Der Anspruch auf Zugang zu einer vermieteten Wohnung

Als Vermieter sind Sie zwar Eigentümer Ihrer Immobilie, doch während eines laufenden Mietverhältnisses steht allein dem Mieter das Hausrecht an dieser zu. Die Einschränkung des Zugangsrechts des Eigentümers folgt aus dem Umstand, dass die Wohnung nach Art. 13 Grundgesetz unverletzlich ist. Ein Betreten der Wohnung gegen den Willen des Mieters ist daher grundsätzlich nicht erlaubt. Gemäß § 858 BGB ist das Betreten der Wohnung ohne die Erlaubnis des Mieters sogar verbotene Eigenmacht im strafrechtlich relevanten Sinne.

Es gibt jedoch klare gesetzliche Regelungen und Rechtsprechung, die dem Vermieter das Recht einräumen, Zugang zur Mietsache zu verlangen. Aus § 809 BGB folgt im Falle des Vorliegens eines berechtigten Interesses ein erforderlichenfalls justiziabler Anspruch auf Zutrittsgewährung. In zwei Vorschriften ist ein berechtigtes Interesse gesetzlich geregelt. Gemäß § 555a Abs. 1 BGB muss der Mieter notwendige Erhaltungsmaßnahmen dulden; gemäß § 555d Abs. 1 BGB ist der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Das Betreten der vermieteten Wohnung kann immer dann, wenn ein konkreter, rechtlich anerkannter Anlass besteht, gerichtlich durchgesetzt werden. 

Typische Gründe hierfür sind: 

• Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, beispielsweise zur Planung und Kontrolle von Wartungsarbeiten, Heizungs-Service, Dachreparaturen (§ 555 a BGB) 
• Modernisierungen, beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster oder Barrierefreiheits-Maßnahmen (§ 555d BGB) 
• Besichtigungen, beispielsweise zur Verkaufsvorbereitung, Neuvermietung oder Aufnahme von Gutachten 
• Notfälle („Gefahr in Verzug“) wie beispielsweise Rohrbruch, Brand, Gasgeruch oder akute Überschwemmung – dann gilt Betreten ohne Ankündigung zur Schadensabwehr. 

Zuletzt hat das Amtsgericht Saarbrücken dies in seinem Urteil vom 02. Juli 2024 (Az. 122 C 98/24) bestätigt und dem Vermieter ausdrücklich einen solchen Anspruch gegenüber der Mieterin eingeräumt. Selbst bei berechtigtem Interesse müssen Termine rechtzeitig und in zumutbarer Form ankündigt werden. 

Es gelten grundsätzlich nachstehende Fristen:

• Dringende Fälle (z. B. Rohrbruch): 24 Stunden vorher
• Planbare Termine (z. B. Besichtigungen): bis zu 14 Tage vorher

Termine haben grundsätzlich werktags und zu üblichen Tageszeiten (in der Regel 8–18 Uhr) stattzufinden; die Ankündigung muss schriftlich oder per E-Mail unter Angabe des konkreten Zwecks und der voraussichtlichen Dauer zu erfolgen. 

Sinnvoll ist es, dem Mieter unter Setzung einer Bestätigungsfrist drei Alternativtermine vorzuschlagen und dabei zu erwähnen, dass er auch einen Dritten mit der Zugangsgewährung beauftragen kann. 

Verweigert der Mieter trotz berechtigtem Interesse und ordnungsgemäßer Ankündigung den Zutritt, empfiehlt sich folgender Ablauf:

1. Schriftliche Erinnerung unter weiterer Fristsetzung, die Sie gerne nach Vereinbarung eines Präsenstermins durch einen unserer Juristen im Hause abfassen lassen können
2. Sollte der Zugang dringend benötigt werden, wäre beim zuständigen Amtsgericht Antrag auf Erlass einer Einstweilige Verfügung zu stellen; im Übrigen müsste Klage auf Zugangsgewährung erhoben werden.
3. Bei Verweigerung des Zugangs trotz nachweislich ordnungs- und fristgemäß angekündigtem Termin oder infolge der Zugangsverweigerung entstandenen Folgeschäden können Schadensersatzansprüche entstehen

Zur Absicherung des Anspruchs auf Zugangsgewährung sollte/n sinnvollerweise 

• eine klar formulierte Vereinbarung zu Besichtigungsterminen und Fristen im Mietvertrag enthalten sein (Zutrittsklausel) 
• Termine, Zweck und Gesprächsinhalte zu Nachweiswecken schriftlich festgehalten werden 
• Nachbarn oder die Hausverwaltung als Vermittler vorgeschlagen werden. 

Eigenmächtiges Betreten unter Strafandrohung (§ 858 BGB) ist niemals eine Option. Nur eine gerichtliche Klärung auf der Basis Ihrer Duldungsansprüche, beispielsweise nach §§ 555a, 555d BGB sichert Ihren Rechtsanspruch gerichtlich ab. Im Übrigen schafft Höflichkeit häufig Vertrauen und vermindert die Bereitschaft zur Blockade, worauf an dieser Stelle ausdrücklich hingewiesen werden soll.

Fazit: 

Der Anspruch auf Zugang zur vermieteten Wohnung ist klar geregelt; er setzt stets ein berechtigtes Interesse sowie eine form- und fristgemäße Ankündigung voraus. Eine saubere vertragliche Regelung und eine transparente Kommunikation helfen in der Regel dabei, ein bestehendes Zutrittsrecht konfliktfrei auszuüben. Für Ihren individuellen Einzelfall betreffende Fragen stehen wir Ihnen in der Geschäftsstelle gerne unterstützend zur Seite. Bitte vereinbaren Sie gegebenenfalls einen Termin.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Liebe Mitglieder, 

aktuell stellt sich diese Frage für eine Vielzahl unserer Mitglieder. In vielen Fällen ist die Steigerung der neu festgesetzten Grundsteuer geradezu verstörend. 

Wir können Ihnen nur raten, den Bescheid dahingehend genau zu prüfen, ob 

• die Angaben zur Immobilien stimmen, 
• die Angaben aus dem vorangegangenen Wert- und Messbescheid richtig übernommen wurden und 
• der Messbescheid korrekt mit dem von der Gemeinde festgelegten und ab dem 1. Januar 2025 geltenden Hebesatz multipliziert wurde. 

Stimmen die vorgenannten Parameter (hinsichtlich einer in Hessen liegenden Immobilie), hat ein gesonderter Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid (Zahlbescheid) in der Regel keine Aussicht auf Erfolg. Darüber hinaus ist der Widerspruch gegen den Zahlbescheid im Gegensatz zum Einspruch gegen den Wert- und Messbescheid gebührenpflichtig und (auch) daher zu meist nicht empfehlenswert.

Ergänzend weisen wir darauf hin, dass die Grundsteuer auf Basis der erfolgten Bewertung und Bemessung auch dann gezahlt werden muss, wenn der Einspruch gegen die Bewertung noch offen ist. Mit dem Widerspruch gegen den Grundsteuer-Zahlbescheid kann nur die Berechnung, nicht mehr die Grundstücksbewertung oder die Steuermesszahl, angegriffen werden. 

Bei der Höhe des Hebesatzes handelt es sich um eine kommunalpolitische Entscheidung der Gemeinde. Die Gemeinde kann den Hebesatz nach eigenem Ermessen jährlich neu festlegen. Für den Fall, dass Sie weitergehende Fragen haben sollten, bitten wir Sie einen Beratungstermin mit unserer Steuerberaterin über den Empfang zu vereinbaren. Wir weisen jedoch darauf hin, dass im Rahmen der Kurzberatung keine inhaltliche Prüfung des Ihnen zugestellten Bescheids erfolgen kann.

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Umlage von Betriebskosten bei der Wohnraummiete

Das Thema Betriebskosten ist heute in den §§ 556 – 560 BGB weitgehend geregelt. Bereits dem Wortlaut sowie der Überschrift des § 556 BGB „Vereinbarungen über Betriebskosten“ lässt sich jedoch entnehmen, dass Betriebskosten nicht per se seitens des Mieters zu tragen sind.

Im ersten Absatz der Vorschrift heißt es vielmehr: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“ Um Betriebskosten im Sinne des BGB handelt es sich bei „Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend (turnusmäßig) entstehen.“

§ 556 BGB ermöglichet es dem Vermieter also lediglich, die vorgenannten Kosten durch Vereinbarung (mietvertragliche Regelung) auf den Mieter abzuwälzen, ... 

... verpflichtet den Mieter hingegen nicht von Vorneherein, diese (neben der Grundmiete) zu tragen. Nach der mietrechtlichen Grundregelung § 535 BGB trägt vielmehr der Vermieter die Betriebskosten. Das Gesetz geht damit davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung/Überlassung der Wohnung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese damit abgegolten sind. Es wird dem Vermieter - in den Grenzen der Betriebskostenvorschriften - also lediglich gestattet, von diesem Grundsatz abzuweichen. In gewissem Umfang regeln die Betriebskostenvorschriften in Gänze, also §§ 556 – 560 BGB für diesen Fall die Folgefragen einer solchen (heute üblichen) Vereinbarung. 

