelfall ankommt. In einschlägigen Ratgebern und im Internet sind Einzelfälle für Mietminderungshöhen aufgelistet, so dass hier der betroffene Vermieter sich eine Übersicht über die mögliche Höhe der Mietminderung des Mieters holen kann. Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung entscheidet aber der erkennende Richter über die tatsächliche Höhe der Mietminderung. Macht der Vermieter einen Zahlungsanspruch wegen einer seiner Ansicht nach unberechtigten Mietminderung des Mieters gerichtlich geltend und beruft sich der Mieter auf einen Mangel der Mietsache und leitet hieraus eine Minderung der Miete her, so hat er für das Vorliegen der Mängel die Beweislast. Insoweit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es genügt, wenn der Mieter nur konkrete Sachmängel darlegt, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters, da die Mietminderung automatisch in dem Fall eintritt, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt dann der vom Mieter behauptete Mangel tatsächlich vor, hat das erkennende Gericht den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären und die Höhe der Mietminderung festzulegen.
Ist es zwischen den Parteien streitig, wer den Mangel verursacht hat, verteilt die Rechtsprechung die Beweislast nach Verantwortungsbereichen. Der Vermieter muss zum Beispiel darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt (zum Beispiel aufgrund Mängel der Bausubstanz), sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (zum Beispiel unsachgemäße Behandlung der Mietsache, falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten). Hat der Vermieter diesen Beweis zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten geführt, muss der Mieter seinerseits nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.
Aus den vorstehenden Ausführungen ist zu ersehen, dass die Mietminderung eine sehr komplexe und nicht eindeutige Angelegenheit ist. Es ist in diesem Falle immer ratsam, die Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden aufzusuchen und sich im Einzelfall beraten zu lassen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Tod des Mieters
Unsere Gesellschaft altert, Mieter versterben, im Falle des Todes des Mieters stellen sich für den Vermieter der Wohnung viele Fragen. Gibt es Erben des Mieters, die das Mietverhältnis fortführen oder endet das Mietverhältnis? Und wie endet das Mietverhältnis, kann es vom Vermieter gekündigt werden oder von den Erben, sind überhaupt Erben vorhanden?
Diese und ähnliche Fragen werden auf der Geschäftsstelle von Haus und Grund Wiesbaden vermehrt gestellt. Deshalb soll eine kurze Übersicht über die Rechtsverhältnisse nach dem Tod des Mieters zusammengestellt werden.
Stirbt der Mieter, tritt im Zuge der Gesamtrechtsnachfolge der Erbe in die sich aus dem Mietvertrag gegebenen Rechte und Pflichten ein. Sowohl dem Erben als neuem Mieter wie dem Vermieter steht in diesem Fall jedoch das besondere Kündigungsrecht gemäß § 564 BGB zu. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass der Mietvertrag nicht mit einer anderen Person fortgesetzt wird, kann der Mietvertrag von beiden Seiten gekündigt werden. Es bedarf dazu keiner besonderen Begründung, es sei denn, der Erbe hat vorher schon im Haushalt des Verstorbenen gelebt. Dann muss für das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters in der Person des Erben ein wichtiger Grund vorliegen. Dies bestimmt § 563 Abs. 4 BGB.
Gemäß § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner (§ 563 Abs. 1 S. 2 BGB). Gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB treten Kinder, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Außerdem wird in § 563 Abs. 2 S. 3 BGB bestimmt, dass andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintreten. Mit dieser Bestimmung wird also das Eintrittsrecht anderer Familienangehöriger als der Kinder geregelt, die mit dem Mieter bislang in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Unter dem Begriff des „Familienangehörigen“ fallen alle Verwandten und Verschwägerten, ohne dass es auf den Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ankommt. Darüber hinaus werden auch die Pflegekinder zu den Familienangehörigen gezählt.