Nach langjähriger höchstrichterlicher Rechtsprechung gelten (in Analogie zu öffentlich geförderten Wohnungen auch für frei finanzierte Wohnungen) als umlagefähige Betriebskosten „laufende öffentliche Lasten des Grundstückes, z.B. Grundsteuer; Kosten der Wasserver- und -entsorgung; der Heizung einschließlich der für die Wärmeerzeugung verbrauchten Stromkosten; Kosten für Personen- und Lastenaufzüge; Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; Gartenpflegekosten; Beleuchtungskosten; Kosten der Schornsteinreinigung; Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; Kosten für den Hauswart; Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege sowie etwaige sonstige Betriebskosten“. Sofern „sonstige Betriebskosten“ umgelegt werden sollen, müssen diese im Mietvertrag ausdrücklich benannt werden. Als sonstige umlagefähige Betriebskosten gelten beispielsweise Kosten der Dachrinnenreinigung, Sandfangreinigung oder der Wartung und des Betriebsstroms einer Klimaanlage.

Von den Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage bzw. der Breitbandkabelverteilanlage, die bis zum 1. Juli 2024 als Betriebskosten abgerechnet werden konnten, sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom umlagefähig. Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören die Verwaltungs- sowie jegliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Die Betriebskostenvorschriften unterscheiden grundsätzlich zwischen dem Pauschal- und dem Abrechnungsmodell. 

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, leistet der Mieter neben der Nettomiete einen Pauschalbetrag in gleichbleibender Höhe. Beim Abrechnungsmodell leistet der Mieter neben der Nettomiete hingegen monatliche Vorauszahlungen über die der Vermieter einmal jährlich abrechnen muss. 

Zwar erscheint die Vereinbarung einer Pauschale zunächst nicht uncharmant, weil sie von der Erteilung einer jährlich zu erstellenden Abrechnung entbindet. Es ist jedoch auch nicht möglich, im Nachhinein die Pauschale übersteigende Kosten im Wege der Nachforderung zu realisieren; selbst wenn diese ganz erheblich sind. Die nur für die Zukunft zulässige Anpassung einer Betriebskostenpauschale setzt darüber hinaus voraus, dass ein einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ähnliches Rechenwerk erstellt und dem Anpassungsverlangen zu Grunde gelegt wird. Was zunächst einfacher erscheint, relativiert sich also spätestens dann, wenn eine Erhöhung der Pauschale erfolgen soll. Hinzu kommt, dass es nach den Maßgaben der Heizkostenverordnung von Vorneherein unzulässig ist, Heiz- und Warmwasserkosten pauschal abzurechnen. Diese Kosten sind mit wenigen Ausnahmen kraft Gesetztes verbrauchs- abhängig abzurechnen. Bei der Heizkostenverordnung handelt es sich um zwingendes Recht, das selbst individuellen Vereinbarungen der Parteien vorgeht; auch entsprechende Individualvereinbarungen sind damit in der Regel schlichtweg nichtig. Bei näheren Fragen zum Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung beraten wir Sie gerne.

Nach alldem unbedingt zu empfehlen, ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen, über die einmal jährlich Abrechnung erteilt wird und die auf Grundlage der Abrechnung einseitig angepasst werden können.

Es sollte vermieden werden, bei Abschluss eines Mietvertrags zu gering bemessene Vorauszahlungen in Ansatz zu bringen. Zum einen bedeutet es regelmäßig bereits bei Erteilung der ersten Abrechnung Ärger, wenn diese eine erhebliche Nachforderung ausweist, weil sich der Mieter – nicht immer zu Unrecht – über die Höhe der Gesamtmiete getäuscht fühlt; Sie zum anderen aber auch zunächst in Vorlage für die Betriebskosten treten und überdies den Aufwand haben, die nachzuzahlenden Kosten beizutreiben. Die Vorauszahlungen sollten zu Beginn des Mietverhältnisses in realistischer Höhe, eher etwas großzügig bemessen, vereinbart werden. Weist die erste Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu Gunsten Ihres Mieters aus, wird dieses in der Regel gerne entgegengenommen, ohne dass es weiterer Diskussionen bedarf. 

Das jeweils aktuellste Mietvertragsformular von Haus & Grund Hessen, das bei kor- rekter Handhabe, eine wirksame Umlagevereinbarung gewährleistet, kann entweder über HuGform24.de online heruntergeladen oder in gedruckter Form über die Orts- verbände bezogen werden. Bereits vor dem Abschluss eines Mietvertrages beraten wir Sie gerne, was insbeson- dere auch im Hinblick auf die zu treffende Betriebskostenumlagevereinbarung (§ 4 unseres Mietvertragsformulars) gilt.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Formell ordnungsgemäß abrechnen

Bei der Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung wird zwischen der formellen und der materiellen (inhaltlichen) Ordnungsmäßigkeit unterschieden. Diese Unterscheidung ist von großer Bedeutung, da sich die Rechtsfolgen eines etwaigen Fehlers – auf die im 3. Teil zum Thema Betriebskosten unter anderem eingegangen werden wird – erheblich unterscheiden.

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung gesetzlich nicht geregelt. Der Bundesgerichtshof hat jedoch mittlerweile sowohl die formellen, als auch die materiellen Anforderungen weitestgehend definiert. 

Die formelle Richtig-/Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung beschreibt die Mindestanforderungen, die eine Abrechnung aufweisen muss.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist eine Abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den Mieter in die Lage versetzt, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch zu überprüfen. Die Abrechnung muss danach folgende Mindestangaben enthalten: 

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, 
• die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteiler- / Umlageschlüssel, 
• die Berechnung des Anteils des Mieters 
• und den Abzug von Vorauszahlungen. 

Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten bedarf es einer nach Kostenarten unterteilten Aufteilung der Gesamtkosten. Es reicht also nicht, einen Gesamtbetrag der Betriebskosten zu nennen.

Ob die Summe bzw. die Angaben zutreffen, ist eine Frage der inhaltlichen (materiellen) Richtigkeit/Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

Als Umlagemaßstab oder -schlüssel wird die Methode, die zur Verteilung der Kosten gewählt worden ist, bezeichnet. Dieser muss für den „durchschnittlichen Mieter“ verständlich sein. Aus sich heraus verständlich im Sinne der Rechtsprechung ist die Umlage der Kosten nach Fläche, Miteigentumsanteilen, Personen und nach Wohneinheiten. Eine Erläuterung des angewandten Maßstabs ist geboten, soweit diese erforderlich ist, um die Verteilung aus sich heraus verständlich zu machen. So ist beispielsweise nur die Angabe der Fläche der Wohnung nicht ausreichend, zusätzlich erforderlich ist die Angabe der Gesamtfläche der Liegenschaft. Nur so ist es dem Mieter möglich, die seitens des Vermieters vorgenommene Berechnung des auf ihn entfallenden Anteils rechnerisch nachzuvollziehen.

Ob in der Abrechnung der richtige Umlagemaßstab angewendet wurde, ist eine Frage der inhaltlichen (materiellen) Richtigkeit/Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

Der Anteil des Mieters sollte für jede Betriebskostenart separat ausgewiesen werden. Dies macht die Abrechnung transparenter. Der gebotene Abzug der Vorauszahlungen setzt voraus, dass ein Rechenergebnis offengelegt wird; es reicht also nicht, nur die Vorauszahlungen mitzuteilen, sie aber nicht vom Abrechnungsanteil des Mieters zu subtrahieren.

Auch ob die Höhe der in Ansatz gebrachten Vorauszahlungen zutrifft, ist eine Frage der inhaltlichen (materiellen) Richtigkeit/Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

Gemäß § 556 Abs. 3 ist über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum von einem Jahr grundsätzlich weder über- noch unterschritten werden darf. Eine Abrechnung, die nicht dem vereinbarten Abrechnungszeitraum entspricht, ist formell fehlerhaft. 

Bei der Zuordnung kalter Betriebskosten zu einem Abrechnungszeitraum können entweder die im Abrechnungszeitraum entstandenen/gezahlten Kosten (Abflussprinzip) oder aber die Kosten, die durch im Abrechnungszeitraum erbrachte Betriebsmaßnahmen entstanden sind (Leistungs-/Abgrenzungsprinzip), in Ansatz gebracht werden. Dies gilt jedoch nicht für die Abrechnung der warmen Betriebskosten, d. h. der Heiz- und Warmwasserkosten; diese sind nach § 2 der Heizkostenabrechnung zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen. 

Auch bei der Vermietung einer Eigentumswohnung ist die Erteilung einer „regulären“ Betriebskostenabrechnung erforderlich, bei der die Einzelbetriebskosten des Mieters aus den Gesamtbetriebskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) abgeleitet werden. Dabei nicht zu vergessen, ist die Umlage der dem einzelnen Miteigentümer direkt in Rechnung gestellten Grundsteuer. Bei dieser genügt es, die Kostenposition und den Betrag zu benennen und diese hinzuzusetzen. 

Die Betriebskostenvorauszahlungen können einmal pro Abrechnungsperiode angepasst werden; ein pauschaler „Sicherheitszuschlag“ ist dabei ungeachtet der allgemein bekannten fortwährenden Teuerung sämtlicher Lebenshaltungskosten bedauerlicherweise nicht zulässig. Ich empfehle, die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung zu verlangen. Beläuft sich die Nachforderung beispielsweise auf 1.200,00 €, kann die Erhöhung der bisherigen Vorauszahlung um 100,00 € (= 1.200,00 € x 1/12) verlangt werden.

Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter ein Prüfungsrecht von vier Wochen, innerhalb derer ihm auf Wunsch, Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren ist. Danach wird die Abrechnung/Nachforderung grundsätzlich fällig.

Um den fristgemäßen Zugang einer auf dem Postweg versandten Betriebskostenabrechnung erforderlichenfalls gerichtsfest nachweisen zu können, empfehle ich dringend, diese per Einwurf-Einschreiben zu versenden. 

Sollten Sie im Falle einer Erstel- lung der Abrechnung durch Haus & Grund Wiesbaden einen Versand per Einwurf-Einschreiben wünschen, beauftragen Sie dies bitte unbedingt bereits mit Erteilung des Abrechnungsauftrages. Wird ein entsprechender (zusätzlicher und zusätzliche Versandkosten auslösender) Auftrag nicht erteilt, erfolgt ein Versand mit einfacher Post. 

In Ansehung der insbesondere in formeller Hinsicht hohen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung unterstützen wir Sie hierbei gerne. Bitte vereinbaren Sie gegebenenfalls frühzeitig einen Termin bei unserer Frau Pichotta. Diese nennt Ihnen auch den Preis für die Erstellung der Abrechnungen für Mieter eines Mehrfamilienhauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung. 

Zu dem insbesondere für die Erstellung von Abrechnungen für Eigentumswohnungen einfach zu handhabenden Online-Abrechnungsservice von Haus & Grund Hessen gelangen Sie über www.hugform24.de. Bei weiteren beziehungsweise vertiefenden Fragen zum Thema Betriebskosten beraten wir Sie gerne in der Geschäftsstelle.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Fehlerfolgen, Nachforderungsanspruch, etc.

Wie bereits im vorangegangenen Artikel kurz angerissen, muss die Betriebskostenabrechnung binnen der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB beim Mieter zugehen/diesem zugestellt werden. Das bedeutet zum einen in den Herrschaftsbereich des Mieters gelangen; daneben verlangt der Zugang jedenfalls die Möglichkeit der Kenntnisnahme durch den Mieter binnen der Frist.

Zum Herrschaftsbereich/der Wohnung des Mieters gehört in der Regel ein Briefkasten. Im Hinblick darauf, dass Be- triebskostenabrechnungen häufig erst am Jahresende durch persönlichen Einwurf in den Briefkasten des Mieters zugestellt werden, sei darauf hingewiesen, dass die Frist nur dann gewahrt ist, wenn unter „gewöhnlichen Umständen“ noch mit der anschließenden Leerung des Briefkastens durch den Mieter zu rechnen ist. Bei Einwurf der Abrechnung am Sylvester-Nachmittag wäre dies beispielsweise nicht mehr der Fall. Wird die Abrechnung per Einschreiben mit Rückschein versandt, gelangt die Abrechnung nicht bereits durch den Einwurf einer Benachrichtigung über die Niederlegung in den Machtbereich des Mieters; wird das Einschreiben nicht oder erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist abgeholt, ist die Abrechnung nicht beziehungsweise verspätet zugegangen. Bei Mitteilung der Abrechnung per E-Mail ist zusätzlich der Nachweis, dass der Mieter zuvor Kenntnis von der Übersendung der Betriebskostenabrechnungen auf diesem Wege hatte, zu erbringen.

Der Ablauf der Abrechnungsfrist erfüllt zwei Funktionen.

Zum einen sind Nachforderungen des Vermieters, die erst nach Ablauf des zwölftmonatigen Zeitraums mitgeteilt werden, in der Regel nicht mehr zu realisieren; zum anderen wird der Abrechnungsanspruch des Mieters mit Ablauf der Frist fällig.

Bei dem in § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB geregelten Einwendungsausschluss handelt es sich um das Pendant zur Abrechnungsfrist. Satz 5 statuiert die Obliegenheit des Mieters, Einwendungen innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Die Verletzung dieser Verpflichtung sanktioniert Satz 6 mit dem Verlust der Möglichkeit, Einwendungen gegen den Inhalt der Abrechnung geltend zu machen. Die Regelung schützt damit den Vermieter, weil sie verhindert, dass der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist noch zu berücksichtigende Einwendungen erheben kann. Von diesem Einwendungsausschluss jedoch nicht erfasst, werden formelle Mängel einer Abrechnung, denn die Einwendungsfrist wird nur durch Zugang einer formell ordnungsmäßigen Abrechnung in Gang gesetzt. Ungeachtet inhaltlicher (materieller) Mängel erwächst eine formell ordnungsgemäße Abrechnung demgemäß in Rechtskraft, wenn der Mieter binnen der Einwendungsfrist nicht rügt, dass

• es bei einzelnen oder sämtlichen Kosten an einer wirksamen Abrechnungsvereinbarung fehle,
• einzelne oder sämtliche Gesamtbetriebskosten der Höhe nach unzutreffend seien
• die Einzelbetriebskosten unzutreffend ermittelt seien
• die Vorauszahlungen unzutreffend angegeben seien
• das Abrechnungsergebnis unzutreffend berechnet sei
• ein Verstoß gegen das Gebot der jährlichen Abrechnung vorliege
• die Abrechnung gegen andere, vereinbarte inhaltliche Vorgaben verstoße.

Der Lauf der Frist beginnt mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Wie die Abrechnung des Zugangs beim Mieter bedarf, um wirksam zu werden, bedarf es des Zugangs der Einwendung beim Vermieter, um wirksam zu werden. Erforderlich ist eine konkrete Rüge des Mieters, die es erlaubt, einen bestimmten Fehler der Abrechnung – wenn er denn vorliegen sollte – von anderen Fehlern zu unterscheiden. Pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen reichen nicht aus. Es kann daher sinnvoll sein, ein Jahr ab Mitteilung der Betriebskostenabrechnung vergehen zu lassen, bevor eine Nachforderung gerichtlich geltend gemacht wird. Gemäß vorgesagtem ist der Mieter mit der Erhebung von Einwendungen im Prozess ausgeschlossen, wenn er entsprechende Rügen nicht bereits binnen der Einwendungsfrist erhoben hat. 

Wurden im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, folgt hieraus die Pflicht des Vermieters, über diese jährlich abzurechnen. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Erhalt einer Abrechnung am letzten Tag der Abrechnungsfrist.

Der dem Mieter nach allgemeiner Meinung zustehende Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege ist gesetzlich nicht näher geregelt.

Jedenfalls ist ein Recht auf Belegeinsicht jedoch nicht mehr gegeben, wenn Einwendungen gegen die Abrechnung wegen Fristablaufs ausgeschlossen sind. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist der Mieter berechtigt, sich bei der Einsicht fachkundiger Hilfe zu bedienen. Er darf sowohl die Einsichtnahme durch einen Dritten durchführen lassen, aber auch einen Berater zur Einsicht mitbringen. Darüber hinaus ist der Mieter berechtigt, sich während der Einsichtnahme mit Hilfe seiner eigenen technischen Geräte Ablichtungen von den Belegen anzufertigen. Der vermietende Wohnungseigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen – so auch die Betriebskostenbelege -, der es ihm ermöglicht, Ablichtungen zu fertigen, in die er seinem Mieter Einsicht gewähren kann. Alternativ kann der Vermieter den Mieter aber auch darauf verweisen, an seiner Stelle Einsicht beim Verwalter zu nehmen - vorausgesetzt das Verwalterbüro befindet sich in der Gemeinde der Mietsache. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss diese Vertretung bei der Einsichtnahme dulden. 

Das Einsichtsrecht des Mieters erfasst sämtliche Belege, die erforderlich sind, um das Rechenwerk des Vermieters nachzuvollziehen; soweit dies der Fall ist, steht die DSGVO der Belegeinsicht nicht entgegen. Das Einsichtsrecht geht sogar so weit, dass der Mieter bei einer verbrauchsabhängigen Umlage die Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Mietobjektes verlangen kann. Wird der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege nicht erfüllt, löst dies ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den Nachzahlungsanspruch aus.

Der Vermieter hat die Möglichkeit, materielle Fehler der Abrechnung vor, aber auch auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu korrigieren. Die Korrektur kann auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters erfolgen. Die Korrektur der Abrechnung darf jedoch nicht zu einer Erhöhung der Nachforderung gegenüber dem Mieter führen. Selbst die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens steht einer Korrektur der Abrechnung bzw. der Geltendmachung eines Nachforderungsbetrages nicht entgegen.

Bei verspäteter Abrechnung und/oder einem verspäteten Zugang der Abrechnung ist der Vermieter mit Nachforderungen komplett ausgeschlossen.

 Es empfiehlt sich daher dringend selbst dann, wenn Anhaltspunkte für materielle Fehler der Abrechnung bestehen, binnen der Abrechnungsfrist zumindest eine formell ordnungsgemäße Abrechnung mitzuteilen. Eine sogenannte „Alibi-Abrechnung“ reicht für die Wahrung der Frist jedoch nicht. Um eine Alibi-Abrechnung handelt es sich bei Rechenwerken, die nur den Schein einer inhaltlich richtigen Abrechnung erwecken sollen, letztlich aber nur dazu dienen, die Frist zu wahren, um später eine Inhaltskorrektur mit den zutreffenden Daten nachschieben zu können.

Rechnet der Vermieter über mietvertraglich vereinbarte Vorauszahlungen nicht oder nicht vertragsgemäß ab, kommt ein Anspruch des Mieters auf Erstattung von Betriebskosten oder sogar Betriebskostenvorauszahlungen in Betracht. Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter gegebenenfalls einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen. Der Anspruch betrifft die Vorauszahlungen für Zeiträume, deren Abrechnung der Mieter mangels Fälligkeit im laufenden Vertragsverhältnis nicht verlangen konnte. Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, bis der Vermieter den fälligen Anspruch auf Erhalt einer Betriebskostenabrechnung erfüllt hat. Einen Erstattungsanspruch kann der Mieter auf eine „Selbstabrechnung“ stützen. Diese Konstellation ist vor allem dann praxisrelevant, wenn vom Vermieter erteilte Abrechnungen einen vom Mieter selbst behebbaren Mangel aufweisen.