In § 563 b) BGB sind die Rechtsfolgen im Falle eines Eintrittes des Erben in das Mietverhältnis oder einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 a) BGB geregelt. Gemäß § 563 b) Abs. 1 BGB haften diese Personen neben den Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Immer häufiger stellt sich aber das Problem für den Vermieter, dass der alleinstehende Mieter stirbt, ohne dass Erben bekannt sind oder die Erben die Erbschaft ausschlagen. Hier stellt sich die Frage, wie der Vermieter seine vertraglichen Ansprüche, zum Beispiel auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Zahlung der Miete durchsetzen und das Mietverhältnis beenden kann.
Um Mietausfälle möglichst zu vermeiden oder gering zu halten, ist es das Bedürfnis des Vermieters, so schnell wie möglich zu einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses zu gelangen. Auch wenn die Erbschaft ausgeschlagen wurde, ist nicht eindeutig, wer die eventuellen Nacherben sein könnten. In vielen Fällen wird die Miete aufgrund eines Dauerauftrages oder einer Einzugsermächtigung weiterhin bezahlt, weil weder die Bank noch der Rentenversicherer vom Tod des Mieters in Kenntnis gesetzt worden war. Für den Rentenversicherer besteht dann das Recht, zu Unrecht ausgezahlte Rentenleistungen zurückzuverlangen, bei nicht ausreichender Kontodeckung auch von denjenigen, die das Geld empfangen haben.
Haben die gesetzlichen Erben die Erbschaft ausgeschlagen und findet sich niemand, der sich um den Nachlass kümmert, sollte der Vermieter eine sogenannte Nachlasspflegschaft gemäß § 1961 BGB beantragen, um dann die Kündigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung rechtsicher durchführen zu können. Dies ist die einzige legale Möglichkeit, das Mietverhältnis bei Erbausschlagung zu beenden. Ein Nachlasspfleger wird vom Gericht (Amtsgericht, in dessen Bezirk der verstorbene Mieter seinen Wohnsitz hatte) eingesetzt werden, wenn der Erbe unbekannt ist, die Erbschaft von den gesetzlichen Erben ausgeschlagen worden ist und ein Bedürfnis für eine Fürsorge für den Nachlass besteht. Gemäß § 1961 BGB kann der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers verlangen, wenn er gerichtliche Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen will, zum Beispiel auf Zahlung der Miete, der Räumung der Wohnung und der Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie schadensbeseitigenden Maßnahmen. Ist der Nachlasspfleger bestellt, kann der Vermieter ihm gegenüber kündigen oder einvernehmlich die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.
Auf keinen Fall hat der Vermieter das Recht – und dies wird in unserer Geschäftsstelle immer wieder nachgefragt –, die Wohnung des verstorbenen Mieters als sofortigen Zugriff zu betreten. Eine Zuwiderhandlung würde den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht erfüllen (§ 858 BGB), denn die Erben – auch wenn sie noch ermittelt werden können – haben laut Gesetz Besitz an der Wohnung und sind Erben des Inventars. Aus diesem Grund darf auch das Türschloss der Wohnungseingangstür nicht ausgetauscht werden. Der Vermieter ist also nicht befugt, das Inventar eigenmächtig wegzuschaffen. Diese Probleme lassen sich rechtlich am besten durch eine Nachlasspflegschaft vermeiden.
Vorstehend wurde nur ein kurzer Abriss der bei dem Tod eines Mieters von Wohnraum auftretenden Rechtsfragen zusammengestellt. Da sich nach dem Ableben eines Mieters komplexe Rechtsverhältnisse ergeben und diese Fragen nicht im Einzelnen in einer kurzen Zusammenstellung behandelt oder erläutert werden können, sollten diese Fragen auf jeden Fall von unseren Mitgliedern im Rahmen eines persönlichen Gesprächs auf der Geschäftsstelle geklärt werden.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Die Kleinreparaturklausel
Der Begriff der Kleinreparaturen ist im Gesetz verbindlich nicht definiert. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die den Mieter zur Ausführung von Reparaturen bis zu einem bestimmten Umfang verpflichtet.