Für den Fall, dass Sie Ihre Abrechnung über uns erstellen lassen möchten, ...

... erlaube ich mir meine bereits geäußerte Bitte, frühzeitig einen Termin bei unserer Frau Pichotta zu vereinbaren, zu wiederholen. Zu dem insbesondere für die Erstellung von Abrechnungen für Eigentumswohnungen einfach zu handhabenden Online-Abrechnungsservice von Haus & Grund Hessen gelangen Sie über www.hugform24.de. Für Ihren individuellen Einzelfall betreffende Fragen stehen wir Ihnen in der Geschäftsstelle nach Terminvereinbarung gerne unterstützend zur Seite.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Rechte, Pflichten und typische Fallstricke für den Vermieter

Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter eines der wenigen und gleichzeitig wichtigsten Instrumente, mit dem ein Mietverhältnis – zumindest in den meisten Fällen - auch gegen den Willen des Mieters beendet werden kann. Gleichzeitig gehört sie zu den konfliktträchtigsten Themen im Mietrecht, da sie tief in die Lebenssituation des Mieters eingreift.

Von Eigenbedarf spricht man, wenn der Vermieter die Wohnung künftig selbst nutzen oder einer ihm nahestehenden Person zur Verfügung stellen möchte. Der Bedarf muss konkret, ernsthaft und nachvollziehbar sein. Neben der klassischen Eigennutzung durch den Vermieter handelt es sich bei der Nutzung durch erwachsene Kinder; die Unterbringung pflegebedürftiger Angehörige oder einer Betreuungsperson um typische Eigenbedarfs-Konstellationen. Gesetzlich ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.

Der Kreis der begünstigten Personen ist dabei nicht unbegrenzt. Unproblematisch kann Eigenbedarf für enge Familienangehörige wie Ehepartner, Kinder, Enkel oder Eltern geltend gemacht werden; auch bei Geschwistern oder Schwiegerkindern erkennen Gerichte den Bedarf in der Regel an. Je entfernter die Beziehung/der Verwandtschaftsgrad jedoch ist, desto genauer muss der Bedarf begründet werden. Für Freunde oder Geschäftspartner ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht möglich.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine klare, konkrete Begründung enthalten. 

Es reicht nicht aus, den Eigenbedarf pauschal zu behaupten. Vielmehr müssen sowohl die Bedarfsperson als auch die Gründe für die beabsichtigte Wohnungsnutzung nachvollziehbar dargestellt werden. Der Mieter muss bereits durch das Kündigungsschreiben in die Lage versetzt werden, die Kündigung inhaltlich prüfen zu können. Unklare oder zu allgemeine Formulierungen führen regelmäßig dazu, dass die Kündigung unwirksam ist. Wie bei jeder Kündigung ist das Schreiben durch sämtliche Vermieter eigenhändig zu unterzeichnen und jedem Mieter gegenüber zu erklären. Darüber hinaus muss unbedingt für einen Zugangsnachweis gesorgt sein, damit der Anspruch später nicht schon daran scheitert, dass der Mieter den Erhalt des Schreibens zulässigerweise einfach bestreiten kann.

Die zu wahrende Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. 

Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Frist, die eingehalten werden muss; vgl. § 573 c Abs. 1 BGB. Selbst wenn alle formalen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Typische Härtefälle sind: 

• Schwerwiegende gesundheitliche Gründe, etwa wenn ein Umzug für den Mieter aufgrund einer schweren Erkrankung wie beispielweise Multiple Sklerose oder Demenz nicht möglich ist oder umzugsbedingt eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustands droht, 
• Hohes Alter und langjährige Verwurzelung des Mieters in der Wohnung, insbesondere wenn ein Wohnungswechsel mit erheblichen physischen oder psychischen Belastungen verbunden wäre, 
• Schwangerschaft, bevorstehende Entbindung oder Pflegebedürftigkeit. 

Die Abwägung des Erlangungsinteresses des Vermieters gegenüber dem Fortsetzungsinteresse des Mieters erfolgt stets im Einzelfall; letztlich maßgeblich ist, wessen Interesse im konkreten Fall überwiegt.

In der Praxis scheitern viele Eigenbedarfskündigungen an vermeidbaren (!) Fehlern. 

Häufig fehlt es an einer ausreichend konkreten Begründung; sogenannte Vorratskündigungen, die nur vorsorglich ausgesprochen werden, sind von Vorneherein unzulässig. Auch das Übersehen von Alternativwohnungen im eigenen Bestand kann problematisch sein. Wenn der Vermieter über eine andere vergleichbare Wohnung verfügt, muss diese dem Mieter als Ersatzwohnung angeboten werden. 

Eine Eigenbedarfskündigung ist kein Mittel, um sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen! 

Stellt sich der Eigenbedarf im Nachhinein als vorgeschoben heraus, können Mieter Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten oder in Höhe der Differenz zu einer höheren Miete für die neue (vergleichbare) Wohnung. Die finanziellen Folgen können erheblich sein, weshalb sorgfältig geprüft werden sollte, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht und nachgewiesen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen in den vergangenen Jahren immer weiter konkretisiert; von den Instanzgerichten wird verstärkt darauf geachtet, dass Vermieter ihre Entscheidung plausibel darlegen und die Interessen der Mieter angemessen berücksichtigen. Für Sie als Vermieter empfiehlt es sich daher dringend, strukturiert vorzugehen und die typischen Fehler zu vermeiden. Das Nonplusultra ist dabei die klare und nachvollziehbare Begründung des Eigenbedarfs. 

Vielfach ist es sinnvoll, den Dialog mit dem betroffenen Mieter zu suchen. In vielen Fällen lassen sich durch offene Kommunikation einvernehmliche Lösungen finden, etwa durch verlängerte Auszugsfristen, den Verzicht auf Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung ohnehin dem eigenen Geschmack entsprechend renoviert werden soll, oder Unterstützung bei der Wohnungssuche. 

Sie können uns gerne einen Kündigungsentwurf als word-doc. zur Prüfung und etwaigen Überarbeitung per E-Mail zukommen lassen; alternativ vereinbaren Sie bitte einen Termin bei einem unserer Berater über den Empfang. Wir fassen ein entsprechendes Kündigungsschreiben gerne für Sie ab.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Was Vermieter wissen sollten

In vielen Mietverträgen finden sich zwei Regelungen, die immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragspartnern führen, weil sie – bedauerlicherweise insbesondere durch die Vermieterseite - missverstanden werden. 

Es handelt sich um die Kleinreparaturklausel und die Pflicht zur Heizungswartung. Beide Klauseln sind sinnvoll und verdienen, dass ausreichend Augenmerk auf ihre Regelung im Mietvertrag gerichtet wird. Dabei ist es wichtig zu wissen, welche Grenzen Gesetz und Rechtsprechung setzen und welche Missverständnisse rund um diese Regelungen zu vermeiden sind.

1. Kleinreparaturklausel 

Die Kleinreparaturklausel gestattet Vermietern, die Kosten geringfügiger Reparaturen an Gegenständen, die der häufigen Nutzung durch den Mieter unterliegen, auf diesen abzuwälzen. Um geringfügige Reparaten handelt es sich häufig bei klemmenden Rollläden, tropfenden Wasserhähnen oder kaputten WC-Spülungen, um nur einige Beispiele zu nennen. 

Der im Mietvertrag wirksam vereinbare Maximalbetrag pro Reparatur beläuft sich in der Regel auf 100 €. Der nach überwiegender Auffassung zulässige Höchstbetrag von 125 € setzt eine große Wohnung voraus, denn der vereinbarte Betrag muss in Bezug auf die Wohnungsgröße verhältnismäßig sein. Zusätzlich gibt es eine Jahresobergrenze, von 8 % der Jahresnettomiete. Überschreiten die Kosten der Reparatur den vereinbarten Betrag auch nur um wenige Euro, muss der Vermieter die Rechnung in voller Höhe ausgleichen; was auch dann gilt, wenn ein unangemessen hoher Betrag vereinbart worden ist! 

Wichtig ist zu verinnerlichen, dass die Kleinreparaturklausel keine Vornahmeklausel ist. Der Vermieter muss den Auftrag vergeben und ist verantwortlich für die Durchführung der Reparatur. Ebenso ist der Vermieter in seiner Eigenschaft als Auftraggeber, Adressat der Rechnung und hat mit deren Ausgleich in Vorlage zu treten. Der Vermieter hat “lediglich” einen Kostenerstattungsanspruch gegen seinen Mieter. Im Übrigen kann der Mieter mit der Kleinreparaturklausel auch nicht dazu verpflichtet werden, die Kosten anfallender Kleinreparaturen anteilig zu tragen.

2. Heizungswartung 

Auch die Kosten der Wartung der zur Beheizung der Mietsache dienenden Etagenheizung (auch einer Kombitherme) können vertraglich auf den Mieter übertragen werden, namentlich die Kosten der jährlichen Inspektion und einer etwa erforderlichen Reinigung der Therme. 

Doch auch hinsichtlich der Heizungswartung gilt, dass keine Wartung durch den Mieter selbst, also keine wirksame Vornahmeklausel vereinbart werden kann. Der Vermieter muss die Wartung organisieren und beauftragen, der Mieter übernimmt lediglich die Kosten – sofern die Abwälzung dieser Betriebskostenart im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist; vgl. Artikel “Betriebskosten – Teil 1 (Umlage von Betriebskosten bei der Wohnraummiete)”

Größere Instandsetzungen, wie der Austausch eines Brenners, bleiben immer Sache des Vermieters!

Fazit:

Um die Erstattung der Kosten einer Kleinreparatur verlangen und die Kosten der Heizungswartung über die Betriebskostenabrechnung umlegen zu können, ist es wichtig, die gesetzlichen Regelungen und durch die Rechtsprechung festgesetzten Grenzen zu beachten. Weitere Rückfragen beantworten wir Ihnen gerne telefonisch oder im Rahmen eines über den Empfang zu vereinbarenden Besprechungstermins.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Die Verteilung von Kosten für Maßnahmen in einzelnen Wohnungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften [vormals “WEG” – heute “GdWE” (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer)] kommt es immer wieder zu Streit über die Frage, ob die gesamte Gemeinschaft oder der Sondereigentümer die Kosten einer Maßnahme, in der Regel einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme innerhalb oder im Bereich einer Wohnung, tragen muss.

Wo eine Maßnahme durchgeführt wird, ist dabei nicht vorrangig ausschlaggebend, sondern wem sie rechtlich zuzurechnen ist. Daher können auch Maßnahmen innerhalb einer Wohnung Gemeinschaftskosten sein, etwa wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, die Gemeinschaft Auftraggeber ist oder gesetzliche Sonderregelungen greifen.

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen grundsätzlich „die Wohnungseigentümer“ die „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. 

Seit der WEG-Reform 2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder soweit gesetzliche Sonderregelungen (z. B. GEG) eine Beschlussfassung ausdrücklich vorsehen, eine von diesem Grundsatz abweichende Verteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit beschließen. In Rede stehen hier Kosten, die im Zusammenhang mit Maßnahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums / innerhalb einer Wohnung entstehen und es sich um Kosten der Gemeinschaft handelt, etwa weil das Gemeinschaftseigentum betroffen oder die Gemeinschaft Vertragspartner ist. 

Derartige Beschlüsse sind grundsätzlich zulässig, wenn 

• die Kostenabwälzung auf den Sondereigentümer nicht willkürlich erfolgt, 
• der gewählte Verteilungsschlüssel sachgerecht ist, d.h. insbesondere den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (Gebrauchs- oder Verursacherprinzip), 
• die Abwälzung nicht zu einer unzulässigen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt.

Typische Beispiele für ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechender Beschlüsse betreffen die 

• Kosten für Reparatur und/oder Austausch von Fenstern, die einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, 
• Kosten für die Sanierung von Balkonen, die einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, 
• Kosten der Umstellung von Etagenheizungen auf eine zentrale Heizungsanlage, vgl. § 71m Abs. 7 GEG, 
• Kosten für gezielte Schädlingsbekämpfung, die nur einzelne Sondereigentumseinheiten betreffen. 

• Der Selbstbehalt aus einer Gebäudeversicherung kann durch Beschluss dem Sondereigentümer auferlegt werden, in dessen Bereich der Schaden entstanden ist. 

Unzulässig sind hingegen Beschlüsse, wenn 

• Kosten für Maßnahmen, die ausschließlich eine Sondereigentumseinheit betreffen und keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Gemeinschaft haben, auf andere Eigentümer abgewälzt werden,
•  gegen das Willkürverbot verstoßen wird, das heißt eine Kostenverteilung nicht sachgerecht ist oder einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligt werden, 
• Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer, die nicht unstreitig oder tituliert sind (z. B. Schadensersatz für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum), selbst tituliert werden, 
• Kosten auf einzelne Eigentümer abgewälzt werden, ohne dass ein Bezug zu deren Gebrauch oder Verursachung besteht.

Zusammenfassend ist demgemäß festzustellen, dass Kosten für Maßnahmen innerhalb oder an einer Sondereigentumseinheit durch Beschluss auf einzelne Wohnungseigentümer abgewälzt werden können, wenn dies sachgerecht ist, dem Gebrauchsvorteil oder der Verursachung entspricht und keine unzulässige Benachteiligung erfolgt. Die Beschlusskompetenz ist weit, aber nicht unbegrenzt; willkürliche oder sachlich nicht gerechtfertigte Beschlüsse sind unzulässig. 

Ein unzulässiger Beschluss ist jedoch nicht nichtig, sondern nur rechtswidrig/anfechtbar. Wird der Beschluss nicht binnen der zu wahrenden Frist von einem Monat angefochten, bleibt er trotz Rechtswidrigkeit wirksam! Für Ihren persönlichen Fall betreffende Fragen vereinbaren Sie bitte rechtzeitig einen Termin über unseren Empfang.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels

Wie Ihnen bereits durch unseren ehemaligen Geschäftsführer Wilfried Woidich imitgeteilt wurde, hatte sich die aus Haus & Grund Wiesbaden, Mieterbund Wiesbaden, der Bewertungsstelle der Landeshaupt- stadt Wiesbaden und den Mietpreissachverständigen Deml-Moog und Brömer beste- hende „Arbeitsgruppe Mietspiegel“ im April 2024 in den Räumen des Vermessungsamtes der Landeshauptstadt Wiesbaden zu ihrer ersten Sitzung getroffen.

Im Nachgang wurden die Erhebungsbögen verschickt. Allein unser Verein konnte rund 6000 rückgelaufene Erhebungsbögen auswerten. Es bleiben nunmehr die seitens des Deutschen Mieterbundes ermittelten Daten und die Stellungnahmen der Sachverständigen Deml-Moog und Brömer sowie der städtischen Bewertungsstelle abzuwarten. Aktuell gehe ich davon aus, dass die in die lange erwartete 14. Fortschreibung einfließenden Werte der Inflation der letzten Jahre in nicht unerheblichem Umfang Rechnung tragen werden. Darüber hinaus besteht nunmehr die nicht unberechtigte Hoffnung, dass die Fortschreibung jedenfalls am Ende des 1. Quartales 2025 in Kraft treten wird. Sobald insoweit Konkreteres bekannt ist, werden wir es Ihnen unverzüglich über unsere Mitgliederzeitschrift mitteilen.

Im Zusammenhang mit dem „neuen“ Mietspiegel möchte ich bereits heute darauf hinweisen, dass mit dessen Inkrafttreten nicht automatisch eine Erhöhung der Nettomiete verlangt und mit „dürren Worten“ ausgesprochen werden kann.

Das „Ob“ und „Wie“ einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in den §§ 558, 558 a BGB geregelt. An das Mieterhöhungsbegehren stellt der Gesetzgeber danach sowohl in formeller als auch in materieller, das heißt in inhaltlicher Hinsicht strenge Anforderungen. 

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete erst verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hieraus folgt, dass das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung (mit Ausnahme von Modernisierungsmieterhöhungen) geltend gemacht werden kann. 

Darüber hinaus darf die Miete innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 20 % erhöht werden (Kappungsgrenze). Die Landesregierung hat jedoch für viele hessische Städte und Kommunen – so auch Wiesbaden – von der aus § 558 Abs. 3 BGB folgenden Ermächtigung, die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % absenken zu dürfen, Gebrauch gemacht, sodass die Nettomiete in Wiesbaden innerhalb von 3 Jah- ren um nicht mehr als 15 % erhöht werden darf. Begründet wird diese Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % mit dem – nach diesseitigem Dafürhalten jedenfalls überwiegend unzutreffenden – Argument, dass (auch) in Wiesbaden keine ausrei- chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingun- gen gewährleistet ist. 

Gemäß § 558 a BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in „Textform“ zu erklären und zu begründen. Im Unterschied zur sogenannten Schriftform setzt die Textform keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters voraus. Nichts destotrotz ist es wichtig, dass das Mieterhöhungsbegehren einerseits durch – oder namens – aller Vermieter und andererseits gegenüber allen Mietern ausdrücklich erklärt wird und dessen Zugang beim Mieter/den Mietern nachgewiesen werden kann. 

Der Mietspiegel ist deshalb für beide Mietparteien von erheblicher Bedeutung, weil er einerseits für Vermieter die einfachste Möglichkeit, das Mieterhöhungsbegehren ordnungsgemäß zu begründen, ist, und andererseits Mieter auf dessen Grundlage unschwer prüfen können, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist.

Zur Begründung des Mieterhöhungsbegehrens reicht es (ebenso wenig wie zu dessen Prüfung) aus, lediglich Bezug auf den Inhalt des Mietspiegels zu nehmen. 

Dem Mieter muss vielmehr im Einzelnen nachvollziehbar dargelegt werden, aufgrund welcher Tatsachen die Wohnung in die einzelnen Gruppen und Kategorien des Mietspiegels ein- zuordnen ist. Insoweit sind zunächst zur Ermittlung des sog. Mittelwerts, das Baujahr, die Wohnlage, die Größe und die Ausstattung einer Wohnung zu berücksichtigen. Sodann sind gegebenenfalls Zu- und Abschläge zum/vom jeweiligen Mittelwert vorzunehmen.

Es ist also nicht allein damit getan, sich an der Tabelle des Mietspiegels zu orientieren; anzuwenden ist der Mietspiegel vielmehr in Gänze. Gegebenenfalls sind die im Mietspiegel definierten Zu- und Abschläge vorzunehmen. Des Weiteren kann zu berücksichtigen sein, dass die in Rede stehende Wohnung zwar in einem Gebäude älteren Baujahres gelegen ist, jedoch deshalb in eine höhere Baualtersgruppe eingeordnet werden kann, weil sie innerhalb der Spanne einer höheren Baualtersgruppe vollmodernisiert worden ist.