Grundsätzlich hat der Vermieter alle anfallenden Reparaturen in der Mietsache auf eigene Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Der Mieter hat nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches Reparaturen an der Mietsache unabhängig von Art und Umfang nur dann im Wege des Schadensersatzes auf seine Kosten vorzunehmen, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht und er die Mietsache durch Gewalteinwirkung und unsachgemäße Handhabe beschädigt hat. Wird eine Reparatur aber infolge altersgemäßen Verschleißes notwendig, trifft die Pflicht zur Instandsetzung und Tragung der entsprechenden Kosten gemäß § 535 BGB den Vermieter.
Nach der Rechtsprechung ist es aber möglich, Reparaturkosten bis zu einer gewissen Grenze an den Mieter weiterzugeben. Insofern gibt es auch in dem von unserem Landesverband Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel, nach der der Mieter verschuldensunabhängig die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden und den Bedienvorrichtungen der Rollläden, soweit sie jeweils seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen, zu tragen. Formularvertraglich zulässig ist lediglich eine Kleinreparaturklausel, die den Mieter zur Tragung der Kosten in einem sowohl gegenständlichen als auch betragsmäßig klar abgegrenzten Rahmen verpflichtet. Damit also solche Kleinreparaturklauseln wirksam sind, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Fehlt nur eine dieser Bedingungen, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und der Mieter muss nichts zahlen.
Zum ersten muss es sich um kleine Reparaturen an Gegenständen handeln, die dem täglichen oder häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Diese sind in unserem Mietvertrag – wie oben dargestellt – im Einzelnen geregelt. Die Klausel darf sich zum Beispiel nicht auf In- stallationen beziehen, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff hat. Dies sind zum Beispiel im Mauerwerk verlegte Leitungen oder auch die Verglasung von Fenstern und Türen. Insofern wäre eine Formularklausel, wonach der Mieter zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern hätte, unwirksam. Die Kleinreparaturklausel würde zum Beispiel unwirksam werden, wenn neben den zulässigen Gegenständen auch Dinge aufgelistet wären, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff hat, wie zum Beispiel eine Heiztherme. In diesem Falle hätte der Mieter überhaupt keine Kosten für die Kleinreparaturen zu übernehmen. Bezüglich der Heizthermen ist in § 4 Abs. 1 b) Nr. 20 unseres Mietvertrages vereinbart, dass die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Etagenheizungen und Einzelöfen vom Mieter zu zahlen sind. In diesem Falle gehört auch der Ersatz von Kleinteilen zu den Kosten der Wartung, so dass die kompletten Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Die zweite Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist, dass die Kosten für eine einzelne Reparatur eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten dürfen. Dieser Einzelbetrag ist unbedingt im Mietvertrag anzugeben. Insofern enthält unser Mietvertrag in § 16 Abs. 8 eine Leerzeile, die unbedingt ausgefüllt werden muss. Die Höchstgrenzen sind nicht genau definiert und deren Höhe wird auch von den zu entscheidenden Amtsgerichten immer wieder unterschiedlich festgelegt. Die Gerichte akzeptieren wegen der steigenden Kosten für Reparaturmaßnahmen inzwischen Grenzen zwischen 100,00 € und 130,00 €. Die dritte Voraussetzung ist, dass eine jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen festgelegt wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt diese bei 6% - 8% der Jahresbruttomiete. Insofern ist in § 16 Abs. 8 unseres Mietvertrages festgehalten, dass sich die Verpflichtung des Mieters auf 8% der Jahresnettomiete beschränkt. Dadurch wird unsere Kleinreparaturklausel in dem von Haus & Grund Hessen herausgegebenen Mietvertrag gerichtsfest.