Bei im Sinne des Wiesbadener Mietspiegels „vollmodernisierten“ Wohnungen handelt es sich um Wohnungen, die ein modernisiertes Bad und eine modernisierte sanitäre und elektrische Installation und eine modernisierte Heizung und isolier-/schallschutzverglaste Fenster/Verbundfenster und eine Außendämmung besitzen, es sei denn, dass aus denkmalschutzrechtlichen Gründen keine Außenwanddämmung aufgebracht werden darf. Sofern alle genannten Modernisierungsmaßnahmen innerhalb ei- ner (höheren) Baualtersklasse durchgeführt wurden, kann bei der Einstufung der Wohnung die jeweilige Baualtersklasse, in der die Maßnahmen durchgeführt worden sind, zu Grunde gelegt werden. Sind nur einzelne der genannten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, können Wohnungen als teilmodernisiert anzusehen sein.

Das über unsere Geschäftsstelle zum Preis von 1,50 € erhältliche Formular „Mieterhöhungsbegehren“ gewährleistet die Abfassung eines jedenfalls in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens. 

Alternativ können Sie Ihr Mieterhöhungsbegehren gerne über die Geschäftsstelle durch unsere Frau Pichotta zum Preis von 40,00 € zzgl. Versandkosten pro Mieter/Mieterhöhung ausbringen lassen. Bitte wenden Sie sich gegebenenfalls – bevorzugt per E-Mail, wofür ich um Verständnis bitte – an unsere Geschäftsstelle. Abschließend bitte ich höflich darum, sich aufgrund des bereits mitgeteilt schwach besetzten Empfangs, mit telefonischen Nachfragen, ob der Mietspiegel nunmehr erhältlich sei, zurückzuhalten. Wie oben ausgeführt, wird das Inkrafttreten über die Zeitschrift unverzüglich mitgeteilt werden. Auch entsprechende Nachfragen via E-Mail werden zeitnah beantwortet.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Betrifft den Einbau einer Wärmepumpe, die Dämmung der Fassade, die Installation von Solarpaneelen, die Schaffung eines barrierefreien Zugangs … Mit der Regelung des § 555 c BGB hat der Gesetzgeber eine Spezialvorschrift für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen, die nicht nur für Arbeiten innerhalb der Wohnung, sondern vielmehr auch für Arbeiten außerhalb der Mieträume und sogar außerhalb des Gebäudes, so beispielsweise den Einbau eines Fahrstuhles im Treppenhaus oder Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade, gilt.

Anzukündigen ist eine Modernisierungsmaßnahme unter Einhaltung einer Mindestfrist von drei Monaten. Der Vermieter muss also mindestens drei volle Monate warten, bevor er mit der Ausführung der Arbeiten beginnen darf. Die Ankündigungsfrist ist für die Duldungspflicht des Mieters, die in § 555 b BGB normierten Härtegründe, die der Durchsetzung des Duldungsanspruchs gegen den Mieter entgegenstehen könnten, sowie das in § 555 e BGB geregelte Sonderkündigungsrecht des Mieters von Relevanz. Erst der Ablauf der Frist führt zu einem erforderlichenfalls justiziablen Duldungsanspruch gegen den Mieter.

Inhaltlich ist der Mieter bereits mit der Ankündigung vollständig über die Art, den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete zu unterrichten. 

Ihm soll damit die Möglichkeit zur Prüfung gegeben werden, ob er die angestrebte Modernisierungsmaßnahme dulden muss, oder ob er gegebenenfalls von seinem au- ßerordentlichen Kündigungsrecht nach § 555 e BGB Gebrauch machen möchte.

Die darzulegende Art der Maßnahme betrifft das einzelne Gewerk, zum Beispiel den Einbau neuer Fenster oder die Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen. Ist eine energetische Modernisierung beabsichtigt, ist ein Hinweis, dass und inwieweit die Maßnahme zu einer Einsparung von Endenergie führt, zu erteilen. Dabei reicht es aus, auf anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen.

Der anzugebende voraussichtliche Umfang der Maßnahme betrifft die Schwere des Eingriffs in die Bausubstanz und die Wohnsituation des Mieters. Der Mieter soll eine Vorstellung davon bekommen, wie er durch die geplante Maßnahme beeinträchtigt wird. Soll beispielsweise eine Einzelofenheizung durch eine Gasetagenheizung ersetzt werden, ist es notwendig, die Anzahl der Heizkörper, den Ort ihrer Anbringung und die Größe sowie den Standort der Gastherme mitzuteilen.

Hinsichtlich des Beginns der Maßnahme ist bereits im Ankündigungsschreiben ein möglichst genauer Termin zu benennen. Dabei ist ein taggenaues Datum grundsätzlich nicht erforderlich; eine zu unbestimmte Terminangabe liegt jedoch grundsätzlich vor, wenn der Beginn der Arbeiten mit „zwischen Januar und Februar“ oder „im Frühjahr“ angegeben wird. Der Mieter muss seine Planung – etwa Urlaub – nach den Angaben in der Modernisierungsankündigung einrichten können.

Im Hinblick auf die geforderte Mitteilung der voraussichtlichen Dauer der Maßnahme ist beispielweise die Angabe „zwei bis drei Monate“ oder „von August 2025 bis ca. Dezember 2025“ zu unbestimmt. Die Zeitspanne ist möglichst genau zu benennen, also nach Tagen bzw. Wochen.

Schließlich ist dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete mit einem konkreten Betrag zu beziffern. Eine Berechnung der angekündigten Erhöhung oder Erläuterung der Angaben ist nicht erforderlich.

Es reicht aus, die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme in Textform, also ohne dass diese eigenhändig unterschrieben ist, anzukündigen.

 Eine Erklärung per E-Mail erreicht den Adressaten jedoch erst mit dem Abruf (!) der Email. Der Mieter hat keine Nachforschungs- bzw. Überwachungspflicht bezüglich seines E-Mail-Accounts. Aus Beweisgründen ist es daher empfehlenswert, die Modernisierungsankündigung entweder auf dem Postweg per Einwurf-Einschreiben zu übersenden, durch einen Boten zustellen zu lassen oder im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten des Mieters einzuwerfen. Sind mehrere Personen Vermieter bzw. Mieter, muss die Ankündigung namens aller Vermieter erklärt bzw. an alle Mieter gerichtet werden. 

Zulässig – und die Realisierung der beabsichtigten Modernisierung nebst anschließender Mieterhöhung regelmäßig vereinfachend - ist der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. In einem solchen Vertrag vereinbaren die Mietvertragsparteien verbindlich, welche Maßnahme wann durchgeführt wird und mit welcher Mieterhöhung dies einhergeht. Eine Modernisierungsvereinbarung hat für Vermieter und Mieter den Vorteil, dass der Durchführungszeitraum abgestimmt wird und Klarheit darüber besteht, welche Mieterhöhung nach Fertigstellung der Arbeiten erfolgt.

In der Geschäftsstelle können Sie Formulare zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme erhalten. Auch unterstützen wir Sie gerne bei der Abfassung Ihrer Modernisierungsankündigung.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Was ist grundsätzlich möglich?

Zunächst muss streng zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich der Erhaltung der Mietsache dienen, und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB, unterschieden werden.

Gemäß § 559 BGB setzt eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich voraus, dass eine Modernisierungsmaßnahme erfolgt ist, durch die „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung); der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird; der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird; die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.“

Modernisierungsmaßnahmen dürfen also nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen. Daraus folgt, dass die Kosten, die für gebotene Erhaltungsmaßnahmen aufzuwenden gewesen wären, von den zur Ausführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewandten Kosten in Abzug gebracht werden müssen. Die im „angemessen“ Umfang abzuziehenden, sog. Sowieso-Kosten sind unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, zu ermitteln. Dies folgt aus der Pflicht des Vermieters, Mängel die infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, zu beseitigen. Voraussetzung einer Modernisierungsmieterhöhung ist also eine Veränderung des Zustandes der Mietsache. Es handelt sich daher nicht um eine Modernisierung, sondern um eine bloße Instandhaltungsmaßnahme, wenn ältere, aber noch funktionsfähige Einrichtungen durch eine gleichwertige Neuanschaffung ersetzt werden. Dass das neue Teil wirtschaftlich wertvoller ist, stellt dabei keinen Maßstab dar. Wird beispielsweise ein vorhandenes Bad lediglich umfassend modernisiert, berechtigt dies demgemäß nicht zur Vornahme einer Modernisierungsmieterhöhung.

Berechnungsbeispiel: umlagefähiger Betrag im Falle einer energetischen Sanierung der instandsetzungsbedürftigen Fassade eines Mehrfamilienhauses:

• Gesamtkosten der Fassadensanierung: 180.000,00 €
• Abzüglich ersparter Aufwendungen (Gerüst/Verputzen/Anstrich): 90.000,00 € 
• Zu berücksichtigende Kosten der energetischen Sanierung: 90.000,00 €
• 8 % des vorstehenden Betrags: monatliche Erhöhung der Nettomiete (= 7.200,00 x 1/12): 7.200,00 €
• monatliche Erhöhung der Nettomiete (= 7.200,00 x 1/12): 576,00 €

Dieser Betrag betrifft die Gesamtwohnfläche der Liegenschaft und ist auf die einzelnen Wohnungen gemäß deren Wohnfläche zu verteilen.