Der im Mietvertrag vereinbarte Betrag für die Kostentragung bei der Durchführung von Kleinreparaturen ist eine Fixgrenze, d.h. dass im Falle einer höheren Reparaturrechnung der Mieter keinen Anteil bis zu der vereinbarten Höchstgrenze tragen muss, sondern dann die Reparaturkosten komplett vom Vermieter zu tragen sind. Einen Anteil an den Reparaturkosten in Höhe der Kleinreparaturklausel gibt es nicht. Eine Klausel, wonach Kleinreparaturen bis zu dem festgelegten Betrag vom Mieter zu tragen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzverbot unwirksam, da der Klausel nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob sie nur auf Reparaturen bis zu dem im Mietvertrag eingetragenen Betrag anwendbar ist oder die Klausel eine – unwirksame – Kostenbeteiligung des Mieters bestimmt.
Der Reparaturauftrag muss immer und ausschließlich vom Vermieter erteilt werden. Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, dass er zunächst die Reparatur in Auftrag gibt und in dem Fall, in dem die im Mietvertrag vereinbarte Höchstgrenze für Kleinreparaturen überschritten wird, den Gesamtbetrag dann vom Vermieter wieder zurückfordern kann. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB hat der Vermieter nämlich die Mietsache auf seine Kosten, unabhängig von der Art und dem Umfang der Reparaturen instandzuhalten und instandzusetzen, so dass der Mieter im Fall der Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel nur zur Durchführung von Reparaturen verpflichtet ist, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht.
Es ist also erforderlich, dass der Vermieter unbedingt die Leerzeile in § 16 Abs. 8 unseres Mietvertrages ausfüllt. Bei dem Ausfüllen ist es wichtig, dass hier keine Phantasiebeträge eingetragen werden. Soweit hier ein Betrag eingetragen wird, der von den Gerichten nicht mehr anerkannt wird, also z.B. 300 € oder 400 € oder sogar 500 €, wird die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter auch bei der Durchführung von Kleinreparaturen nicht auf Kostenersatz in Anspruch genommen werden kann. Im Zweifel sollte hier die Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden konsultiert werden, damit es bei dem Ausfüllen des Mietvertrages im Rahmen der Kleinreparaturklausel nicht zu Fehlern kommt.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Endlich wird aufgeräumt
Schon in der November-Ausgabe 2019 unserer Mitgliederzeitschrift Haus & Grund hatte ich in einem Artikel zur geplanten Citybahn darauf hingewiesen, dass es zu Unregelmäßigkeiten bei der Vergabe von Aufträgen durch den damaligen Geschäftsführer für ESWE Verkehr, Hermann Zemlin, gekommen war.
In einem Revisionsbericht zum Thema Citybahn hatte das städtische Revisionsamt unter anderem „freihändige Vergaben ohne Wettbewerb“ und „Verstöße gegen stadtinterne Regelungen bei der Vergabe“ festgestellt. Zu dem damaligen Zeitpunkt waren für Kommunikations- und Rechtsberatungskosten ohne Ausschreibung 800.000 Eur an die Kommunikationsagenturen „CP Compartner“ und 229.000 Eur an die „RCC Agentur für integrierte Kommunikation“ von dem Geschäftsführer der ESWE Verkehrsgesellschaft mbH, Hermann Zemlin, vergeben worden. Zemlin kam aus Nordrhein-Westfalen und war früher als leitender Beamter in diesem Bundesland und im Bundesministerium für den öffentlichen Personennahverkehr zuständig gewesen. Die ESWE Verkehrsgesellschaft hatte ihn dann als Verantwortlichen für den Bau der Citybahn in Wiesbaden als Geschäftsführer eingestellt. Diese Position hatte er offensichtlich dazu benutzt, Aufträge an Kommunikationsagenturen, ohne Ausschreibung und ohne sich an vorhandene Paragraphen zu halten, zu vergeben. Als anrüchig war von mir insbesondere die Vergabe eines Auftrages von mehr als 800.000 Eur an die „CP Compartner“ aus Essen bezeichnet worden. Ausgerechnet der Geschäftsführer der Firma „CP/Compartner“, Michael Höffken, war einst enger Mitarbeiter von Zemlin gewesen. Dieses Essener Unternehmen hatte zuerst die Citybahn betreut und dabei wenig Durchschlagskraft bewiesen. Die verausgabten 800.000 Eur waren also in Schall und Rauch aufgegangen. Die von Zemlin beauftragte Firma CP/Compartner versuchte dann mit einem Anwaltsschreiben vom 20. November 2019 mich mundtot zu machen. Sie verlangte von mir, eine strafbewährte Unterlassungserklärung zu unterzeichnen, da ich in meinem Artikel angeblich und nachweislich falsche Tatsachen behauptet hätte. Dabei hatte ich mich lediglich auf das Ergebnis des städtischen Revisionsamtes in dessen Bericht bezogen und hieraus zitiert. So sollte ich es zum Beispiel unterlassen, darauf hinzuweisen, dass „freihändige Vergaben ohne Wettbewerb“ stattgefunden hätten und „ohne Ausschreibung diese Kommunikations- und Werbekosten für die Citybahn freihändig an Kommunikationsagenturen wie die „CP Compartner“ vergeben worden seien.
In einem Schreiben vom 05.12.2019 teilte ich der von der Firma „CP Compartner“ beauftragten Anwaltskanzlei mit, dass ich die geforderte Unterlassungserklärung selbstverständlich nicht abgeben werde. Ich verwies darauf, dass es wohl nicht sein kann, dass diejenigen Beteiligten, die eine berechtigte Kritik an dem bisherigen Vergabeverfahren und dem Planungsverfahren zur Errichtung der Wiesbadener Citybahn mit Gerichtsprozessen zum Schweigen gebracht werden sollten. Ganz offensichtlich stand schon zu der damaligen Zeit der Geschäftsführer von ESWE Verkehr, Hermann Zemlin, hinter dieser Vorgehensweise. Anfang Dezember 2021 wurde der ESWE Geschäftsführer Zemlin dann endlich „in die Wüste geschickt“, er musste seinen Chefsessel bei ESWE Verkehr räumen. Dies hatte der Aufsichtsrat des städtischen Unternehmens in einer Sondersitzung entschieden. Die Zusammenarbeit mit ESWE Verkehr wurde zum Ende Dezember 2021 beendet. Sowohl Zemlin als auch sein Co-Geschäftsführer, Jörg Gerhard, waren Ende 2021 in die Kritik geraten, weil es innerhalb der Verkehrsgesellschaft verschiedene Konflikte gab, unter anderem waren Betriebsratsmitglieder durch hohe Gehälter begünstigt worden. Schon die Vergabe fehlender und die unmögliche Kommunikation rund um die Citybahn hätten ihm schon nach dem Scheitern des Projekts „Citybahn“ im Jahre 2020 seinen Job kosten müssen. Als dann Ende 2021 wieder neue Vorwürfe wegen Kumpanei und Günstlingswirtschaft zu Tage traten, reichte es dem Aufsichtsrat des städtischen Unternehmens ESWE endgültig und er entließ Zemlin zum Ende des Jahres 2021. In meinem Artikel für die November-Ausgabe 2019 von Haus & Grund Wiesbaden hatte ich schon darauf hingewiesen, dass es bei den Schwaben heißen würde „Die Vetterleswirtschaft feiert fröhliche Urständ!