Unabhängig von der Frage, ob eine alte Heizung völlig defekt war oder nur einen nicht unerheblichen Teil ihrer Gesamtlebensdauer hinter sich hatte, müssen die fiktiven Erhaltungskosten bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Bei einer vollständigen Havarie sind das 100 % der heutigen Kosten für eine Heizungsanlage im vormaligen Zustand, sodass nur die Mehrkosten für die bessere Anlage zum Gegenstand einer Erhöhung gemacht werden können. 

Im Zusammenhang mit der Modernisierung einer vorhandenen Heizung sollte auf jeden Fall im Hinterkopf behalten werden, dass – jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage – bis spätestens 31.12.2044 die Nutzung von fossilen Energieträgern beendet und danach alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Im Zweifel ist es daher sinnvoll, sich vor der Entscheidung, welche Art von Heizungsanlage eingebaut werden soll, durch einen Energieberater beraten zu lassen. Eine Kurzberatung können Sie durch unseren Herrn Lautenschläger in Anspruch nehmen. 

Aufgrund diverser Besonderheiten und der Komplexität der Fragen im Zusammenhang mit dem Austausch einer Heizungsanlage im Nachgang der Reform des sog. Heizungsgesetzes (Gebäudeenergiegesetz) kann auf diese hier nicht im Einzelnen eingegangen werden.

Modernisierungsmieterhöhungen sind grundsätzlich unabhängig davon möglich, ob die Modernisierung zuvor angekündigt worden ist. 

Insoweit allein entscheidend ist die Tatsache, dass eine Modernisierungsmaßnahme ausgeführt worden ist. Abschließend sei noch ausgeführt, dass § 559 c BGB eine Modernisierungsmieterhöhung im sog. vereinfachten Verfahren zulässt. Im vereinfachten Verfahren können Modernisierungsmieterhöhungen dann geltend gemacht werden, wenn die auf die Wohnung entfallenden Kosten 10.000,00 € nicht übersteigen. In diesem Fall werden die Kosten für etwaige Erhaltungsmaßnahmen pauschal mit 30% in Abzug gebracht. Wird die Mieterhöhung in vereinfachtem Verfahren geltend gemacht, ist es jedoch grundsätzlich unzulässig, innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhung eine weitere Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen. Darüber hinaus ist bereits in der Modernisierungsankündigung darauf hinzuweisen, dass die Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht werden wird. 

Wir beraten und helfen Ihnen gerne bei Abfassung Ihres Modernisierungsmieterhöhungsbegehrens sowie der vorausgehenden Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme. Bitte vereinbaren Sie einen Termin über unseren Empfang.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Das Paradebeispiel der vermieterseitigen Verkehrssicherungspflichten

Mit dem Beginn der kalten Jahreszeit, müssen Sie als Vermieter nicht nur wieder an die Heizung, sondern auch an die Sicherheit auf Ihrem Grundstück und den an dieses angrenzenden öffentlichen Wegen denken.

Schnee- oder eisglatte Flächen können schnell zu Personen- und Sachschäden führen, weshalb die Räum- und Streupflicht zu den wichtigsten Aufgaben im Rahmen der gebotenen Erfüllung der verschiedenen Verkehrssicherungspflichten des Grundeigentümers gehört. Die Räum- und Streupflicht betrifft zumeist nicht nur die Zugänge und Wege auf dem Grundstück, vielmehr regelmäßig auch den im städtischen / kommunalen Eigentum stehenden Bürgersteig.

Der Umfang von Räum- und Streupflicht richtet sich räumlich und zeitlich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den örtlichen Gegebenheiten und zu beachtenden kommunalen Vorschriften. 

In der Regel gilt, dass zwischen 7 Uhr morgens und 21 Uhr abends geräumt und gestreut werden muss. Außerhalb dieser Zeiten besteht keine Verpflichtung, auch nicht im Hinblick auf Mieter, die das Haus aufgrund Schichtdienstes oder Ähnlichem schon sehr früh verlassen müssen. Zu räumen und zu streuen sind Gehwege auf dem Grundstück, Zugänge zu Wohnungen und – sofern vorhanden – zu Garagen und/oder Stellplätzen auf dem Grundstück. Bei Gehwegen ohne besondere Verkehrsbedeutung reicht es, einen Streifen zu räumen und zu streuen, auf dem zwei Fußgänger vorsichtig aneinander vorbeigehen können, das heißt auf einer Breite von etwa 80 bis 120 cm. Für nur selten benutzte Zuwege zu Wohnungen, genügt grundsätzlich eine Breite von rd. einem halben Meter. 

Auch bei extremen Glätteverhältnissen muss gestreut werden, zumindest so, dass die Gefahr des Ausrutschens verringert wird. Wenn das Streugut seine Wirkung verliert, muss nachgestreut werden. Nur wenn alle Maßnahmen vernünftigerweise wirkungslos wären, darf ausnahmsweise auf erneutes Streuen verzichtet werden.

Wie die anderen Verkehrssicherungspflichten kann auch die Räum- und Streupflicht auf Dritte übertragen werden, also auf Dienstleister oder Mieter. 

Aus Beweisgründen ist es wichtig, dass eine solche Übertragung gegebenenfalls schriftlich vereinbart wird; bei der Übertragung auf Mieter im günstigsten Fall bereits im Hauptvertrag. 

Immer zu bedenken ist, dass Sie als Eigentümer selbst dann, wenn die Pflicht übertragen worden ist, verpflichtet bleiben, deren ordnungsgemäße Durchführung zu überwachen. Sofern Sie diese Obliegenheit vernachlässigen, riskieren Sie Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen ausgesetzt zu sein, wenn ein Mieter, Lieferant oder Besucher stürzt und sich verletzt und/oder dessen Eigentum Schaden nimmt. Daher gilt es unbedingt, klare Regelungen zu schaffen und deren Durchführung regelmäßig zu überprüfen! 

Zwar mag es auf den ersten Blick sinnvoll erscheinen, einem Mieter im Hause die Räum- und Streupflicht zu übertragen oder diese im turnusmäßigen Wechsel durch sämtliche Mieter ausführen zu lassen, um die ohnehin schon stetig steigenden Betriebskosten, die “zweite Miete”, nicht noch weiter in die Höhe zu treiben; angesichts Ihrer aus der Verkehrssicherungspflicht folgenden Haftung ist es jedoch deutlich ratsamer, das Räumen und Streuen durch einen haftpflichtversicherten (!) Dienstleister ausführen zu lassen.

Ergänzend sei bei dieser Gelegenheit darauf hingewiesen, dass auch (feuchtes) Laub die Gefahr darauf auszurutschen mit sich bringt. 

Daher sollten Gehwege auf dem Grundstück und gegebenenfalls auch der dem Grundstück vorgelagerte Bürgersteig regelmäßig von Laub befreit werden. 

In den meisten Städten und Gemeinden – so in Wiesbaden - sind die Eigentümer verpflichtet, den öffentlichen Gehweg vor ihrem Grundstück zu reinigen, zu räumen und zu streuen; geregelt wird diese Pflicht durch die örtlichen Straßenreinigungssatzungen. Es ist dringend zu empfehlen, die Vorgaben der jeweiligen Kommune genau zu prüfen, denn Verstöße können nicht nur zu Bußgeldern, sondern auch zu ganz erheblichen Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüchen, führen. Bei weiteren Fragen zum Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung; melden Sie sich bitte zu unseren üblichen Bürozeiten in der Geschäftsstelle.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden vermeiden

In der Hoffnung, zumindest einige der während der Heizperiode regelmäßig wiederkehrenden Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über die Verantwortlichkeit für in der Mietwohnung entstandenen Schimmelpilzbefall zu vermeiden, sollen die gebotenen Handlungsempfehlungen auch hier einmal dargestellt werden.

Denn Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden entstehen zwar nicht (!) immer, aber überwiegend durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten. Für ein Raumklima, das die Bausubstanz vor nutzungsbedingten Schimmelschäden schützt, hilft Energie zu sparen sowie angenehm für die Bewohner ist, ist es unerlässlich, richtig zu heizen und zu lüften.

Die Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen sollte idealerweise zwischen 35 und 60 Prozent, die Raumtemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius liegen. 

Wird es feuchter oder kühler, steigt das Risiko, dass sich an kalten Wänden Feuchtigkeit niederschlägt und Schimmel bildet. Denn kalte Luft kann weniger Feuchtigkeit aufnehmen als warme; die überschüssige Feuchte schlägt sich dann an den Wänden nieder. Grundsätzlich gilt, dass alle Räume ausreichend beheizt werden müssen. Die richtige Lüftung hängt dabei stark von der Nutzung der Räume ab. In Zimmern und Dielen sowie Schlafzimmern, Küchen und Bädern entsteht unterschiedlich viel Feuchtigkeit; speziell in zumeist kühlen Räumen wie Schlafzimmern oder im Keller ist Vorsicht geboten.

Statt Fenster zu kippen, sollte speziell während der kalten Jahreszeit „stoßgelüftet“ werden. 

Dabei werden Fenster für etwa zehn Minuten weit geöffnet, idealerweise gegenüberliegende Fenster und Türen, sodass ein Durchzug entsteht. Diese Methode sollte zwei- bis viermal täglich angewendet werden – je nachdem, wie lange sich Personen in der Wohnung aufhalten.

Das Schlafzimmer benötigt besondere Aufmerksamkeit. 