“. Auch nunmehr war es mehr als ein Geschmäckle, dass ausgerechnet ein Spezi Zemlins aus Bonn als Anwalt als Vertreter des Betriebsrates von ESWE fungierte, gegen die ESWE Geschäftsführung. Es ist einfach unglaublich, was sich bei ESWE Verkehr in den vergangenen Jahren zusammengebraut hat. Dies auch im Hinblick darauf, dass der zweite Geschäftsführer, Herr Jörg Gerhard, in die Kritik geraten ist und ebenfalls jetzt seinen Hut nehmen musste. Und dies, obwohl der Verkehrsdezernent Andreas Kowol ihn noch im Jahre 2021 mit den Worten gelobt hatte: „Mit Herrn Gerhard sind wir in der Lage, die mobile Zukunft unserer Stadt vorbildlich weiterzuentwickeln“. Der Vertrag mit Jörg Gerhard war dann sogar bis Ende 2026 verlängert worden. Der Abgang von Gerhard kommt ESWE Verkehr sicherlich sehr teuer. Denn ohne eine angemessene Abfindung wird sich Gerhard mit der jetzt ausgesprochenen fristlosen Kündigung seines bis 2026 befristeten Vertrages nicht abfinden. Dies, obwohl er zusammen mit Hermann Zemlin die Höhergruppierung für den Vorsitzenden des Betriebsrates veranlasst hatte. Auch beim Büroleiter der Geschäftsführung soll es zu Unregelmäßigkeiten bei der Einstellung und späteren Gehaltsentwicklung gekommen sein. In diesem Zusammenhang ermittelt in der Zwischenzeit die Wiesbadener Staatsanwaltschaft wegen des Verdachtes der Untreue zum Nachteil von ESWE Verkehr. Für Unmut in der Belegschaft von ESWE sorgte außerdem ein undurchsichtiges System von offenbar willkürlich verteilten Zulagen.
Nach der Abarbeitung der politischen Skandale um den ehemaligen Oberbürgermeister Gerich hatte man in Wiesbaden gehofft, dass es zu keinen weiteren Skandalen – weder in der politischen Führung, noch in den städtischen Gesellschaften – kommt. Wegen Günstlingswirtschaft und Vorteilsannahme bei ESWE Verkehr werden wir schon wieder eines anderen belehrt. Insoweit hatten wir schon nach dem Scheitern des Projektes „Citybahn“ und den damals verpulverten Millionen für dieses Projekt gefordert, dass der Verkehrsdezernent und Aufsichtsratschef von ESWE Verkehr, Andreas Kowol, zurücktritt. Er hätte schon nach dem Scheitern der Citybahn und jetzt erst recht nach dem unrühmlichen Abgang von Hermann Zemlin und den Vorwürfen von Vetternwirtschaft bei ESWE Verkehr seinen Hut nehmen müssen. Verantwortlich für die Ungereimtheiten und die Misswirtschaft der vergangenen Jahre ist nun einmal der Aufsichtsrat mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden Kowol. Kowol müsste daher endlich seine Mitverantwortung eingestehen und zumindest als Aufsichtsratsvorsitzender abgelöst werden. Nur mit einer neuen Geschäftsführung und mit einem neuen Aufsichtsratsvorsitzenden bei ESWE Verkehr wird diese für Wiesbaden so wichtige städtische Gesellschaft wieder zur Ruhe kommen.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
Neuerstellung eines Mietspiegels (Tsst., SWA, Idstein, Ndhs.)
Die 9. Fortschreibung des Mietspiegels für die Stadt Taunusstein und die 1. Fortschreibung des Mietspiegels für die Stadt Idstein datieren auf den Stand 01. Januar 2018. Aus diesem Grunde wandte sich die Stadt Idstein an Haus & Grund Wiesbaden mit der Bitte, eine 10. Fortschreibung für den Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Stadt Taunusstein und eine 2. Fortschreibung für die Stadt Idstein zu erstellen.
Im Rahmen einer ersten Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel für die Städte Taunusstein und Idstein wurde angeregt, das Interesse der Gemeinde Niedernhausen und der Stadt Bad Schwalbach zur Beteiligung an der Neuerstellung von Mietspiegeln für die Städte Idstein, Taunusstein, Bad Schwalbach und die Gemeinde Niedernhausen zu prüfen.
Bei der zweiten Sitzung des Mietspiegelkreises am 21. Oktober 2021 bekundeten die Stadt Bad Schwalbach und die Gemeinde Niedernhausen ihr Interesse für die Erstellung eines gemeinsamen Mietspiegels. Im Rahmen der Sitzung wurde dann beschlossen, dass ein gemeinsamer neuer Mietspiegel für die vorbezeichneten 4 Kommunen erstellt wird. Eine Fortschreibung in der bisherigen Form für die Städte Idstein und Taunusstein entfällt aus diesem Grunde. Es wird also eine weitere Fortschreibung nicht geben, vielmehr wird ein ganz neuer Mietspiegel für die Städte Bad Schwalbach, Idstein und Taunusstein sowie die Gemeinde Niedernhausen erstellt werden.
Dies veranlasst uns, unter unseren Mitgliedern, die Haus- und Wohnungseigentum in den vorbezeichneten Kommunen haben, eine Erhebung von Vergleichswerten durchzuführen, die dann in den neuen Mietspiegel einfließen sollen. Zu diesem Zweck wurde von dem Arbeitskreis Mietspiegel ein Fragebogen, mit dem die Vergleichswerte für die 4 betroffenen Kommunen ermittelt werden sollen, erstellt.
Mit einem Anschreiben von Anfang Januar 2022 haben wir alle Mitgliedern, die in den betreffenden Kommunen Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und Niedernhausen wohnen, 2 Exemplare des von dem Arbeitskreis Mietspiegel erstellten Fragebogens zugeschickt. Die Fragebogen sollten ausgefüllt bis spätestens zum 28. Februar 2022 an Haus & Grund Wiesbaden zurückgesendet werden. Es ist für jede vermietete Wohnung ein Fragebogen auszufüllen.
Aufgrund eines vom Bundestag am 19. Dezember 2019 verabschiedeten Gesetzes sind bei der Erstellung von Mietspiegeln die Mieten der vergangenen 6 Jahre bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. In Frage kommen daher nur Wohnungen, die in dem Zeitraum von Januar 2016 bis Dezember 2021 neu vermietet oder bei denen die Mieten in diesem Zeitraum erhöht worden sind. Selbstverständlich können Vermieter auch mehr als 2 Fragebogen ausfüllen, wenn sie mehrere Wohnungen vermietet haben. Fragebogen werden auf Anfrage von der Geschäftsstelle von Haus & Grund Wiesbaden den Vermietern zugeschickt. Selbstverständlich können die Fragebogen aber auch fotokopiert und dann ausgefüllt werden.
Eine weitere Möglichkeit besteht durch das Ausfüllen eines Online-Fragebogens:
Zum Online-FragebogenDieser ist auch auf unserer Homepage von Haus & Grund Wiesbaden veröffentlicht. Die Angaben unserer Mitglieder behandeln wir streng vertraulich. Sie werden nur insoweit in Anwendung gebracht, als sie in die von uns zu erstellenden Statistik der Mietpreise einfließen. Eine Weitergabe der vermieterseits gemachten Angaben an andere Personen oder Stellen erfolgt nicht. Die Fragebogen werden nach Abschluss der Mietspiegelverhandlungen von Haus & Grund Wiesbaden vernichtet.
Wir möchten alle Vermieter, die in den Kommunen Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und Niedernhausen Wohnungen vermieten, darum bitten, sich zahlreich an dieser Umfrage zu beteiligen. Nur hierdurch wird gewährleistet, dass der neue Mietspiegel für die Städte Bad Schwalbach, Taunusstein, Idstein und die Gemeinde Niedernhausen mit realistischen Werten erstellt werden kann.
Für die Mitarbeit unserer Mitglieder bedankt sich der Vorstand von Haus & Grund Wiesbaden schon im Voraus.
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Wilfried Woidich
Vorsitzender
Haus & Grund Wiesbaden