Denn während der Nacht geben die schlafenden Personen durch Atmung und Schwitzen Feuchtigkeit an die Raumluft ab. Pro Nacht können so bis zu ein Liter Wasser pro Person in die Luft gelangen. Da Schlafzimmer oft kühl gehalten und nachts nicht gelüftet werden, steigt die Luftfeuchtigkeit bis zum Morgen deutlich an. Deshalb sollte direkt nach dem Aufstehen gründlich gelüftet werden – durch vollständiges Öffnen des Fensters für etwa zehn Minuten. Dabei kann die Schlafzimmertür offenbleiben, um einen Luftaustausch mit anderen Räumen zu ermöglichen. Wichtig ist, dass die Raumtemperatur im Schlafzimmer nicht dauerhaft unter 16 °C fällt, da dies die Schimmelgefahr erhöht. Wer gerne kühl schläft, sollte erst recht unbedingt darauf achten, dass die Luftfeuchtigkeit nicht zu hoch und regelmäßig gelüftet wird.

In der Küche entsteht besonders viel Feuchtigkeit. 

Insbesondere beim Kochen mit offenen Töpfen, aber auch beim Braten entsteht viel Wasserdampf. Deshalb sollte während des Kochens möglichst ein Fenster geöffnet werden, um die feuchte Luft direkt nach außen zu leiten. Falls eine Dunstabzugshaube vorhanden ist, sollte sie konsequent genutzt werden. Nach dem Kochen empfiehlt sich ein kurzes Stoßlüften bei geschlossener Küchentür, damit sich die feuchte Luft nicht in der Wohnung verteilt.

Nach dem Duschen im Badezimmer wird das Fenster vollständig geöffnet, die Badezimmertür bleibt geschlossen; regelmäßig ist die die feuchte Luft nach etwa zehn Minuten durch trockene Außenluft ersetzt. 

Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet werden muss, ist zusätzliches Lüften unerlässlich. Bei warmem Wetter reichen oft ein gekipptes Fenster und eine geschlossene Tür. Im Winter hingegen sollte verstärkt stoßgelüftet werden. In kalten Räumen sollte grundsätzlich keine Wäsche getrocknet werden, da dort die Schimmelgefahr besonders hoch ist. Keller sollten nur bei trockener, kalter Außenluft gelüftet werden – im Sommer am besten früh morgens oder spät abends. Türen zu weniger beheizten Räumen sollten geschlossen bleiben, damit keine feuchte Luft aus warmen Räumen eindringt. Nach einer energetischen Sanierung – etwa durch neue Fenster oder Dämmmaßnahmen – verändert sich das Raumklima. Die Wohnung wird luftdichter, wodurch sich Feuchtigkeit schneller ansammeln kann. Deshalb muss in solchen Fällen häufiger gelüftet werden.

Während des Lüftens sollte die Heizung grundsätzlich heruntergedreht werden, um Energie zu sparen. 

Bei klassischen Heizkörpern empfiehlt sich die Einstellung auf Frostschutz. Bei Wärmepumpen hingegen sollte das Thermostat nicht ständig verändert werden, da dies die Effizienz beeinträchtigt. Auch nachts oder bei längerer Abwesenheit kann die Heizung reduziert werden. Die Temperatur sollte jedoch nicht unter 16°C fallen. Für längere Abwesenheiten sind etwa 19°C empfehlenswert. Bei Luft-Wärmepumpen ist eine Nachtabsenkung meist nicht sinnvoll, da das Wiederaufheizen am Morgen mehr Energie verbraucht. 

Ferner ist es wichtig, dass Heizkörper nicht durch Möbel, Vorhänge oder Verkleidungen verdeckt werden. Auch das Thermostatventil sollte frei bleiben, damit die Heizung korrekt arbeiten kann. Große Möbelstücke sollten bei schlecht gedämmten Außenwänden mit etwas Abstand zur Wand stehen, um Kondenswasser und Schimmelbildung zu vermeiden. 

Häufig ist es hilfreich, Ihren Mietern bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu erläutern, wie sie ihre Wohnung insoweit richtig nutzen sollten. Zusammengefasst sind diese sowohl bei Nutzung Ihres Eigenheims durch Sie selbst als auch einer vermieteten Wohnung durch den Mieter zu beachtenden Heiz- und Lüftungsregelungen dem Infoblatt INFO.W05, das durch unseren Zentralverband Haus & Grund Deutschland herausgegeben wird, zu entnehmen. Es empfiehlt sich, dieses über unsere Geschäftsstelle erhältliche Infoblatt dem Mietvertrag als Anlage beizufügen.

Für individuelle Rückfragen stehen wir in der Geschäftsstelle gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie gegebenenfalls einen telefonischen oder persönlichen Besprechungstermin über unseren Empfang.

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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Was muss der Mieter machen?

In Mietvertragsformularen enthaltene Vereinbarungen, die den Wohnraummieter – abweichend vom gesetzlichen Leitbild - zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichten sollen, sind ein mittlerweile altbekanntes Problem.

Schon hinsichtlich der Frage, welche Arbeiten konkret unter „Schönheitsreparaturen“ zu verstehen sind, fehlt es an einer unmittelbar anzuwendenden Definition. In der Rechtsprechung allgemeine Meinung ist jedoch, dass sich der (auch in unseren Mietvertragsformularen verwendete) Terminus Schönheitsreparaturen auf das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen bezieht. 

Grundlegende Renovierungsarbeiten, wie beispielsweise das Entfernen von Tapeten, von nicht mehr fachgerecht zu überstreichenden Altanstrichen an Türen oder Fenstern, das Verputzen/Grundieren von Wänden und Decken zwecks Herbeiführung der Streich- oder Tapezierfähigkeit, gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. 

Vormals stand der Bundesgerichtshof auf dem Standpunkt, dass Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen, der sogenannten Regelfristen, fällig werden. Diese Auffassung ist mittlerweile überholt. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen/die Renovierung der Wohnung kann der Vermieter nur noch dann – und ausschließlich bei Mietende – verlangen, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht.

Eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass die im Vertrag enthaltene Klausel wirksam ist. 

So ist hinsichtlich jeder in einem Mietvertrag enthaltenen Regelung zunächst zu prüfen, ob diese den Mieter „unangemessen benachteiligt“ und infolgedessen unwirksam ist. Dies ist grundsätzlich immer dann der Fall, wenn 

• dem Mieter während seines Nutzungszeitraumes gestalterische Vorgaben gemacht werden, 
• der Mieter zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichtet wird, die er nicht veranlasst hat, 
• dem Mieter Renovierungspflichten auferlegt werden, die über den oben zitierten Begriff der Schönheitsreparaturen hinausgehen. 
• dem Mieter untersagt wird, die Schönheitsreparaturen eigenhändig auszuführen („Fachhandwerkerklauseln“) 
• der Mieter verpflichtet wird, Decken, Wände und Holzwerk in weiß zurückzugeben (es kann lediglich wirksam vereinbart werden, dass die Räume bei Mietende in „neutralen, deckenden und hellen Farben und Tapeten“ sowie „lackierte Holzteile in dem Farbton, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war“, zurückzugeben sind).

Mit der Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel wird häufig versucht, den Mieter zu einem festen Termin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Eine solche Klausel ist ebenfalls starr und damit grundsätzlich unwirksam. Es wird daher dringend davon abgeraten, im Mietvertrag Formulierungen wie beispielsweise „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“, „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben“, „Zum Vertragsablauf sind die Tapeten zu entfernen und die Decken zu streichen“, zu verwenden.

War die Wohnung bei Überlassung an den Mieter renovierungsbedürftig, so benachteiligt eine Schönheitsreparaturverpflichtung den Mieter unangemessen, wenn er zu Beginn des Mietverhältnisses keine ausreichende Kompensation für die Übernahme der Schönheitsreparaturen erhalten hat; beispielsweise in der Form, dass er zeitweise wenig oder gar keine Miete leisten musste.

Wirksam sind in der Regel Klauseln, die einen flexiblen Fristenplan enthalten, dessen Vereinbarung sich durch die Schlagworte „im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „regelmäßig“, „im Regelfall“, „in der Regel“ kennzeichnen. 

Ist der Mieter wirksam zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden, führt diese jedoch nicht längstens bis zum Ende des Mietverhältnisses aus, ist dringend zu beachten, dass Schadensersatzansprüche binnen 6 Monaten verjähren und diese Frist nicht etwa mit dem Ablauf der Kündigungsfrist, sondern mit dem Tag der Rückgabe der Wohnung beginnt. Wird also eine Wohnung beispielsweise am 28. Januar 2025 zurückgegeben, muss spätestens bis zum 28. Juli 2025 Klage eingereicht worden sein, um den Ablauf der Frist wirksam zu hemmen. Hat der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter die Wohnung bei Mietende nicht, unvollständig oder schlecht renoviert, ist ihm zunächst eine angemessene Frist zur Nachholung der Schönheitsreparaturen zu setzen. Inhaltlich müssen die noch zu erbringenden Arbeiten mit Setzung der Frist deutlich benannt werden. Ohne erfolglosen Fristablauf kann der Vermieter die Kosten der Renovierung nicht ersetzt verlangen. 

Der nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter sollte nicht aufgefordert werden, solche durchzuführen. Denn hat der Mieter daraufhin renovieren lassen, umfasst sein Schaden bei Beauftragung eines Unternehmens dessen Vergütung. 

Bestehen Unsicherheiten bezüglich der Frage, ob Ihr scheidender Mieter die Wohnung renovieren muss oder nicht, lassen Sie sich gerne durch uns beraten. 

Gesina Jerey
Geschäftsführerin

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